나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21270 [1] 전북특별자치도 군산시 미룡동 71 금광베네스타 106동 11층1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 미룡동 소재 “용문초등학교” 동측 인근에 위치
하는 구분건물[금광베네스타 제106동 제11층 제1105호]로서, 주위는 중·소규모의
아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사
정은 보통임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 11층 1105호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

1) 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""아파트부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

서측과 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로를 통해 출입하며, 지하주차장시설
되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-09-16), 소로2류(폭 8m~10m)
(2022-09-16)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(686)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(세움아이 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21270 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 미룡동 71 금광베네스타 106동 11층 1105호

용도: 아파트

감정가: 300,000,000원

토지면적: 68.71㎡ (약 20.79평)

건물면적 (전용면적 추정): 139.76㎡ (약 42.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

건축연도: 2008년

2. 입지조건

위치: 전북특별자치도 군산시 미룡동 소재 "용문초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 중소규모 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

지리적 특성: 부정형 평지의 토지로서 현재 아파트 부지로 이용 중입니다.

도로: 서측 및 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하며, 지하주차시설이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 11월 24일 접수된 주식회사화영푸드 근저당(240,000,000원)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 정찬호 (정 )

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 07월 09일

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 09월 04일

인수 보증금 합계: 0원

종합 의견: 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없을 것으로 보입니다. 다만, 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 위험은 고려해야 합니다.

4. 상권분석

주변 지역 특성: 아파트 단지와 주택 지역을 중심으로 한 주거 지역 상권입니다.

잠재적 수요: 해당 아파트 단지 및 인근 주거 지역 주민을 대상으로 하는 소비 수요가 예상됩니다.

발전 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 개발에 따른 상권 안정성 및 성장 가능성을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설: 용문초등학교, 세움아이 유치원 등이 인근에 위치하며, 교육환경보호구역에 해당합니다.

편의 시설: 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

교통 시설: 버스 정류장 접근이 용이하며, 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

단지 내 시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 놀이터, 자전거 보관소, 전기차 충전기 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 3억원에 대항력 있는 임차인(정 )이 존재합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되었으나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건축물 노후도: 2008년 준공으로 약 18년이 경과하여 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 규제: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 외에 소로/중로 접합, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제가 적용됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 군산시 미룡동에 위치한 금광베네스타 아파트로서, 준수한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 2008년에 건축되어 18년이 경과하였으나, 단지 규모와 주변 인프라를 고려할 때 안정적인 주거 가치를 유지하고 있습니다.

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 3억원 보증금의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 인수 보증금 0원으로 명시되어 낙찰자의 직접적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상되나, 명도 과정에 대한 면밀한 검토와 대비가 필요합니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

입지: 군산시 미룡동의 주요 주거 지역 내 위치하여 주거 선호도가 있습니다.

생활 환경: 초등학교, 근린시설 등 생활에 필요한 인프라 접근성이 좋습니다.

가격: 최근 실거래가 추이를 고려했을 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

명도 성공 시: 대항력 있는 임차인의 명도를 성공적으로 완료할 경우, 시세보다 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 300,000,000원

최근 매매 사례 분석:

113. 52㎡ (7층) 매매가: 247,000,000원

113. 52㎡ (3층) 매매가: 230,000,000원

84. 67㎡ (6층) 매매가: 216,000,000원

본 물건은 전용면적 139.76㎡로, 최근 거래된 113.52㎡ 기준 시세를 적용 시 평당가 약 690만원 내외로 추정됩니다. 이를 139.76㎡에 적용하면 약 304,000,000원 수준의 시장 가치를 산출할 수 있습니다.

또한, 유사 면적(139.76㎡)의 전월세 보증금이 250,000,000원임을 고려할 때, 매매 시세는 이를 상회할 것으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인의 존재 및 명도 위험을 고려하여, 감정가 300,000,000원 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원임을 감안하고, 시장 가치 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 사이를 권장합니다.

최종 입찰가는 280,000,000원으로 제안합니다.

주변 시설:

인근에 군산 제1, 2 산업단지가 위치하고 있습니다. 해당 지역에서 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미치는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대형 소각장 등)이 바로 인접하여 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근 지역에 축사가 존재할 가능성은 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.