나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8621 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 2466-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 감산리 소재 '감산리마을회관' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 전 및 과수원 등이 혼재하는 마을주변 주택 및 농경지대임.

교통상황

본건까지 제 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 일주도로가 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로인 사도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 그 밖의 사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층 건물로서, 외벽: 회덧칠, 제주석타일, 징크마감 등, 내벽: 벽지 및 타일마감 등, 바닥: 강화마루 및 타일마감 등, 창호: 시스템창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 데크시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도' 및 '건물개황도'와 같이 본건 지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 그 밖의 사항은 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8621 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 2466-10

용도: 단독주택

감정가: 431,702,040원

토지면적: 436.00㎡ (약 131.9평)

건축물대장상 토지면적: 436㎡

건물면적: 132.57㎡ (약 40.1평)

건축물대장상 건물면적: 132.57㎡

건축물대장상 층수: 지상 2층

건축물대장상 사용승인일: 2017년 09월 14일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상창리 소재, '감산리마을회관'에서 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재하는 마을 주변 주택 및 농경지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 일주도로가 가까이 있어 교통 환경은 무난한 편입니다. 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장된 사도에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 하수처리구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건과 관련하여 권리분석 결과, 말소기준권리는 2023년 07월 12일 접수된 이수연님의 전세권 설정 (을9, 을3)입니다. 이보다 늦은 2025년 08월 26일에 접수된 임의경매개시결정 (갑4, 갑3)으로 인해, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 이 (이수연)

- 보증금: 350,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023년 07월 13일

- 대항력: 있음

- 비고: 채권자 이OO님이며, 본 임의경매의 채권자 역시 이수연님으로 확인됩니다. 이는 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 것으로 추정됩니다. "대항력 있음" 표기는 보증금 회수에 대한 주의가 필요함을 시사합니다.

* 등기부 요약:

- 토지 등기부: 소유권 이전 내역(홍승희, 최홍우) 후 이수연 전세권 설정 (말소). 이후 이수연 임의경매 개시.

- 건물 등기부: 소유권 보존, 이전 내역 후 이수연 전세권 설정 (말소). 이후 이수연 임의경매 개시.

- 등기부채권 총액: 350,000,000원

* 인수할 권리:

- 현재 권리 분석 상 "인수 보증금 합계"는 0원으로 기재되어 있으나, "대항력 있는 임차인" 정보에 따라 보증금 350,000,000원이 매각 후 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인이 경매 채권자로서 신청한 점을 감안할 때, 배당을 통해 보증금이 전부 변제되지 않는 경우 해당 금액이 낙찰자에게 인수될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 단독주택, 근린생활시설, 전, 과수원이 혼재된 마을 주변의 주거 및 농경지대입니다. 따라서 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 근린생활시설이 위주인 환경입니다.

제공된 주변 시세 정보는 "캐논스타운에코"(다세대, 2018년식, 71.79㎡) 기준으로 2024년 2월 180,000,000원, 2025년 1월 130,000,000원, 2025년 9월 202,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 단독주택이며, 면적이 다세대 주택보다 훨씬 넓어 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 해당 지역의 전반적인 부동산 가격 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가는 431,702,040원으로, 주변 다세대 주택 거래가 대비 높은 편에 속합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 일주도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 농경지 및 주택이 혼재된 지역 특성상, 대형마트나 병원 등은 서귀포 시내로 이동해야 이용이 편리합니다. 마을 내 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

* 주거환경: 조용하고 한적한 전원 또는 농촌 마을 분위기입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이수연님은 3억 5천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인입니다. 경매 채권자이기도 한 임차인의 보증금이 매각대금으로 전부 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(ㄱ)이 존재하며, 본건 매각에 포함됩니다. 해당 건물의 현황 및 법적 상태를 추가 확인해야 합니다.

* 지역적 특성: 마을주변 주택 및 농경지대의 특성상, 주변 혐오시설 유무를 사전에 면밀히 조사할 필요가 있습니다. (※ 현재 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무 확인 불가)

1.7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 안덕면 상창리에 위치한 단독주택으로, 조용한 주거 환경을 선호하는 수요자에게 적합할 수 있습니다. 토지 및 건물 면적이 적절하며, 감정가는 4억 3천만원대입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 보증금은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 가능성이 있는 주요 위험 요소입니다. 또한, 자연녹지지역 등 토지이용계획상의 제한사항도 고려해야 합니다. 따라서 임차인과의 협의 및 보증금 회수 방안에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 제주도 내 단독주택: 제주도의 부동산 가치를 고려할 때, 단독주택은 장기적인 투자 가치를 지닐 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 임차인 관련 문제가 원만히 해결되고, 지역 개발 등의 호재가 있을 경우 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 조용한 주거 환경: 전원생활이나 조용한 주거를 원하는 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 431,702,040원입니다.

가장 중요한 고려 사항은 "대항력 있는 임차인"으로, 보증금 350,000,000원이 매각 후 인수될 가능성이 있습니다. 비록 "인수 보증금 합계"가 0원으로 표시되어 있더라도, 이는 경매 절차상 말소될 권리들을 기준으로 산정된 것이며, 대항력 있는 임차인의 경우 그 우선순위와 관계없이 보증금 전액이 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 따라서 실질적인 취득 금액은 입찰가에 임차인 보증금을 더한 금액이 될 수 있습니다.

또한, 본건은 임의경매로서 임차인 이수연님이 채권자로서 직접 경매를 신청한 것으로 보입니다. 이는 임차인 스스로 보증금 회수를 위해 진행하는 절차이므로, 매각될 경우 임차인의 보증금 350,000,000원은 경매를 통해 회수될 가능성이 높습니다.

따라서 "인수 보증금"을 제외하고 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 낙찰자가 별도로 임차인에게 보증금을 지급할 의무가 없다고 가정하고 시장 가치를 중심으로 입찰가를 고려해야 합니다.

다만, 주변 다세대 주택의 실거래가를 볼 때 본건 단독주택의 감정가 4.3억원이 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

예상 입찰가는 본건의 시장 가치, 임차인 문제의 확실한 해결 여부, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적으로 접근한다면, 감정가의 80% 수준인 약 345,000,000원부터 시작하여, 임차인 보증금(350,000,000원)을 고려한 총 부담액이 시세보다 낮다고 판단될 경우 상향하는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

단, 임차인 보증금 350,000,000원이 모두 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 한다는 점을 최악의 시나리오로 가정하고, 낙찰가 + 인수 보증금의 합계가 시장 시세를 크게 벗어나지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 시장 시세 파악을 위해 유사 단독주택의 최근 실거래가 조사가 필요합니다. (※ 추가 조사 결과, 안덕면 상창리 지역의 유사 단독주택 실거래가 정보가 충분하지 않아 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.