나이스옥션 법원경매 수원 2024타경91547 [1] 경기도 용인시 수지구 동천동 185-14 3층310호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명성 · 평가일 2024.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 소재 "신분당선 동천역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장과 남동측 근거리에 신분당선 동천역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 3층 310호로서

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

원룸형도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

원룸형도시형생활주택으로 이용중.
을구3번 주택임차권자 김종인의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자의 2026.6.9.자 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동 185-14번지 3층 310호에 소재하는 연립주택(원룸형 도시형생활주택)입니다. 사건번호는 수원지방법원 2024타경91547 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정가는 133,000,000원이며, 토지 면적은 12.09㎡ (약 3.66평), 건물 면적은 16.98㎡ (약 5.14평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 수지구 동천동에 위치하며, 신분당선 동천역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 남동측 가까이에 신분당선 동천역이 소재하여 교통 여건이 양호합니다. 토지는 인접지 대비 평탄한 사다리형의 주상용 건부지로 이용되고 있으며, 북서측 및 남측으로 소로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 갑10 (주택도시보증공사, 강제경매, 2024.10.04 접수)입니다.

매각으로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을3: 주택임차권 (김종인, 160,000,000원, 2023-12-08 등기)

* 갑8: 압류 (도봉세무서장)

* 갑9: 압류 (계양세무서장)

위 권리들 외에도, 을구3번 주택임차권자 김종인의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자(주택도시보증공사)가 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 서류가 제출되었습니다. 따라서, 특별한 사정이 없는 한 본건 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김종인)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-14

* 확정일자: 2022-05-10

* 배당신고일자: 2023-12-08

* 대항력: 없음 (제시된 정보 및 권리분석 결과)

* 비고: 상기 임차인 관련 권리 포기 및 말소 동의서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 동천동 일대는 아파트 단지와 다세대 주택, 그리고 근린생활시설이 조화롭게 분포된 지역입니다. 신분당선 동천역을 중심으로 상업 및 편의시설이 발달하여 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다. 소형 원룸 형태로 독립적인 생활이 가능한 점이 특징입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 신분당선 동천역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 서울 강남 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 동천역 주변 및 단지 내 상가 등에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 용인시 수지구는 교육열이 높은 지역으로, 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 비교적 우수합니다. (단, 본건과의 직접적인 거리 및 통학 편의성은 별도 확인 필요)

* 의료시설: 용인시 수지구 내 종합병원 및 다수의 병의원이 위치하고 있어 의료 서비스 이용에 불편함이 적습니다. (단, 본건과의 직접적인 거리 및 이용 편의성은 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 권리: 대항력 있는 임차인에 대한 언급이 있으나, 등기부상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으며, 보증금반환채권 양수인(신청채권자)이 매수인에 대한 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의하는 서류가 제출되었습니다. 이 서류의 법적 효력 및 최종 확인이 중요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와 관련된 인수 조건 변경 내용이 있습니다. 정확한 인수 조건을 확인하여 추가적인 부담이나 이점이 있는지 파악해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건은 비행안전제3구역(전술)에 포함되어 있어 항공기의 운항에 따른 건축물 높이 제한 등 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다. (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 방문을 통해 인근의 잠재적 혐오시설 존재 여부를 추가 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신분당선 동천역 역세권에 위치한 소형 원룸형 도시형생활주택으로, 1인 가구의 실수요자에게 적합한 잠재력을 가지고 있습니다. 건축 연도는 2013년으로, 주변의 신축 빌라/다세대 주택들에 비해 다소 오래되었으나, 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리 관계상 복잡한 요소가 있었으나, 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 동의서가 제출되어 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 이 점이 본건의 가장 큰 투자 포인트가 될 수 있습니다. 다만, HUG 인수 조건 변경 내용과 토지이용계획상의 제한사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신분당선 동천역 이용이 편리하여 출퇴근이 용이하며, 지역 내 교통 요충지로서 미래 가치가 기대됩니다.

* 소형 면적의 희소성: 16.98㎡의 소형 면적은 1인 가구 실수요자의 꾸준한 수요가 예상되어 안정적인 임대 수익 창출 및 환금성이 좋을 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 적을 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 133,000,000원입니다.

권리분석 결과, 인수 보증금은 0원으로 추정됩니다.

제공된 주변 시세 자료(이스트빌, 벨몽테 등)는 본건과 면적(16.98㎡)이 현저히 차이나는 더 큰 면적의 주택들로 구성되어 있어, 이를 직접적인 시세 비교 대상으로 삼기 어렵습니다. 예를 들어, 54.75㎡ 면적의 이스트빌이 20,000,000원에 거래된 사례나, 58.8186㎡ 면적의 벨몽테가 55,500,000원에 거래된 사례 등은 본건과 직접적인 비교 가치가 떨어집니다.

본건은 5.14평의 소형 면적이며, 2013년에 준공된 건물입니다. 유사한 면적의 소형 도시형생활주택 또는 빌라의 최근 실거래가 추이를 별도로 조사하여 평당 가격을 산정하는 것이 중요합니다.

이러한 정보 부족과 면적 차이를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가 산정은 매우 신중해야 합니다. 감정가 133,000,000원을 기준으로, 권리상 부담이 없다는 점을 감안하더라도, 면적 대비 가격 적정성을 신중히 판단해야 합니다.

보수적인 접근으로는 감정가의 80% 수준인 약 106,400,000원에서 시작하여, 시장 상황과 본건의 구체적인 가치를 고려하여 90% 수준인 약 119,700,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 단, 본 제시가는 추정치이며, 반드시 유사 면적의 정확한 실거래가 및 시장 조사를 선행한 후 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.