나이스옥션 법원경매 수원 2024타경90124 [1] 경기도 용인시 수지구 상현동 1131-1 킴앤코시티하임1 7층702호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김호 · 평가일 2024.10.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 지하철 신분당선 "상현역" ⓘ번 출구 북동측 인근
에 위치하여 있으며, 주위는 지하철역 주변의 각종 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔, 학
교, 공원 등이 산재하여 있는 지역으로 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통사정
편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제7층 제702호로서,
(사용승인일 : 2012.04.16)

외벽 : 석재 및 복합판넬 붙임 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팀 마감 등.
창호 : 하이 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(첨부" 내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 세로장방형의 토지로서 9층 건물(제2종근린생활시설, 오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30미터 - 35미터 대로2류 및 남동측으로 노폭 약 15미터 - 20미터
중로 2류에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 중로2류(폭 15m-2
0m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-10-27)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전
제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지
구<택지개발촉진법

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계는 미상임).

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

오피스텔로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 수원지방법원 2024타경90124 (1) 부동산 강제경매 물건에 대한 상세 정보를 제공합니다.

1.2. 상세 내역

사건번호: 수원지방법원 2024타경90124 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 상현동 1131-1 킴앤코시티하임1 7층702호

용도: 근린상가 (오피스텔로 이용 중)

감정가: 123,000,000원

토지 면적: 6.12㎡ (약 1.85평)

건물 면적: 22.90㎡ (약 6.93평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 고OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 용인시 수지구 상현동에 위치하며, 지하철 신분당선 상현역 1번 출구 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 지하철역 주변의 다양한 근린생활시설, 아파트 단지, 오피스텔, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 상현역이 소재하여 교통 상황은 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2024년 9월 23일 접수된 수원지방법원의 강제경매개시결정(2024타경90124)입니다.

3.2. 임차인 정보 및 대항력 분석

임차인 고 씨가 존재하며, 보증금 132,300,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 8월 4일, 확정일자는 2021년 7월 2일입니다. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 등기부상 '을구 4번 주택임차권'은 매수인에게 인수되는 것으로 명시되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리 명세

말소기준권리(갑10, 강제경매)보다 앞선 선순위 권리인 '을구 4번 주택임차권'은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 임차인의 보증금 중 배당을 통해 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 부담해야 합니다. 본 물건의 경우, 인수 보증금 총액은 132,300,000원으로 확인됩니다.

4. 건물 및 토지 상세

4.1. 건물 정보

건축물대장상 본건은 경기도 용인시 수지구 광교중앙로 316 (상현동)에 위치한 '킴앤코 시티하임I' 건물 내 제7층 제702호입니다. 철근콘크리트 구조이며, 2012년 4월 16일에 사용승인을 받았습니다. 건물은 총 9층 규모입니다.

4.2. 토지 정보

본건 토지는 경기도 용인시 수지구 상현동 1131-1번지에 위치하며, 면적은 6.12㎡ (약 1.85평)입니다.

4.3. 이용 상태 및 구조

본건은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 석재 및 복합판넬, 내벽은 페인트 마감 등입니다. 창호는 하이 샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 위생, 급배수, 전기, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접지 대비 세로장방형의 토지로 9층 건물의 부지로 이용 중입니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 지하철 상현역을 중심으로 상업시설, 주거시설(아파트, 오피스텔) 등이 밀집된 복합 상권입니다. 다양한 근린생활시설이 발달하여 유동인구가 많고, 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 생활 시설

인근에 학교, 공원 등이 소재하여 주거 및 생활 편의성이 양호합니다. 지하철역 및 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 관련 위험

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 132,300,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 123,000,000원보다 높은 금액으로, 인수되는 보증금만큼 추가적인 자금 투입이 필요합니다.

6.2. 명도 관련 고려사항

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다. 임차인과의 원만한 명도 협상이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 지하철 신분당선 상현역 초역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건이 우수합니다.

* 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 밀집되어 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

* 현재 오피스텔로 이용 중이며, 소형 면적으로 투자 및 실거주 목적으로 활용 가능합니다.

* 최신 건물(2012년 사용승인)로 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 최상급의 입지 조건을 갖춘 오피스텔로, 상현역을 중심으로 한 활발한 상권 내에 위치하고 있습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 132,300,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 감정가를 초과하므로, 인수되는 보증금액을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 분석상 명확하게 인수되는 권리가 존재하므로, 해당 보증금 부담 능력을 면밀히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가는 감정가(123,000,000원)에서 인수되는 보증금(132,300,000원)을 제외한 금액을 고려하여 산정하는 것이 원칙입니다. 하지만 본 물건의 경우 인수되는 보증금이 감정가를 초과하므로, 실제 입찰 시에는 임차인의 보증금 전액을 인수한다는 가정 하에, 해당 보증금액(132,300,000원) 이상으로 입찰가를 고려해야 합니다. 또한, 실제 시장 가치, 명도 비용, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 검토하여 보수적으로 접근해야 하며, 본 건의 경우 인수 보증금 부담으로 인해 신규 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 명확한 입찰가격을 제시하기 어려우며, 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통한 면밀한 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.