나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51929 [1] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 14층1403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 '안산근린공원' 북서측 인근에 위치하는 스위트엠학동
제14층 제1403호로서, 주변은 아파트단지, 근린상가 및 주택, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통편인 시내버스승강장이 인근에 위치하고 있어 제반
교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호(가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 건물 중 제14층 제1403호로서,
외벽 : 석재 및 몰탈위페인팅 등.
창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30m 및 북측으로 노폭 약 10m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-01)
(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역), 장애물
제한표면구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

미납관리비 160만원 있음(현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경51929 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO (임차인 김기범과 동일인으로 추정)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

2.2. 소재지 및 정보

* 소재지: 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠 학동 14층1403호

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 건물 중 제14층 제1403호

* 건축년도: 2020년 (사용승인일 2020-12-28)

2.3. 면적 정보

* 토지면적: 17.52㎡ (약 5.30평)

* 건물면적: 54.17㎡ (약 16.39평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2.4. 감정가

* 감정가: 356,000,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 전라남도 여수시 학동 소재 '안산근린공원' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 근린상가 및 주택, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 남측으로 노폭 약 30m, 북측으로 노폭 약 10m의 도로에 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 여수시 압류 (갑6, 2024-09-23)

* 인수되는 권리:

* 주택임차권: 김기범 (을3, 2023-06-26 접수) - 보증금 270,000,000원. 전입일자 2021-06-11, 확정일자 2021-06-11. 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리:

* 소유권이전 (신탁말소): 주식회사지아이엘드림 (갑4, 2021-06-28)

* 강제경매: 김기범 (갑8, 2025-08-19) - 본 경매 사건의 근거가 되는 권리입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김기범

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-11

* 확정일자: 2021-06-11

* 배당신고일자: 2023-06-26

* 대항력: 있음. 이는 임차인이 보증금을 전부 돌려받지 못할 경우, 매수인에게 임대차 관계를 주장하며 보증금 반환을 요구할 수 있음을 의미합니다.

4.3. 권리분석 종합

* 본 물건은 선순위 임차인(김기범)이 존재하며, 대항력이 있어 임차인의 보증금 270,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 특히, 경매를 신청한 채권자(김OO)와 대항력 있는 임차인(김기범)이 동일인으로 추정되어, 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 것으로 보입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 환경

* 본건이 위치한 학동 일대는 주거단지와 상업시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 오피스텔이라는 점을 감안할 때, 직장과의 접근성이나 주변 임대 수요가 상권 형성의 주요 요인이 될 수 있습니다.

5.2. 오피스텔 시세 분석 (JSON 기반)

* 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 '스위트엠 학동' 내 전용면적 약 26.37㎡ (약 7.98평) 오피스텔이 2024년 8월 13층 매물은 12,800만원에, 2026년 4월 15층 매물은 11,000만원에 거래되었습니다.

* 이를 바탕으로 환산한 전용면적 26.37㎡ 기준 평균 매매가는 약 11,900만원입니다.

* 본 물건의 전용면적(JSON 상 26.3727㎡) 대비 건물면적(54.17㎡) 비율은 약 50%로, 이는 일반적인 오피스텔의 공급면적 대비 전용면적 비율과 유사합니다.

* 이를 건물면적 54.17㎡ (약 16.39평) 기준으로 역산하면, 최근 시세는 약 225,750,000원 (110,000,000원 * 54.17 / 26.3727) 에서 265,600,000원 (128,000,000원 * 54.17 / 26.3727) 범위로 추정됩니다.

* 이 추정 시세는 감정가 356,000,000원보다 현저히 낮은 수준입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

* 주변에 아파트 단지, 근린상가, 학교 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* '안산근린공원'이 인근에 위치하여 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

6.2. 주변 환경

* 제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반) 등에 속해 있습니다.

* 대로2류(폭 30m~35m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역에 해당합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 보증금 인수

* 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김기범의 보증금 270,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다.

* 추정되는 시장 시세(약 225,750,000원 ~ 265,600,000원)가 인수해야 할 보증금(270,000,000원)보다 낮아, 낙찰받더라도 상당한 금전적 손실이 예상됩니다.

7.2. 미납 관리비

* 미납 관리비 160만원이 존재하며, 이는 현황조사서에 따라 매수인에게 부담될 수 있습니다.

7.3. 감정가와 시세 괴리

* 감정평가액(356,000,000원)과 최근 실거래가 기반 추정 시세(약 225,750,000원 ~ 265,600,000원) 간의 큰 차이는 투자 결정에 신중을 기해야 할 중요한 요인입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신축 연도(2020년)가 짧고 위치 및 교통 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 최근 거래된 실거래가 및 추정 시세를 훨씬 상회하는 금액입니다. 결과적으로, 본 물건은 낙찰받더라도 인수하는 보증금으로 인해 상당한 금전적 손실이 발생할 가능성이 매우 높은 하방 위험이 큰 물건으로 판단됩니다. 입찰 시에는 이러한 위험을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 신축 오피스텔이라는 점

* 양호한 교통 및 주변 생활 환경

* 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원을 인수해야 할 위험

* 인수 보증금 대비 현저히 낮은 추정 시장 시세 (부동산 가치보다 인수 보증금이 더 높음)

* 감정가와 시세 간의 큰 괴리

* 미납 관리비 부담 가능성

10. 예상 입찰가

본건의 추정 시장 시세는 약 225,750,000원 ~ 265,600,000원 범위로 추정됩니다. 그러나 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금이 270,000,000원에 달하므로, 낙찰가에 인수 보증금을 합산하면 부동산의 현재 가치를 초과하게 됩니다. 따라서 합리적인 입찰가는 사실상 마이너스(-)가 되므로, 실질적인 투자는 권장하기 어렵습니다.

만약 투자 결정을 내린다면, 최대 손실을 최소화하는 관점에서 추정 시세 하단부 또는 그 이하로 고려해야 합니다. 보증금 인수 금액을 고려할 때, 보수적인 관점에서 100,000,000원 ~ 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 매우 높은 위험을 감수하는 수준임을 명심해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 150,000,000원 (매우 높은 위험 감수 필요)

* 총 예상 인수 비용 (입찰가 + 인수 보증금): 370,000,000원 ~ 420,000,000원

* 추정 시장 시세 대비 초과 비용: 약 104,000,000원 ~ 174,000,000원

*주의: 본 예상 입찰가는 추정 시세와 인수 보증금을 기반으로 한 분석이며, 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 최신 시세 변동, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.