나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8653 [1] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 5670 서귀포강정코아루2차 101동 2층 204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 '제주유나이티드축구장' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 주로 농경지대이고 일부 축구장, 주유소 등이 일주도로를 따라 산재하여 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 서귀포강정코아루 2차 101동 지하1층/지상4층 중 제2층 제204호로서,
(사용승인일: 2019.4.30.)
외벽: 드라이비트, 일부 징크 및 타일붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립주택)임. (후첨 '사진용지' 참고)

설비내역

기본 위생 급.배수설비 되어있으며, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 남측으로 완만한 내리막의 완경사 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 35m 내외 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 확인되지 아니함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8653 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 5670 서귀포강정코아루2차 101동 2층 204호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택(단지형연립주택))

* 감정가: 290,000,000원

* 토지면적: 165.00㎡ (약 49.9평)

* 건물면적: 84.92㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: (OOO)

* 특이사항: 공동담보

* 건물 사용승인일: 2019년 4월 30일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 (지하1층/지상4층 중 2층 204호)

* 토지 이용 현황: 연립주택 건부지로 이용 중

1.1. 입지조건

* 본건은 제주특별자치도 서귀포시 강정동 소재 '제주유나이티드축구장' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 주로 농경지대이며, 일부 축구장, 주유소 등이 산재해 있습니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-16

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (명도 부담 없음)

* 말소기준권리: 2020년 11월 13일 예산새마을금고 근저당권 (231,000,000원)

* 등기부채권 총액: 531,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 구체적인 내용은 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 '서귀포강정코아루2차' 단지는 2019년에 사용승인된 신축 연립주택입니다.

* 주변 지역은 농경지가 많아 주거 밀집 지역보다는 한적한 편입니다.

* 인근 유사 연립주택 매매 사례 분석:

* '강정코아루더테라스블루아도시포럼' (전용면적 84.34㎡, 2026년 7월 4일): 315,000,000원

* '대림한숲빌라' (전용면적 99.05㎡, 2026년 5월 26일): 295,000,000원

* '아너스빌B동' (전용면적 77.5㎡, 2026년 5월 21일): 180,000,000원

* 본건 감정가(290,000,000원)는 전용면적 84.92㎡ 기준으로, 유사 면적의 '강정코아루더테라스블루아도시포럼' (315,000,000원)과 비교 시 약간 낮은 수준이며, '대림한숲빌라' (99.05㎡, 295,000,000원)와 유사합니다.

* 따라서 현재 감정가는 시장 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 이용이 편리하며, 대중교통은 인근 버스정류장을 통해 이용 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 대규모 편의시설보다는 농경지, 축구장, 주유소 등이 산재해 있습니다.

* 주변 환경: '제주유나이티드축구장'이 인근에 위치합니다. 제공된 정보 상으로는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 건축년도: 2019년으로 비교적 신축이라 건물 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다수의 용도지역 및 제한이 존재합니다. 특히 건축계획심의대상구역으로 향후 건축 행위 시 심의 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 추가적인 경매 물건이 발생하거나 해당 물건에 대한 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

* 주변 환경: 농경지가 많아 일부 지역은 개발 가능성이 제한되거나, 주거 쾌적성이 다소 떨어질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 제주 서귀포시 강정동에 위치한 2019년 준공의 신축 연립주택으로, 총 290,000,000원의 감정가를 가지고 있습니다.

* 등기부상 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 대항력 있는 임차인도 없어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적이어서 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 토지이용계획상의 여러 제한사항과 주변의 농경지대 환경은 신중한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 최신 건물에 속합니다.

* 권리 안전성: 인수되는 권리 및 임차보증금이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 가격 경쟁력: 주변 실거래가와 비교 시 매력적인 감정가를 보유하고 있습니다.

* 제주도 부동산: 지속적인 수요가 있는 제주 지역에 위치합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 290,000,000원

* 최근 유사 면적 매매 사례:

* 강정코아루더테라스블루아도시포럼 (84.34㎡): 315,000,000원

* 대림한숲빌라 (99.05㎡): 295,000,000원

* 분석: 본건의 감정가는 유사 면적의 최근 실거래가 수준과 유사하거나 약간 낮은 편입니다.

* 제안: 감정가 대비 100% ~ 105% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 295,000,000원 ~ 305,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.