나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33657 [1] 광주광역시 서구 서창동 434-2 다세대주택 제102동 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 서구 서창동 서창치안센터 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 상업용 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 (사용승인일: 2024.12.12)

외 벽: 라임스톤 및 치장벽돌쌓기, 노출콘크리트 등

창 호: 샷시창 등

이용상태

복층형 테라스하우스(복층형 다세대주택)

지1층: 지하주차장, 출입구

1층: 거실, 주방, 화장실

2층: 방1, 화장실, 드레스룸, 창고

3층: 방2, 거실, 화장실, 테라스 등

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지, 복층형 테라스하우스 부지

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 2차선 도로 및 남측으로 세로(가)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

복층형 테라스하우스

서창동 434-3 지번은 서창동 434-2 에 흡수합병됨.

물건 비고

- 복층형 테라스하우스임
- 2026. 6. 12. 주식회사 애가종합건설로부터 건물전체 신축공사 공사대금 8,824,000,000원에 대하여 유치권 신고가 있으나 그 성립여부를 불분명함
- 2026. 9. 11. 신청채권자 광주비아종업협동조합으로부터 주식회사 애가종합건설의 2025.5.8.자 유치권유치권포기서류 등이 첨부된 유치권배제신청서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2025타경33657 (1)

소재지: 광주광역시 서구 서창동 434-2 다세대주택 제102동 제1층 제101호 (도로명 주소: 광주광역시 서구 눌재로 261-1) [cite: 건축물표제부 요약 - 표제부]

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 - 단지형다세대) [cite: 건축물표제부 요약 - 총괄표제부]

감정가: 894,000,000원

토지면적: 158.13㎡ (약 47.84평) [cite: 토지면적]

건물면적: 51.72㎡ (약 15.64평) [cite: 건물면적]

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주비아농업협동조합 [cite: 등기부요약 - 갑7, 을1]

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유치권

주의사항:

* 복층형 테라스하우스임.

* 2026년 6월 12일 주식회사 애가종합건설로부터 건물 전체 신축 공사대금 8,824,000,000원에 대하여 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명함. [cite: 물건명세서 참고사항]

* 2026년 9월 11일 신청 채권자 광주비아농업협동조합으로부터 주식회사 애가종합건설의 유치권 포기 서류 등이 첨부된 유치권 배제 신청서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. [cite: 물건명세서 참고사항]

1.3. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 광주광역시 서구 서창동 서창치안센터 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 상업용 등으로 이루어져 있습니다. [cite: 감정평가서 요약]

교통상황: 인근에 버스 승강장이 소재합니다. [cite: 감정평가서 요약]

건물구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 3층 건물이며, 사용승인일은 2024년 12월 12일입니다. [cite: 건축물표제부 요약 - 표제부] 외벽은 라임스톤 및 치장벽돌쌓기, 노출콘크리트 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창 등입니다. [cite: 감정평가서 요약]

이용상태: 복층형 테라스하우스로, 지1층은 지하주차장 및 출입구, 1층은 거실, 주방, 화장실, 2층은 방1, 화장실, 드레스룸, 창고, 3층은 방2, 거실, 화장실, 테라스 등으로 이용되고 있습니다. [cite: 감정평가서 요약]

설비내역: 기본 급배수, 위생 및 난방 설비 등이 되어 있습니다. [cite: 감정평가서 요약]

토지 형상 및 이용상태: 사다리형 평지로, 복층형 테라스하우스 부지로 이용 중입니다. [cite: 감정평가서 요약]

인접 도로상태: 북동측으로 왕복 2차선 도로 및 남측으로 세로(가)에 각각 접해 있습니다. [cite: 감정평가서 요약]

토지이용계획 및 제한상태: 제1종 일반주거지역입니다. [cite: 감정평가서 요약]

공부와의 차이: 없습니다.

기타참고사항: 복층형 테라스하우스이며, 서창동 434-3 지번은 서창동 434-2에 흡수 합병되었습니다. [cite: 감정평가서 요약]

1.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

1.5. 집합건물 등기부 요약

소유권보존: 한명옥 (2025.01.24 접수)

소유권이전(신탁등기 말소): 한명옥 (2025.04.29 접수)

근저당: 광주비아농업협동조합 (1,200,000,000원, 2025.04.29 접수, 말소기준권리) [cite: 등기부요약 - 을1]

압류: 서구(광주광역시) (2025.06.11 접수, 말소) [cite: 등기부요약 - 갑5]

가압류: 해제신용협동조합 (52,831,506원, 2025.06.26 접수, 말소) [cite: 등기부요약 - 갑6]

임의경매: 광주비아농업협동조합 (1,010,743,070원, 2025.08.25 접수, 말소) [cite: 등기부요약 - 갑7]

등기부채권 총액: 1,252,831,506원.

