나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8654 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신평리 1239-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록 · 평가일 2024.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1, 3)은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신평리 소재 '신평리마을회관' 남서측 근거리
에 위치하며, 일대는 전, 과수원 등이 혼재합니다.

교통상황

기호(1, 3)은 연접한 토지로 차량의 통행이 가능하고 근거리에 간선도로 및 버스정류장이 소
재하여 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1, 3)은 연접한 토지로

- 기호(1): 자루형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 단독주택 부지로 이용중입
니다.
- 기호(2): 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 전으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1, 3)은 연접한 토지로 기호(1, 3) 북측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접하며, 기호(1)
서측으로 지적도상 도로에 접하나, 잡목 등으로 인하여 통행이 어렵습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10.20. 고시(1000m 이내 일부제한)), 경
관보전지구5등급(2025-07-25), 생태계보전지구5등급(2025-07-25), 지하수자원보
전4등급(2023-01-30), 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)입니다.

- 기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10.20. 고시(1000m 이내 일부제한)), 경
관보전지구5등급(2025-07-25), 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉), 생태
계보전지구5등급(2025-07-25)(저촉), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 지하수
자원특별관리구역(2020-07-01)입니다.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도'참고 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 기호(3)은 농지취득자격증명을 필요로하는 농지에 해당하는 것으로
판단되나 해당관청에 재확인하시기 바랍니다.
- 기호(3) 지상에 분묘 1기가 소재합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 경량철골조 판넬지붕 단층 구조로
<사용승인일: 2007.11.20.>
외벽: 판넬 마감 등.
내벽: 판넬 및 벽지 마감 등.
바닥: 시멘트 몰탈 및 모노륨 마감 등.
창호: PVC창흐 등.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본 위생설비, 급·배수설비, 보일러에의한 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도'참고 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 분묘 1기 소재함, 목록3. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8654 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신평리 1239-1

용도: 단독주택

감정가: 468,566,400원

토지면적: 2516.00㎡ (약 761.24평)

건물면적: 89.04㎡ (약 26.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (농업협동조합)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신평리에 소재하며, '신평리마을회관' 남서측 근거리에 위치합니다. 주변 지역은 전, 과수원 등 농경지와 주거지가 혼재하는 지역입니다.

교통상황

물건지까지 차량의 통행이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 사정은 보통입니다. 토지 북측으로는 폭 약 5m의 포장도로에 접하고 있습니다. 다만, 토지 서측으로는 지적도상 도로가 있으나 현재는 잡목 등으로 인해 통행이 어려운 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

기호(3) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-1등급(저촉), 생태계보전지구5등급(저촉), 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2015-03-20 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(84,000,000원)으로, 경매로 인해 이 권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2001-06-23

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 실제 인수 여부 및 정확한 권리 관계는 현장 확인 및 법률 검토가 필수적입니다.

분묘기지권

* 목록3. 토지 지상에 공부상 표시 없는 분묘 1기가 소재합니다. 분묘기지권 성립 여부는 불분명하므로, 향후 분쟁의 소지가 있습니다.

농지취득자격증명

* 목록3. 토지는 농지에 해당하여 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않습니다. (입찰 전 해당 행정관서에 발급 가능 여부 사전 확인 권장)

등기부채권 총액

* 84,000,000원 (말소기준권리인 근저당권 기준)

인수 보증금 합계

* 0원 (단, 임차인 보증금, 분묘기지권 등 미상 권리의 실제 인수 금액은 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 등 부동산 거래 정보는 별도 확인이 필요합니다. 해당 물건이 위치한 대정읍 신평리는 농경지와 주거지가 혼재된 지역으로, 인근에 마을회관 등이 소재합니다. 대규모 상업 시설이나 산업 단지 등은 확인되지 않으며, 비교적 조용하고 한적한 지역 특성을 보입니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 구체적인 상권 분석 및 주변 환경 조사를 위해서는 현장 방문이 필수적입니다.

1.4. 생활정보

교통

차량 통행이 가능하며, 근거리에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설

'신평리마을회관'이 근거리에 위치하며, 상세 편의시설 이용은 인근 마을 또는 서귀포시 중심지로의 이동이 필요합니다.

토지 이용 현황

기호(1) 토지는 단독주택 부지로 이용 중이며, 기호(2) 토지는 전으로 이용 중입니다. 제시외 건물(34.70㎡)도 포함되어 매각됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

이 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있으나 대항력이 있어 인수될 가능성이 있습니다. 정확한 권리 관계 및 잠재적 부담액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

분묘 1기

토지 지상에 소재한 분묘 1기로 인해 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 이는 추후 법적 분쟁이나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

농지취득자격증명 필요

전으로 이용되는 토지(기호3)에 대해 농지취득자격증명 발급이 필수적이므로, 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하는 리스크가 있습니다.

토지 이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관/생태/지하수 보전지구 등 다수의 공법상 제한이 존재하여 건축 또는 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

도로 접근성

서측 지적도상 도로는 현재 잡목 등으로 인해 통행이 어려운 상태이므로, 도로 확보 방안에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 단독주택 및 농지 일괄 경매 물건입니다. 입지 조건은 농촌 지역의 특징을 가지며, 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 권리 분석 상 대항력 있는 임차인, 분묘, 농지취득자격증명 필요 등 복잡한 권리 및 법규상 사항이 존재하여 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 토지 이용 계획 상 여러 제한 사항이 있으므로, 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 현장 조사 및 법률 검토를 거쳐 신중하게 입찰을 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

제주 서귀포시의 토지로서 잠재적 가치 보유.

단독주택 부지 및 농지로서의 활용 가능성.

경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회 (단, 리스크 요인 충분히 반영).

1.8. 예상 입찰가

시장 시세 분석

제공된 감정가(468,566,400원)를 기준으로, 주변 유사 물건의 현재 시세를 조사해야 보다 정확한 입찰가 산정이 가능합니다. 대정읍 지역의 최근 부동산 거래 사례를 참고하여 건물 및 토지의 가치를 재평가하는 과정이 필요합니다.

예상 입찰가 산정

본 물건은 대항력 있는 임차인, 분묘, 농지취득자격증명 필요, 다수의 공법상 제한, 도로 접근성 문제 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 감정가를 기준으로 직접적인 가치 판단보다는, 이러한 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 370,000,000원 ~ 420,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장의 리스크 프리미엄을 고려하여 산정한 추정치입니다. 실제 낙찰가는 현장 조사 결과, 철저한 권리 분석, 법률 전문가의 자문, 경쟁 입찰 상황, 시장 금리 변동 등 다양한 요인에 의해 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 최종 입찰가 결정은 면밀한 사전 조사와 충분한 검토 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.