나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51940 [1] 전라남도 여수시 공화동 1293-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 공화동 소재, ""여수중학교"" 남동측 인근에 위치하고, 본건 인근은
학교 및 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 대중교통수단을 이용할 수 있는 시내버스
승강장이 인근에 위치함.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 주상기타 단독주택
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 12m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역,
상대보호구역(동초등학교)임.

제시목록 외의 물건

별지 '건물개황도'에 도시한 바와 같이 본건 일련번호(1) 지상에 제시외건물 일련번호(ㄱ)~
(ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-가) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상2층 건물로서,(사용승인일 : 1979.01.19.)
외벽 : 치장석 및 벽돌 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
천장 : 장판지깔기 및 타일 등 마감
창호 : 하이새시목재2중창임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51940 (1)

소재지: 전라남도 여수시 공화동 1293-1

용도: 단독주택

감정가: 199,527,320 원

토지면적: 131.00㎡ (약 39.6평)

건물면적: 119.00㎡ (약 36.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 12.24㎡ (약 3.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 공화동 소재 "여수중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 학교, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다 [cite: User provided data].

* 교통상황: 차량 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: User provided data].

* 인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 12m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다 [cite: User provided data].

* 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(동초등학교) 등으로 지정되어 있습니다 [cite: User provided data].

* 도시 환경: 공화동은 과거 쪽방촌 지역이었으나, 여수세계박람회장 인근 지역을 중심으로 도시재생 뉴딜사업 및 초고층 주상복합 빌딩 건립 등이 추진되는 등 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 현황: 토지 및 건물 등기부 요약상 소유권 이전(갑구) 및 근저당권(을구) 등 다수의 권리 내역이 확인됩니다. 을구의 근저당권 중 말소기준권리(종고새마을금고, 접수일자 2016-05-20)를 기준으로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임의경매 개시결정(동여수새마을금고) 또한 말소 대상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 나타나, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 서류상 명시되지 않은 임차인이나 점유자가 있을 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건 인근에는 여수중학교, 동초등학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 공화동 일부 지역은 도시재생 뉴딜사업 등 개발이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 본건 소재지(공화동 1293-1)에 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 여수시 전반적으로는 생활폐기물 소각 시설 등 산업 시설이 위치한 지역이 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 여수중학교와 동초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 및 접근성: 차량 접근성이 좋고, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite: User provided data].

* 주거 환경: 주변은 단독주택 및 다가구주택이 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 제공하며, 근린생활시설 이용도 용이합니다 [cite: User provided data].

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 건물 사용승인일이 1979년 1월 19일로, 건축된 지 약 47년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 제시외 면적 12.24㎡가 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 철거 또는 활용 방안에 대한 추가적인 고려와 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 토지이용계획상 상대보호구역(동초등학교)으로 지정되어 있어, 향후 건축 시 교육환경보호에 관한 법률의 영향을 받을 수 있습니다 [cite: User provided data].

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 공화동의 주거 지역에 위치한 단독주택으로, 인근 학교 및 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 지역 개발 계획에 따라 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 건축 연차가 오래되었고, 제시외 건물 포함이라는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 권리상 특이사항은 없어 명확한 투자 판단을 내리기 전, 현장 답사를 통해 건물의 상태와 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 학군: 여수중학교, 동초등학교가 인접하여 교육 환경이 뛰어나며, 가족 단위 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

* 교통 편리성: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성이 높습니다.

* 지역 개발 호재: 공화동 지역의 도시 개발 계획은 향후 부동산 가치 상승의 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 제시된 감정가는 주변 시세를 고려할 때, 향후 리모델링 또는 재건축을 통해 가치를 높일 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 199,527,320원입니다.

주변 유사 단독주택 실거래 사례가 많지 않으나, 제공된 정보와 검색 결과들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 상태(건축 연도, 제시외 건물 등)와 주변 개발 가능성 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 직접적인 비교 사례가 부족하여 정확한 시세 파악에는 어려움이 있으나, 인근 단독주택 매물 중 1억 4천만원대의 사례가 있음을 참고할 수 있습니다.

* 다른 지역의 신축 또는 비교적 최신 주택 매물 가격이 3억 7천만원 이상인 점도 고려해 볼 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 출발하여, 현장 조사 결과 및 응찰 경쟁 상황에 따라 낙찰가가 결정될 것으로 예상됩니다. 제시외 건물의 처리 비용, 내부 리모델링 비용 등을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 약 2억원 내외에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 단, 법원 매각 기일에 따라 입찰가가 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.