나이스옥션 법원경매 수원 2024타경92847 [1] 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 3층307호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경92847 [1] 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 3층307호 근린생활시설 경매

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수원지방법원 경매16계 2024타경92847 | 소재지: 경기도 화성시 꽃내음1길 19-30, 1동 3층307호 (새솔동,엘-타워) | 감정가: 802,000,000원 | 최저가: 275,086,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경92847 (1)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 77-6 엘-타워 1동 3층 307호

용도: 근린생활시설(일반음식점)

감정가: 802,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채무자 및 소유자: 박OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 28.63㎡(약 8.66평)

건물면적: 128.64㎡(약 38.90평)

제시외면적: 없음

1.3. 특이사항 및 주의사항

주의사항: 본 건은 현재 근린생활시설(일반음식점)로 인접호수와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다.

현황: 현재 공실 상태입니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 경기도 화성시 새솔동, "새솔동 행정복지센터" 북측 인근에 위치한 엘-타워 내 상업시설입니다. 주위는 신규 아파트 단지 및 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로, 송산그린시티 내 주거 밀집 지역의 중심 상권 역할을 수행할 수 있는 입지적 강점을 가집니다. 특히, 남측 왕복 3차선, 동측 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호하며, 대중교통 이용 편의도 또한 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 속하며 지구단위계획구역(송산그린시티)으로 지정되어 있어, 계획적인 상권 개발이 이루어지는 곳입니다.

2.2. 상권 현황 및 잠재력

본 건은 건물 3층에 위치하며 현재 일반음식점 용도로 이용되었습니다. 인접 호수와 일체로 이용했던 이력이 있다는 점은 대형 면적을 필요로 하는 프랜차이즈나 전문 음식점 유치에 유리할 수 있습니다.

새솔동은 신흥 주거지역으로, 배후 아파트 단지의 입주가 완료되거나 진행 중인 상황입니다. 이는 기본적인 상주인구를 확보하고 있음을 의미하며, 향후 상권이 안정화될 경우 높은 잠재력을 가집니다. 다만, 신규 상권의 특성상 현재 공실이라는 점은 초기 상권 형성 단계에서의 일시적 현상일 수 있으며, 선점 효과를 기대해 볼 수 있습니다.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

주변 환경: 주위는 신흥 아파트 단지를 중심으로 한 신도시 상권입니다. 주거 시설과 상업 시설의 접근성이 좋고 쾌적한 환경을 자랑합니다.

혐오시설: 지도 및 주변 검색 결과, 본 건 인근 지역(도보권)에는 주민 생활에 악영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설(예: 소각장, 변전소, 화장장 등)은 직접적으로 확인되지 않습니다. 비교적 깨끗하게 개발된 신도시 상업 지구입니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리 분석

경매구분: 부동산임의경매 (채권자 수OOOOOOOOOOOO)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 건으로, 낙찰 후 소유권 이전에 문제가 없습니다.

특이사항: 소유자 및 채무자가 동일한 개인(박OO)입니다.

권리분석상 특이사항: 임대차 관계는 미상이나, 현재 현황조사서상 *공실*로 확인되었습니다. 다만, 낙찰자는 인도명령 신청 및 명도 절차를 통해 신속하게 부동산을 점유할 수 있어야 합니다. 명도 과정에서 발생 가능한 임차인이나 점유자의 존재 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

공실 리스크: 현재 공실 상태라는 점은 낙찰 후 즉각적인 임대수익 발생이 어렵다는 리스크를 내포합니다. 주변 상권의 임대 시세 및 경쟁 호실 현황을 면밀히 분석한 후 임대 전략을 수립해야 합니다.

구조적 리스크: 인접 호수와 *벽체 구분 없이 일체로 이용 중*이었다는 점을 고려해야 합니다. 이는 낙찰 후 단독으로 사용하기 위해서는 원상복구(벽체 설치 등)가 필요할 수 있으며, 이에 따른 복구 비용 및 인접 호수와의 협의 문제가 발생할 수 있습니다.

용도 리스크: 근린생활시설 중 *일반음식점*으로 이용된 바 있습니다. 타 용도로 변경 시에는 건축법 및 관련 조례에 따른 제한 사항을 검토해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 신도시인 송산그린시티 새솔동의 일반상업지역에 위치한 상가로, 배후 주거 수요가 풍부한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 현재 공실 및 인접 호수와의 일체 사용 이력 등의 잠재적 리스크는 존재하나, 이는 명도 및 복구 비용을 감안한 입찰가 산정으로 충분히 상쇄 가능합니다. 신규 상권의 초기 단계에 진입하여 상권 성장에 따른 자본 차익(시세 상승) 및 안정적인 임대 수익을 동시에 추구할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획적으로 개발된 일반상업지역 중심의 상가로, 높은 접근성과 풍부한 배후 주거수요를 확보합니다.

넓은 전용면적: 전용면적 128.64㎡(약 38.90평)는 프랜차이즈 등 안정적인 임차인 유치에 유리한 면적입니다.

가격적 메리트: 현재 공실 및 구조적 이슈(일체 사용)로 인해 경쟁률이 낮게 형성될 경우, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 취득하여 리스크 대비 고수익을 노릴 수 있습니다.

용도 적합성: 현재 용도(일반음식점)는 신도시 상권에서 필수적인 업종으로, 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

수원지방법원 경매16계