나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5368 [1] 전라남도 나주시 동강면 장동리 1446-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 동강면 장동리 소재 ""장동5구 복지회관"" 남서측 근거리에
위치하며, 주위는 답이 주를 이루는 순수 경지정리지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 근거리 마을입구에 버스정류장이 소재 하는 등
제반 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1 ~ 4 공통 : 세장형의 토지로서, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 ~ 4 공통 : 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 ~ 3 공통 : 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(800m 제한
구역_닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.
기호4 : 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(1,500m 제한구역_개(육견))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건및소재지정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경5368 (1)

소재지: 전라남도 나주시 동강면 장동리 1446-1

1.2. 토지정보

용도: 답

토지면적: 5100.00㎡ (약 1542.75평)

토지제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가및매각정보

감정가: 178,500,000원

매각대상: 토지매각

1.5. 경매기본정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 나OOOOOOO (주요 근저당권자는 나주농업협동조합)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 전라남도 나주시 동강면 장동리 소재 "장동5구 복지회관" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 논(답)으로 이루어진 순수 경지정리지대입니다. 공부상과의 차이는 없습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리 마을 입구에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접도로상태

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 주변시설및개발계획

본건 인근에는 "장동5구 복지회관"이 소재하여 지역 주민을 위한 편의시설이 있습니다. 나주시의 주요 개발 계획으로는 에너지 국가산업단지 조성 및 인공태양 연구시설 유치 등이 추진되고 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황요약

말소기준권리: 2024년 12월 31일 접수된 나주농업협동조합의 근저당권(을10)입니다.

등기부등본상 모든 가압류, 압류, 근저당, 지상권 설정 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 동일 일자에 설정되었으나 말소 예정인 권리들로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 약 3,010,378,950원입니다.

3.2. 임차인현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황 및 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 따라서 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

3.3. 매각으로소멸되지않는권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부 요약 상으로는 지상권설정(을11)이 나주농업협동조합에 의해 설정되었으며 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 이에 따라 매각으로 인해 소멸되는 것이 원칙이나, 등기부 현황과 물건명세서 상의 내용에 차이가 있을 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 순수 농경지대로서 별도의 상업 시설이나 상권이 형성되어 있지 않습니다. 인근 복지회관이 지역 커뮤니티 기능을 수행하고 있습니다.

5. 생활정보

주변은 농업 활동이 주를 이루는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 나주시 동강면 소재지 또는 인근 도시 지역을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 농지취득관련

본건은 농지(답)로, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 자격 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획및제한

본건 토지는 농림지역이며, 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 지역에 따라 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개(육견))으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 주변환경관련리스크(혐오시설등)

나주시 지역에는 SRF 열병합발전소와 관련된 환경 논란이 있었으며, 이러한 시설이 지역 내에 존재할 경우 부동산 가치 하락이나 주민 생활에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 본건의 정확한 인근 혐오시설 여부는 추가적인 현장 확인 및 주변 조사가 필요합니다.

6.4. 권리관계총액

등기부채권 총액이 약 30억원에 달하는 것으로 집계되어, 복수의 채권자가 존재하며 채무 규모가 상당함을 시사합니다. 다만, 모든 후순위 권리가 말소될 것으로 예상됨에 따라 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합의견

본건은 나주시 동강면 장동리의 농지(답)로, 순수 농경지대에 위치하며 차량 접근이 용이합니다. 토지매각 대상이며, 감정가는 1억 7천8백5십만원입니다. 농지취득자격증명 제출이라는 특별한 조건이 있으며, 농림지역, 농업진흥구역 등의 용도 제한이 있습니다. 등기부상 복수의 채권/채무 관계가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 인수 부담은 없습니다.

8. 투자포인트

* 전라남도 나주시의 농업용 토지로서, 농업 경영 또는 관련 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 나주시 지역의 개발 계획(에너지 국가산단, 인공태양 연구시설 등)과 연계된 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 조사를 통해 향후 가격 상승 여력을 판단할 수 있습니다.

9. 예상입찰가고려사항

본건의 예상 입찰가는 감정가 178,500,000원을 기준으로 하되, 주변 농지 시세, 향후 개발 가능성, 농지 취득 관련 법규 및 절차, 지역 내 환경 문제(SRF 발전소 등) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 농지 취득 자격 및 지역 제한 사항을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다. 인수되는 권리가 없으므로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.