나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1638 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 상명리 1319-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 상명리 소재 ""상명리사무소"" 남동측 원거리에 위치하며, 본건 인근은 단독주택 및 농경지 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1) 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로 창고용지로 이용중임.
기호 3) 인접지와 대체로 완만한 부정형 토지로 단독주택 건부지로 이용중임.
기호 5) 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1),3) 북동측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접함.
기호 5) 북동측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1),3),5) 계획관리지역,
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 경량철골구조 패널지붕 1층건으로서,
외벽 : 목재사이딩 마감 등,
창호 : PVC 창호 등 임.
기호 4) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 1층건으로서,
외벽 : 파벽돌 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호 등 임.

이용상태

기호 2) 창고로 이용중임.
기호 4) 단독주택으로 이용중임.

설비내역

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부합물 및 종물

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1, 2-2, 4-3 내지 4-5) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1638 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 상명리 1319-3

용도: 단독주택

감정가: 855,758,900원

토지면적: 1078.00㎡ (약 326.10평)

건물면적: 216.73㎡ (약 65.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한 (한림농업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보, 제시외 건물(2-1, 2-2, 4-3 내지 4-5) 포함 매각 (단, 일부 제시외 건물은 매각 제외)

1.2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 한림읍 상명리 소재 "상명리사무소" 남동측 원거리에 위치합니다.

* 주위환경: 인근 지역은 단독주택 및 농경지가 형성된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 간선도로 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 기호 1), 3) 토지는 북동측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접하며, 기호 5) 토지는 북동측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역으로, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 명시된 임차인 정보는 없습니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 공유자지분소유권이전(양영문, 1994-03-02), 소유권이전(김선, 2008-05-22, 상속), 소유권이전(양영수, 2008-05-22, 증여)

* 주요 채권: 한림농업협동조합 근저당 (2015-07-14, 말소기준권리), 한림농업협동조합 근저당 (2021-10-22), 제주세무서 압류 (2022-07-04, 말소), 제주특별자치도 압류 (2026-02-05, 말소), 한림농업협동조합 가압류 (2025-06-18, 말소).

* 말소기준권리: 2015-07-14 접수된 한림농업협동조합의 근저당권이며, 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 양영수 (2015-11-13)

* 주요 채권: 한림농업협동조합 근저당 (2018-07-16, 말소기준권리), 한림농업협동조합 근저당공동담보목록 (2021-11-09), 제주세무서 압류 (2024-03-18, 말소), 국민건강보험공단 압류 (2025-06-02, 말소), 한림농업협동조합 가압류 (2025-06-18, 말소), 제주특별자치도 압류 (2026-02-05, 말소).

* 말소기준권리: 2018-07-16 접수된 한림농업협동조합의 근저당권이며, 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록 2 건물 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 추후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 상명리에 위치하며, 주변은 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 상업 활동이 활발한 중심 상업 지구라기보다는 전원적인 생활 환경을 갖춘 지역으로 보입니다.

* 주요 편의시설이나 상업 시설은 제주시 중심가 또는 한림읍 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

* 인근에 관광지로는 판포포구, 금오름, 수월봉 등이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 간선도로 상황은 보통 수준입니다.

* 주위는 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 조용한 전원생활이 가능한 환경입니다.

* 편의시설, 의료시설, 교육시설 등의 이용을 위해서는 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지로 이동해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 관련: 물건명세서에 따르면, 목록 2 건물 지상에 있는 일부 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 주택 약 17㎡, 판넬조 판넬지붕 비가림 약 8.52㎡, 목조 비닐지붕 축사 약 11.9㎡)은 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 향후 철거 관련 비용이 발생하거나 명도 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 매각 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 해당 건물 철거 시 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 본건 토지는 계획관리지역이지만, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 묶여있는 경우, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 상명리의 단독주택 및 창고 시설로, 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 일부 제시외 건물의 매각 제외 및 법정지상권 성립 여부 불분명 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

* 주변 환경은 전원적인 성격이 강하며, 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적인 입지입니다.

* 토지이용계획 상의 다양한 제한 사항은 향후 부동산 활용 계획 수립 시 반드시 고려되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 제주도라는 지역적 특성과 한림읍 상명리의 전원적인 입지를 활용한 투자 가치 탐색.

* 단독주택과 창고 시설을 함께 보유하게 되는 물건으로, 용도에 따른 활용 가능성 검토.

* 감정가 대비 잠재적 가치 평가 및 철저한 시세 조사를 통한 저가 매수 기회 발굴.

* 제시외 건물 및 법정지상권 관련 리스크 해소 후의 가치 상승 가능성 고려.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 855,758,900원입니다.

* 유사 물건의 시세 조사가 필요하나, 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 산출이 어렵습니다.

* 본건은 제시외 건물 매각 제외 및 법정지상권 성립 여부 불분명 등의 리스크가 존재하며, 토지이용계획 상의 제한 사항도 있습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 주변 유사 부동산 시세 조사(특히 유사 면적의 단독주택 및 창고 부지)가 필수적입니다.

* 보수적으로 접근 시, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 고려해 볼 수 있으며, 이는 약 599,000,000원 ~ 684,000,000원 범위로 추정되나, 이는 단순 추정치이며 실제 입찰 시 시장 상황 및 추가 정보 분석에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.