나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33599 [1] 광주광역시 북구 양산동 814-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운감정 · 평가일 2025.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 ""광주양지초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 원룸 등의
정비된 주택지대로서, 일반적인 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통수단은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서, 주거용건부지임.

인접 도로상태

포장된 소로임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로,

외벽 : 타일 및 드라이비트마감,
내벽 : 타일, 벽지 등 마감,
창호 : 샷시창임.

이용상태

1~4층 : 다가구주택임.

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비 등.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경33599 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 양산동 814-2

* 용도: 다가구주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 설

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 300.80㎡ (약 90.99평)

* 건물면적: 548.46㎡ (약 165.92평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 입찰 정보

* 감정가: 1,230,514,400원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 광주광역시 북구 양산동 소재 "광주양지초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택 및 원룸 등 정비된 주택지대로서, 일반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통수단 이용은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m) (접합)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 비행안전제3구역 (전술) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 토지구획정리사업지구

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 07월 29일 접수된 충북신용보증재단의 가압류(갑5)입니다.

* 이에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 주택임차권이 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 인수되는 주택임차권의 총 보증금 합계는 약 980,000,000원 (신혁준 100백만원, 이승현 100백만원, 염보라 110백만원, 조순영 80백만원, 고은지 80백만원, 김지혜 80백만원, 권정운 60백만원, 송하늘 60백만원, 양준식 110백만원, 최아라 100백만원)으로 파악됩니다.

* 그러나, 제공된 임차인 현황의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외하는 근거가 되나, 권리분석상 인수되는 보증금과의 차이가 있어 주의가 필요합니다.

3.3. 주요 임차인 현황

* 본 물건에는 다수의 임차인이 거주 중이며, 일부 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다.

3.3. 1.대항력 있는 임차인

* 임차인: 고

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-02-08

* 확정일자: 2022-02-08

* 배당신고일자: 2024-03-07

* 대항력: 있음

* 임차인: 권

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-04-11

* 확정일자: 2022-04-11

* 배당신고일자: 2024-08-26

* 대항력: 있음

* 임차인: 김

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-03-31

* 확정일자: 2022-03-02

* 배당신고일자: 2025-09-24

* 대항력: 있음

* 임차인: 김

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2023-01-25

* 확정일자: 2022-11-11

* 배당신고일자: 2025-10-16

* 대항력: 있음

* 임차인: 송

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-05-17

* 확정일자: 2022-04-01

* 배당신고일자: 2025-11-05

* 대항력: 있음

* 임차인: 신

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021-12-23

* 확정일자: 2021-12-07

* 배당신고일자: 2024-07-18

* 대항력: 있음

* 임차인: 양

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-07-01

* 확정일자: 2022-06-10

* 배당신고일자: 2024-08-02

* 대항력: 있음

* 임차인: 염

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-01-20

* 확정일자: 2021-12-14

* 배당신고일자: 2024-03-07

* 대항력: 있음

* 임차인: 한국토지주택공사(입주자이미영)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-01-27

* 확정일자: 2022-01-21

* 배당신고일자: 2025-10-23

* 대항력: 있음

* 임차인: 이

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-01-06

* 확정일자: 2021-12-28

* 배당신고일자: 2025-11-17

* 대항력: 있음

* 임차인: 의 승계인 주택도시보증공사

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-01-06

* 확정일자: 2021-12-28

* 배당신고일자: 2025-11-17

* 대항력: 있음

* 임차인: 정

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-01-12

* 확정일자: 2021-12-28

* 배당신고일자: 2025-10-17

* 대항력: 있음

* 임차인: 조

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-02-07

* 확정일자: 2022-02-10

* 배당신고일자: 2024-03-26

* 대항력: 있음

* 임차인: 최

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2023-08-10

* 확정일자: 2023-08-10

* 배당신고일자: 2025-09-01

* 대항력: 있음

* 임차인: 한국토지주택공사(입주자황준범)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-01-21

* 확정일자: 2022-01-03

* 배당신고일자: 2025-10-23

* 대항력: 있음

3.3. 2.대항력 없는 임차인

* 임차인: 설

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2024-08-07

* 확정일자: 2022-02-28

* 배당신고일자: 2024-08-07

* 대항력: 없음

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하고 있어, 상업시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다.

* 주변은 단독주택 및 원룸 등 주거용 건물이 밀집해 있습니다.

* 인근에 광주양지초등학교가 있어 주거 환경으로서의 안정성은 확보하고 있습니다.

* 별도의 상업 활동을 위한 입지 조건은 부족할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 제공된 정보만으로는 특정 편의시설의 유무나 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어렵습니다.

5.2. 교육시설

* 광주양지초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도 및 보증금 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 등기부 상 '인수'로 기재된 임차인들의 보증금 총액과 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시된 점은 중대한 확인이 필요한 사항입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 없다는 의미로 해석될 수 있으나, 절차 및 법적 해석에 따라 달라질 수 있습니다.

6.2. 명도 리스크

* 대항력 있는 임차인들이 다수 존재하므로, 이들의 명도 협상 및 이행 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 명도 저항 시 강제집행 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지이용계획 상 비행안전제3구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 북구 양산동에 위치한 다가구주택으로, 주거 밀집 지역 내 초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

* 감정가는 12억 3천여만원으로 책정되었으나, 다수의 대항력 있는 임차인 존재와 권리분석 상의 상이한 보증금 관련 정보(등기부상 인수 보증금 vs. 요약상 0원)는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 이러한 권리관계 및 임차인 명도 관련 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 다가구주택으로서 안정적인 월세 수익 창출이 기대됩니다.

* 광주양지초등학교 인근이라는 입지는 주거 수요 확보에 긍정적입니다.

* 권리관계를 명확히 파악하고 잠재적 리스크를 관리할 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본 건의 감정가 1,230,514,400원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금을 제외하고 산정해야 합니다.

* 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'가 0원이므로, 이를 고려하여 입찰가를 결정합니다.

* 하지만, 권리분석상 인수되는 임차인의 보증금 총액이 약 980,000,000원에 달하는 점과 명도 리스크 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 할인율을 적용한 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재로서는 권리관계의 불확실성 및 명도 가능성 등을 감안하여, 감정가보다 낮게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.