나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5311 [1] 전라남도 강진군 성전면 월평리 39-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 강진군 성전면 월평리 소재 '성전버스터미널' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 상가 등이 소재하는 주상혼용지대로서, 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1)은 북측으로 노폭 약 4m의 시멘트포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성전중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성전초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성화전문대학)<교육환경 보호에 관한 법률>
입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-(가)는 세멘트불럭조 세멘기와지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 블럭붙임 등.
- 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

제시 외 건물㉠는 블록조 강판지붕 단층 건물로서,
- 외 · 내벽 : 블럭붙임 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호2-(가)는 단독주택으로 이용 중입니다.
제시 외 건물㉠은 다용도실로 이용 중입니다.

설비내역

기호2-(가), 제시 외 건물㉠은 기본적인 위생 및 급,배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
-목록1.은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'상 둘 이상의 용도지역(일반상업지역, 제2종 일반주거지역)에 걸쳐있는 토지로서 구분하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 장흥지원 2025타경5311 (1)

소재지: 전라남도 강진군 성전면 월평리 39-2

용도: 단독주택

감정가: 56,229,000원

토지면적: 314.00㎡ (약 95.0 평)

건물면적: 53.00㎡ (약 16.0 평)

건물 제시외면적: 15.00㎡ (약 4.5 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 해남군산림조합

1.1. 입지조건

위치: 본건은 전라남도 강진군 성전면 월평리 소재 '성전버스터미널' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 주택, 상가 등이 소재하는 주상혼용지대로서 전반적인 입지 조건은 보통입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지 형태: 인접지 및 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지입니다.

도로: 본건은 북측으로 노폭 약 4m의 시멘트포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제2종 일반주거지역에 걸쳐 있습니다.

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(성전중학교, 성전초등학교, 성화전문대학)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. (특이사항 없음)

토지 등기부 요약:

* 1985-05-04: 김영심 소유권 이전 (소유권보존)

* 2020-06-05: 김성령 외 1명 소유권 이전 (매매)

* 2023-09-01: 해남군산림조합 근저당권 설정 (26,000,000원, 말소기준권리)

* 2025-05-07: 경기신용보증재단 지분가압류 (30,000,000원, 말소)

* 2025-08-26: 해남군산림조합 임의경매 개시 (20,710,955원, 말소)

건물 등기부 요약: 토지 등기부와 동일한 권리 사항으로 구성되어 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 기재되어 있으나, 현재로서는 일반적인 매각으로 소멸되는 권리로 판단됩니다. (추가 확인 필요)

총 채권액: 56,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 '성전버스터미널' 인근의 주상혼용지대에 위치하여 기본적인 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 토지가 일반상업지역과 제2종 일반주거지역에 걸쳐 있어, 상업적 목적과 주거 목적 모두를 고려한 활용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교통: '성전버스터미널' 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

주변시설: 주택과 상가가 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육: 성전중학교, 성전초등학교, 성화전문대학이 인근에 위치하여 교육 환경 관련 조건이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도지역 중복: 본 토지는 일반상업지역과 제2종 일반주거지역에 걸쳐 있으므로, 건축 행위 등 토지 이용 시 관련 법규 및 행정 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

건축물 현황: 제시외 건물 15.00㎡(약 4.5평)이 포함되어 일괄 매각되므로, 현황과 공부상의 일치 여부를 최종 확인해야 합니다. (현재까지 공부와의 차이는 없는 것으로 파악됨)

권리 사항: 채권자(해남군산림조합)의 임의경매로 진행되었으며, 말소기준권리 외 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 강진군 성전면 월평리 소재 단독주택으로, 넓은 토지(314㎡)와 함께 소형 건물(53㎡) 및 제시외 건물(15㎡)이 일괄 매각되는 건입니다. '성전버스터미널' 인근에 위치하며 주상혼용지대라 입지적 장점을 가지고 있습니다. 특히 일반상업지역과 제2종 일반주거지역에 걸쳐 있는 토지 이용계획은 향후 활용 가치를 높일 수 있는 요인입니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 인수할 임차인의 보증금 또한 없는 것으로 확인됩니다.

1.7. 투자 포인트

토지의 복합 용도지역 지정 (일반상업지역, 제2종 일반주거지역)으로 인한 향후 활용 가능성 증대.

'성전버스터미널' 인근에 위치하여 지역 내에서의 접근성 및 편의시설 이용 용이.

감정가 대비 넓은 토지 면적 확보로 인한 증축, 개발 등 다양한 활용 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(JSON)는 '성전파크'라는 다세대 주택에 대한 것으로, 본건 단독주택과는 건물 유형, 연식, 정확한 위치 등이 달라 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다. '성전파크'의 경우 31.2㎡ 전용면적 기준 2025년 1억 5천만원, 2026년 1억 3천 5백만원에 거래되었으며, 75.73㎡ 면적은 2024년 9월 5천 8백만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 건물 면적 53㎡에 토지 면적 314㎡(약 95평)이며, 감정가는 56,229,000원입니다. 이는 토지 면적 기준으로 평당 약 592,000원 수준으로, 강진군 성전면 일대의 토지 가격대를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다. 주변 유사 단독주택의 실거래가 자료가 제한적이지만, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 고려 시, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 소폭 상승한 58,000,000원에서 65,000,000원 사이로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.