1.6. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026.09.21

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

비고: 복층형 테라스하우스이며, 주식회사 애가종합건설로부터 공사대금 8,824,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 신청 채권자로부터 유치권 배제 신청서가 제출되었으나 역시 성립 여부는 불분명합니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

2. 입지조건

* 본 물건은 광주광역시 서구 서창동에 위치하며, 서창치안센터에서 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. [cite: 감정평가서 요약]

* 주변은 단독주택과 상업용 건물이 혼재된 지역입니다. [cite: 감정평가서 요약]

* 교통은 인근 버스 승강장을 통해 편리하게 이용 가능하며, 북동측 왕복 2차선 도로와 남측 세로(가)에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다. [cite: 감정평가서 요약]

* 토지이용계획상 제1종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다. [cite: 감정평가서 요약]

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2025년 4월 29일 접수된 광주비아농업협동조합의 근저당권 (1,200,000,000원)입니다. [cite: 등기부요약 - 을1]

* 소유권보존, 소유권이전(신탁 말소), 압류, 가압류, 임의경매 등 등기부상 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: 등기부요약]

* 경매 신청 채권자는 광주비아농업협동조합으로, 신청 채권액은 1,010,743,070원입니다. [cite: 등기부요약 - 갑7]

* 총 등기부채권액은 1,252,831,506원으로, 이는 감정가 894,000,000원을 초과하는 금액입니다. [cite: 감정가, 등기부요약]

* 가장 중요한 권리관계는 주식회사 애가종합건설이 신고한 8,824,000,000원의 유치권입니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

* 이 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 이에 대해 유치권 배제 신청서가 제출되었으나 역시 성립 여부는 불분명한 상태입니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

* 만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 인수하게 되어 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원이므로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 광주 서구 서창동에 위치한 주거 지역 내에 자리하고 있으며, 주변은 단독주택과 일부 상업 시설이 혼합된 형태입니다.

* 주변 상권은 고도로 발달한 도심 상권이라기보다는, 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 수준으로 파악됩니다.

* 서창치안센터 인근에 위치하여 상대적으로 안정적인 환경을 제공할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본 건은 2024년 12월 12일 사용승인을 받은 신축 복층형 테라스하우스로, 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. [cite: 건축물표제부 요약 - 표제부]

* 건물 내부에는 거실, 주방, 화장실, 방, 드레스룸, 창고, 테라스 등 다양한 공간이 구성되어 있어 실용성이 높습니다. [cite: 감정평가서 요약]

* 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비를 갖추고 있습니다. [cite: 감정평가서 요약]

* 건축물대장상 총 17세대가 거주 가능한 다세대주택 단지로 구성되어 있습니다. [cite: 건축물표제부 요약 - 총괄표제부]

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크 요인은 약 88억 원에 달하는 공사대금 관련 유치권입니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

* 유치권의 성립 여부가 불분명한 상태로, 낙찰자가 인수할 경우 상당한 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 유치권 배제 신청이 있었으나, 그 결과에 따라 부담이 달라지므로 철저한 확인이 필수적입니다.

* 등기부채권 총액이 감정가를 초과하므로, 경매 취하보다는 낙찰 후 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. [cite: 감정가, 등기부요약]

* 신축 건물임에도 불구하고, 준공 시점(2024.12.12)과 경매 개시 결정 시점(2025.08.25) 사이에 채무 및 권리 관계가 복잡하게 형성된 배경을 이해하는 것이 중요합니다. [cite: 건축물표제부 요약 - 표제부, 등기부요약 - 갑7]

7. 종합 의견

* 본 물건은 2024년에 준공된 신축 복층형 테라스하우스로, 최신 건축 기준과 차별화된 설계를 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 입지 자체는 안정적인 주거 지역에 해당하나, 주변 상권의 발달 정도는 제한적입니다.

* 이 물건의 가치를 결정짓는 가장 중요한 요소는 약 88억 원에 달하는 유치권의 성립 여부입니다. 이 유치권 문제가 명확하게 해결되지 않을 경우, 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 매우 높아 신중한 접근이 요구됩니다.

* 감정가는 894,000,000원이지만, 등기부채권 총액이 이를 상회하고 유치권이라는 중대한 변수가 존재하므로, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공된 신축 건물이며 복층형 테라스하우스라는 희소성은 향후 높은 가치를 기대하게 하는 요소입니다.

* 만약 유치권 문제가 성공적으로 해결된다면, 지역 내 고급 주택으로서의 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

* 주변 지역의 부동산 시세 상승 추세 및 개발 계획 등을 파악하여 미래 가치를 예측하는 것이 투자 성공의 중요한 요소가 될 것입니다.

9. 예상 입찰가

* 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 동일한 건물(서창동 434-2, 3 다세대주택)에서 2025년 2월 3일 90,000 (900,000,000원)에 거래된 사례가 있습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보] 이는 본 건의 감정가 894,000,000원과 유사한 수준으로, 현 시세가 감정가에 근접함을 시사합니다.

* 같은 건물에서 2025년 12월 31일 42,005 (420,050,000원)에 거래된 사례도 있으나, 이는 신축 건물의 가치나 다른 거래 사례와 비교했을 때 이례적으로 낮은 금액으로, 특정 사정이나 오류가 있을 수 있습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보]

* 본 건물의 전용면적은 51.72㎡ (약 15.64평)입니다. 최근 거래된 84.99㎡ (약 25.7평) 면적과는 차이가 있습니다.

* 유치권이라는 중대한 불확실성이 존재하므로, 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 유치권 성립 여부 및 인수 가능성을 고려하여, 보수적으로 접근 시 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 6억 2천만 원에서 7억 1천만 원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

* 단, 유치권 문제에 대한 최종적인 판단과 그에 따른 부담액을 면밀히 검토한 후, 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.