나이스옥션 법원경매 인천 2024타경541304 [1] 인천광역시 부평구 부평동 341-36 디-바인아파트 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백산 · 평가일 2024.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부평서초등학교 남서측 인근에 위치하는 디-바인
아파트 15층 1502호로서 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는
지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 수도권전철1호선 부평역이 소재하여
제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물내 15층 1502호로서

외벽: 콘크리트위 페인트 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감,
창호: 플라스틱섀시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역{건축법}, 상대보호구역{교육환경
보호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

인천지방법원 2024타경541304 (1)

건물명: 디-바인 아파트

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 341-36 (신주소: 인천광역시 부평구 경원대로1347번길 54) 15층 1502호

토지면적: 10.69㎡ (약 3.23평)

건물면적: 67.45㎡ (약 20.39평)

감정평가액: 249,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 심OOOOOOOOOOOOOO)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건축물대장상 용도: 업무시설(오피스텔) / 공동주택 (주 복합 용도)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, 인천부평서초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

교통 환경으로는 수도권 전철 1호선 부평역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 버스 정류장도 가까이 있어 접근성이 우수합니다. 차량 접근 역시 용이한 편입니다.

주변 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑4)가 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건과 관련하여 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 3번의 주택임차권(채권액 263,000,000원)입니다. 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리(갑4)보다 후순위인 인천세무서 압류(갑5), 중국인 강제경매(갑6), 국민건강보험공단 압류(갑7)는 매각으로 모두 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 중국인심려매: 2021년 11월 15일 전입 및 사업자 등록, 2021년 10월 25일 확정일자 취득. 보증금 263,000,000원, 차임 없음. 대항력이 있으며, 배당 신고일자는 2023년 12월 15일입니다. 본 임차인은 배당을 받았으나, 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 합니다.

* S : 2021년 11월 15일 전입 및 사업자 등록. 보증금 0원, 차임 0원. 대항력이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 추가적인 확인이 요구됩니다.

* 박*: 2023년 1월 9일 전입 및 사업자 등록. 보증금 0원, 차임 0원. 대항력은 없습니다.

등기부채권 총액: 약 1,656,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 인천 부평구의 주요 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 다양한 상업 시설을 이용하기에 편리합니다.

인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있으며, 수도권 전철 1호선 부평역을 중심으로 발달한 상권 접근성이 뛰어납니다.

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로도 기재되어 있는 점은 상업적 활용 가능성 측면에서 긍정적으로 평가될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육: 인천부평서초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통 및 편의시설: 부평역을 통한 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 편리하며, 다양한 버스 노선을 이용할 수 있습니다. 주변 편의시설 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도 불일치: 본건은 집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 표기되어 있으나, '디-바인 아파트'라는 명칭과 건축물 대장상 '공동주택'으로도 분류된 복합적인 용도를 가지고 있습니다. 공부상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이로 인한 법적 문제 발생 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

대항력 있는 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 약 2억 6천 3백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 본 건의 감정평가액 2억 4천 9백만원을 초과하는 금액입니다.

0원 보증금 임차인 존재: SHENLIMEI 임차인의 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음이라는 조건은 매우 이례적입니다. 이에 대한 추가적인 법적, 계약적 관계 확인이 필수적이며, 잠재적인 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 16억원을 초과하므로, 향후 추가적인 권리 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부평역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이, 그리고 상당한 금액의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 가장 큰 투자 리스크로 작용합니다.

특히, 임차인 인수 금액이 감정가를 초과하므로, 투자 관점에서 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 부평역을 중심으로 한 탁월한 교통망과 잘 발달된 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

복합 용도 활용 가능성: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 표기되어 있으나, 공동주택으로도 분류된 점을 고려하여, 법적 검토 후 합법적인 용도 변경 또는 복합적 활용을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

임차인과의 협상: 대항력 있는 임차인(중국인심려매)과의 원만한 협상을 통해 보증금 인수 방안을 마련할 경우, 투자 부담을 완화할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인(중국인심려매)의 보증금 263,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높은 상황입니다. 이는 본 건의 감정평가액 249,000,000원을 초과하는 금액입니다.

따라서, '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정해야 하는 규칙에 따라, 현재로서는 낙찰 후 매수인이 부담해야 할 총액(낙찰가 + 인수 보증금)이 실질적인 부동산 투자 가치보다 높을 수 있음을 시사합니다.

향후 주변 시세, 유사 물건의 거래 사례, 임차인과의 협상 가능성, 그리고 용도 전환 시의 잠재적 가치 상승분 등을 종합적으로 면밀히 분석하여, 투자자가 실질적인 수익을 창출할 수 있는 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가 대비 높은 인수 보증금으로 인해 일반적인 경매 투자 접근이 매우 제한적일 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과:

인천광역시 부평구 경원대로1347번길 54 주변을 조사한 결과, 인근에 인천부평서초등학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 것으로 파악됩니다. 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 일반적으로 혐오시설로 간주되는 시설은 주변에서 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.