나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50595 [1] 전라남도 진도군 고군면 석현리 882 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

교통상황

형태 및 이용상태

인접 도로상태

토지이용계획 및 제한상태

제시목록 외의 물건

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

물건 비고

1.농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)
2.공부상 지목은 ‘답’이나 현황 ‘전’ 임
3.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50595 (1)

소재지: 전라남도 진도군 고군면 석현리 882

용도: 답 (현황: 전)

감정가: 34,820,000원

토지면적: 1741.00㎡ (약 526.61평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엠지손해보험

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

물건은 전라남도 진도군 고군면에 위치하며, 주변은 농경지와 임야, 소규모 마을이 혼재된 지역입니다. 석현리는 '돌깨'라고도 불렸던 역사가 있으며, 옛날에는 주민들이 평화롭게 살아온 지역입니다. 인근에 석현저수지가 있습니다.

* 교통상황:

물건 소재지 인근 도로는 군도 19호선으로, 차량을 이용한 접근이 가능합니다. 다만, 해당 지역은 눈길 미끄러짐으로 인한 교통사고가 발생할 정도로 도로 결빙에 취약할 수 있으므로 겨울철 운행 시 주의가 필요합니다. 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적으로 농촌 지역의 특성상 대중교통망이 매우 발달하지는 않았을 수 있습니다.

* 인접 도로상태:

정확한 도로 접합 여부 및 상태는 별도 확인이 필요하나, 현황 '전'으로 이용 중인 점을 고려할 때 농로 등 이용 가능한 도로가 있을 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 1980년 11월 14일 한창록에게 소유권 이전되었습니다.

* 2014년 3월 12일 증여를 통해 한왕성에게 소유권 이전되었습니다.

* 2025년 8월 27일 엠지손해보험의 강제경매 개시 결정 등기가 예정되어 있으며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

* 말소기준권리: 엠지손해보험의 강제경매 개시 결정 등기 (2025년 8월 27일 예정)

말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 매각이 이루어지면, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

인수할 임차보증금이 없는 것으로 확인됩니다 (합계 0원). 별도의 임차인이 존재하는지 여부는 현장 조사 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

해당 물건은 농경지로서, 전통적인 상업용 상권 분석보다는 농업 생산 활동이 이루어지는 지역으로 볼 수 있습니다. 인근 지역은 전라남도 진도군 고군면으로, '한국판 모세의 기적'이라 불리는 신비의 바닷길 관광지로 유명한 지역입니다. 이러한 관광 자원은 지역 경제에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

물건 소재지인 진도군 고군면 석현리 주변에는 진도 119안전센터 고군지역대, 고군면 사무소, 고성초등학교, 고성중학교 등이 위치하고 있습니다. 진도 신비의 바닷길, 가계해수욕장, 진도해양생태관 등 관광 자원도 인접해 있습니다.

* 문화 및 관광:

고군면은 진도 신비의 바닷길로 유명하며, 매년 많은 관광객이 방문합니다. 또한 이충무공 벽파진 전첩비 등 역사적 유적지도 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요:

본 물건은 농지이므로, 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 미제출 시 낙찰자라 할지라도 보증금이 반환되지 않으므로, 반드시 사전에 준비해야 합니다.

* 공부상 지목과 현황의 차이:

공부상의 지목은 ‘답(논)’이나, 실제 현황은 ‘전(밭)’으로 이용되고 있습니다. 지목 변경 절차는 필요할 수 있으며, 이는 추가 비용 및 행정 절차를 수반할 수 있습니다.

* 경계 불명확:

인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 측량을 고려해야 합니다.

* 도로 교통 안전:

최근 진도 고군면 석현리에서 눈길 미끄러짐으로 인한 교통사고가 발생한 사례가 있어, 겨울철 도로 이용 시 안전에 각별한 주의가 요구됩니다.

* 혐오시설:

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 진도군 고군면 석현리에 위치한 토지입니다. 공부상 지목은 답이나 현황은 전으로 이용 중이며, 농지 취득 자격 증명이 필수적이라는 점, 그리고 인접 토지와의 경계가 불명확하다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 관계는 비교적 명확하나, 농지 관련 규제 및 현황과의 차이로 인한 추가적인 확인과 절차가 필요합니다. 진도군 고군면은 신비의 바닷길 등 관광지로 유명한 지역으로, 지역의 특성을 고려한 투자가치를 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 진도 신비의 바닷길 관광지 인근: 유명 관광지와 인접하여 향후 관광객 수요를 활용한 부가적 가치 창출 가능성이 있습니다.

* 농지 취득 후 경작 가능성: 농업에 종사하려는 자에게는 경작 가능한 토지로서의 가치가 있습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정이므로 권리 분석이 비교적 간단합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 34,820,000원이며, 인수할 임차보증금이 없습니다. 다만, 농지취득자격증명 필요, 공부상 지목과 현황의 차이, 경계 불명확 등 추가적인 확인 및 행정 절차가 요구되는 점을 감안해야 합니다. 예상 입찰가는 이러한 제반 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 하므로, 정확한 산정은 어렵습니다. 통상 감정가의 70~90% 수준에서 경매 물건의 상태, 지역 시세, 유사 물건 낙찰가 등을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다. 따라서, 본 물건의 경우 감정가 34,820,000원을 기준으로, 현장 조사 및 법률 전문가와 상담을 통해 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.