나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51947 [1] 전라남도 구례군 마산면 냉천리 622 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 구례군 마산면 냉천리 소재 '냉천마을' 내에 위치하며,
단독주택, 점포, 소규모공장, 전ㆍ답의 농경지 등이 소재한 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 위치하는 등 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 인접도로와 대체로 등고편탄한 '주거용'건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 아스팔틒포장도로와
남동측으로 폭 약 2-3미터 내외의 콘크리트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1-가) 시멘트벽돌조 시멘트기와위 칼라강판지붕 단층 건물로서, 외벽: 사이딩판넬 등 마감. 내벽: 벽지 및 타일 등 마감. 창호: 하이새시창호 등 마감.

건물의 구조

시멘트벽돌조 시멘트기와위 칼라강판지붕 단층 건물로서,

외벽 : 사이딩판넬 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이새시창호 등 마감.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 되었음..

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 &amp;quot;지적및건물개황도&amp;quot;에 도시한 바와 같이 부합물및종물 기호(㉠~㉥)이 소재함.

부합물 및 종물

별첨 ""지적및건물개황도""에 도시한 바와 같이 본건 및 인접지상에 부합물및종물 기호(㉠~㉥)이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물 기호(1-가)는 공부상 622번지 지상에 소재한 시멘트기와지붕, 69.76㎡이나, 현황 620-1, 622번지 양지상에 소재하며, 시멘트벽돌조 시멘트기와위 칼라강판지붕, 약 89.2㎡임.

공부와의 차이

본건 건물 기호(1-가)는 공부상 622번지 지상에 소재한 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕, 69.76㎡이나,
현황 620-1, 622번지 양지상에 소재하며, 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕위 칼라강판지붕, 약 91.7㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 수목포함
2. 목록 1. 매각에서 제외되는 제시외 건물(창고 조립식판넬조 판넬지붕 11.7㎡) 있음
3. 목록2. 대지의 일부를 타인이 점유 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51947 (1)

소재지: 전라남도 구례군 마산면 냉천리 622

용도: 단독주택

감정가: 127,649,600원

토지면적: 651.00㎡ (약 197 평)

토지지분: 651㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(공부상): 69.76㎡ (약 21 평)

건물면적(현황 추정): 약 89.2~91.7㎡ (약 27~28 평)

건물지분: 69.76㎡

건물 제시외면적: 132.00㎡ (주의사항에 제외되는 제시외 건물 11.7㎡ 언급)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 새마을금고중앙회

특이사항: 중복사건

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 수목 포함.

2. 목록 1. 매각에서 제외되는 제시외 건물(창고 조립식판넬조 판넬지붕 11.7㎡) 있음.

3. 목록2. 대지의 일부를 타인이 점유 중임.

2. 입지조건

본건은 전라남도 구례군 마산면 냉천리 소재 '냉천마을' 내에 위치하며, 주변에는 단독주택, 점포, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 부정형의 토지로서, 인접 도로와 대체로 등고편탄한 '주거용' 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로는 폭 약 4-5미터의 아스팔트 포장도로, 남동측으로는 폭 약 2-3미터의 콘크리트 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부상 모든 권리는 말소기준권리(1996-05-08 근저당권, 봉성새마을금고) 이하 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 107,500,000원입니다.

임차인 현황:

* 김 (임차인)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-12-16

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 윤 (임차인)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-23

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 이 (임차인)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-23

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 화엄빌라 (연립, 1993년식, 전용면적 84.25㎡, 대지면적 72.25㎡)가 2025년 5월 27일에 70,000,000원에 직거래되었습니다.

* 리치빌 (다세대, 2011년식, 전용면적 91.82㎡, 대지면적 116.71㎡)이 2025년 6월 9일에 148,000,000원에 중개거래되었습니다.

본건(단독주택, 1993년식, 공부상 69.76㎡, 대지 651㎡)의 감정가는 127,649,600원입니다.

비슷한 건축 연도(1993년)의 화엄빌라(연립)가 7000만원에 거래된 점을 볼 때, 본건의 감정가가 상대적으로 높게 책정되었다고 볼 수 있습니다.

