나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5603 [1] 전라남도 화순군 화순읍 앵남리 산105 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2025.09.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 화순군 화순읍 앵남리 소재 '앵남교차로' 남측 인근에 위치하며, 주위는 임야,
농경지, 단독주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치함.

형태 및 이용상태

기호1, 2 공히 부정형의 경사지로서 대체로 자연림임.

인접 도로상태

기호1: 지적도상 서측으로 도로인 지번에 접하나 본건까지 진입가능한 도로는 개설되어
있지 아니함.
기호2: 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1>
농림지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리
사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역
(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축
사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 접도구역<도로법>, 역사문화환경보존지역(광산이씨승지공비)<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 철도보호지구
(철도보호지구)<철도안전법>임.
<기호2>
농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_
돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한
구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사
육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 지분매각,특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
- 인접필지와 경계불분명하여 측량이 요구됨
- 임목 등이 우거져 진입할수 없는 곳이 있어 분묘 존재 가능성 있음
- 목록1 일부분이 접도구역, 철도보호지구, 역사문화환경보존지역 등에 속함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경5603 (1)

* 소재지: 전라남도 화순군 화순읍 앵남리 산105

* 용도: 임야

* 감정가: 95,561,450원

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이O

* 토지면적: 26,374.00㎡ (약 7,978.39평)

* 토지지분: 13,187.00㎡ (약 3,988.93평)

* 건물면적: 해당 없음

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 화순군 화순읍 앵남리 소재 '앵남교차로' 남측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택 등이 소재하고 있습니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치합니다.

* 형태 및 이용상태: 기호1, 2 공히 부정형의 경사지로서 대체로 자연림입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호1: 지적도상 서측으로 도로인 지번에 접하나 본건까지 진입 가능한 도로는 개설되어 있지 아니합니다.

* 기호2: 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1: 농림지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역(개,닭,오리,메추리 1000m, 돼지 2000m, 소,말,양,사슴 300m, 젖소 500m), 접도구역, 역사문화환경보존지역(광산이씨승지공비), 임업용산지, 준보전산지, 철도보호지구입니다.

* 기호2: 농림지역, 가축사육제한구역(개,닭,오리,메추리 1000m, 돼지 2000m, 소,말,양,사슴 300m, 젖소 500m), 임업용산지입니다.

* 주변 시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 판단하기 어렵습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022-04-19 접수된 2번 김현숙 지분가압류 (이민외 1명, 90,000,000원)입니다.

* 진행 중인 경매: 본건은 광주지방법원 2025타경5603 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 이O입니다.

* 매각 대상: 토지의 일부 지분만 매각됩니다.

* 인수되는 권리:

* 분묘기지권 성립 여부 불분명한 권리가 존재할 수 있습니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기사항 요약:

* 1995-04-17: 소유권이전 (경주최씨서암공파문중)

* 2021-07-12: 소유권이전 (주식회사21세기산업개발외 1명)

* 2022-04-19: 2번김현숙지분가압류 (이민외 1명, 90,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-08-20: 2번김현숙지분전부이전 (나기선)

* 2025-08-25: 7번나기선지분강제경매 (이민, 65,945,205원) - 본건 경매 개시결정

* 2025-11-07: 2번주식회사21세기산업개발지분압류 (광주세무서장)

* 2026-04-02: 2번주식회사21세기산업개발지분압류 (남구(광주광역시))

* 총 채권 금액: 90,000,000원

* 임차인 현황: 인수되는 보증금이 없는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 임야로서, 전통적인 상권 분석보다는 주변의 입지적 특성에 따른 개발 가능성이나 용도 변경 가능성을 고려해야 합니다.

* 주위 환경은 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 지역은 자연림과 농경지가 주를 이루고 있으며, 단독주택이 산재해 있습니다.

* 인근 '앵남교차로'가 있으며, 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 간선도로가 가까이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설, 교육시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각으로 인한 공유 관계 발생 및 공유자 우선매수 신고 가능성이 있습니다.

* 공유자 우선매수권은 1회로 제한됩니다.

* 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 인접 필지와의 경계가 불분명하여 측량이 필요하며, 이로 인한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임목이 우거져 진입이 어려운 구역이 있어 추가적인 분묘 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 물건의 일부가 접도구역, 철도보호지구, 역사문화환경보존지역 등에 속해 있어 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 기호1 토지는 지적도상 도로에 접하나 실제 진입로는 개설되어 있지 않으며, 기호2 토지는 맹지입니다.

* 다양한 가축사육제한 구역, 임업용산지, 준보전산지 등 토지 이용 계획상의 제한이 존재합니다.

* 본 물건은 일괄매각으로 진행되나, 토지 일부 지분 매각이라는 점을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 화순군에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다.

* 주변 환경은 자연림과 농경지, 단독주택이 혼재하는 지역이나, 진입로 확보 및 경계 불분명, 다수의 토지 이용 제한 등은 투자 시 고려해야 할 주요 사항입니다.

* 지분 매각, 분묘기지권, 공유자 우선매수권 등의 특수 조건이 있어 권리 분석 및 입찰 준비에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 화순군 앵남리 일대의 향후 개발 가능성 및 지가 상승 잠재력을 고려한 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

* 만약 주변 토지와의 통합 또는 개발 계획이 구체화될 경우, 본 임야의 가치가 상승할 수 있습니다.

* 향후 분묘 문제 해결 및 도로 편입 등 토지 이용 규제 완화 시 활용도가 높아질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 95,561,450원입니다.

* 본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 상세한 현장 조사, 주변 시세 분석, 개발 가능성 평가, 법적 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 투자 수익률을 고려한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.