다만, 리치빌(다세대, 2011년식)의 거래가 1억 4800만원인 점은 비교 대상이 되기에는 시기 및 유형의 차이가 큽니다.

본건은 단독주택으로서 비교적 넓은 대지면적(651㎡)을 보유하고 있으며, 현재 건물의 실제 면적이 공부상 면적보다 큰 것으로 파악됩니다. 이러한 점들을 감안할 때, 감정가 1억 2764만 9600원은 시장 상황 및 개별 물건의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 구례군 마산면 냉천리에 위치하여, 지리산 자락의 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

인근 편의시설로는 농산물 직거래 장터인 '자연곳간'이 있으며, 구례 지역 특산물 및 제철 농산물을 접할 수 있습니다.

냉천마을은 5일장이 열리는 지역으로, 시장을 통해 생활에 필요한 물품을 구매할 수 있습니다.

구례군청, KTX 구례구역 등 주요 관공서 및 교통 시설까지 차량으로 접근 가능하며, 순천, 여수, 광주 등 주요 도시와의 접근성도 양호한 편입니다.

다만, 구체적인 도보 거리 내 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 면적 및 소재지 불일치: 공부상 건물 면적(69.76㎡)과 현황 면적(약 89.2~91.7㎡) 간 차이가 존재하며, 건물 소재지가 622번지 외 620-1번지에도 걸쳐 있는 것으로 파악됩니다. 이는 추후 재산권 행사나 증개축 시 문제가 될 수 있습니다.

* 타인 점유: 대지의 일부를 타인이 점유하고 있어, 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있습니다.

* 매각 제외 제시외 건물: 창고(11.7㎡)가 매각에서 제외되므로, 이를 고려한 낙찰 후 활용 계획이 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 특정 업종의 영업이나 건축에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 제시외 면적: 별도로 제시외 건물 면적이 132.00㎡로 기재되어 있으나, 주의사항에서 11.7㎡ 창고 제외 언급 등 정보에 일부 혼선이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 구례군 마산면 냉천리의 단독주택으로, 넓은 대지면적과 주변 자연환경이 장점입니다.

등기부상 권리관계는 깨끗하며, 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리분석은 비교적 용이합니다.

다만, 건물 면적 및 소재지의 공부와의 차이, 대지 일부의 타인 점유, 매각에서 제외되는 제시외 건물 등의 리스크 요소를 반드시 확인하고 투자 결정을 내려야 합니다.

현황 건물의 면적이 공부상 면적보다 크다는 점은 긍정적인 요소로 볼 수 있으나, 정확한 실측 및 법적 문제 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지면적(651㎡)을 활용한 추가 건축 또는 재건축 가능성.

* 조용하고 쾌적한 자연환경 속에서의 전원생활 또는 세컨하우스 용도로 적합.

* 인수 부담이 되는 임차보증금이 없어 명도 및 투자금 회수 용이.

* 지역 경제 활성화 및 관광객 증가 시 부동산 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 127,649,600원입니다.

주변 유사 물건의 거래 사례를 볼 때, 동일 건축 연도의 연립주택(화엄빌라)은 7,000만원에 거래되었고, 신축 다세대주택(리치빌)은 1억 4,800만원에 거래되었습니다.

건물 면적 차이, 대지 면적, 주택 유형(단독주택) 등을 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만 대지 일부의 타인 점유, 건물 면적 및 공부상 불일치, 매각 제외 제시외 건물 등의 리스크를 감안해야 합니다.

이에, 감정가의 80% ~ 95% 범위를 잠정적인 입찰가 고려 범위로 제안합니다.

* 최소 고려 범위: 약 102,119,680원 (감정가 80%)

* 권장 고려 범위: 약 115,000,000원 ~ 121,000,000원 (감정가 90% ~ 95%)

상기 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 잠정적인 제안이며, 현장 조사, 등기부등본 및 건축물대장 재확인, 점유자 현황 등 추가적인 정밀 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

특히, 대지 일부 점유자와의 협의 가능성 및 건물 현황에 대한 법적 검토는 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.