나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31620 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1268 송천주공아파트 109동 OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 소재""전주신동초등학교""서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트, 다세대주택,
단독주택, 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은
보통 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식고 경사지붕 12층 중 4층 402호로서
외벽 :몰탈위 페인팅등 마감
내벽 :벽지 및 타일 등 마감.
창호 :샷시 창호

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 도시가스난방, 승강기등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서""아파트""건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측, 북측 도로에 접하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m ?40m)(접합), 소로1류(폭 10m ?12m)(접합),
중로1류(폭 20m ?25m)(접합), 중로2류(폭 15m ?20m)(접합)가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상
기 타 : - -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

*사건번호: 전주지방법원 2025타경31620 (1)

*경매구분: 부동산강제경매

*채권자: 신한카드

*매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

*소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1268 송천주공아파트 109동 4층 402호

*용도: 아파트

*건물구조: 철근콘크리트조 벽식구조, 경사지붕

*건축년도: 1998년 12월 28일 사용승인

1.3. 감정가 및 면적

*감정가: 185,000,000원

*토지면적: 40.52㎡ (약 12.25평) (토지지분 40.517㎡)

*건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평) (건물지분 59.99㎡)

*전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

*분양면적: 별도 제공되지 않았으나, 건물면적이 전용면적과 동일하게 기재됨.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 학교 접근성

*전북특별자치도 전주시 덕진구 소재 "전주신동초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

*단지는 총 1,992세대로 이루어져 있으며, 전주 지역에서 두 번째로 큰 규모의 아파트 단지입니다.

2.2. 교통 여건

*단지까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

*단지 주변에는 전주 버스 9, 103-2, 104, 108, 354, 554, 752, 970, 3002번 노선이 운행되고 있습니다.

2.3. 지역 지구 및 제한사항

*해당 물건이 속한 지역은 제3종일반주거지역, 시가지경관지구입니다.

*또한 대로1류(폭 35-40m), 중로1류(폭 20-25m), 중로2류(폭 15-20m), 소로1류(폭 10-12m) 도로에 접해 있습니다.

*가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

*소유권 이전: 박춘자(2006-11-13), 성영아(2009-07-08), 김순이(2015-12-14) 순으로 등기되었습니다.

*근저당: 현대캐피탈주식회사(2017-04-07, 104,800,000원), 주식회사리드코프(2022-01-13, 65,000,000원)가 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

*강제경매: 신한카드(2025-08-25, 3,598,797원)에 의한 강제경매 개시 결정이 등기되었습니다.

*등기부채권 총액: 169,800,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

*말소기준권리는 현대캐피탈주식회사의 근저당권(을10, 2017-04-07 접수)입니다.

*경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을15, 갑5)는 소멸될 예정입니다.

*매각으로 소멸되지 않는 권리는 본 건에 해당 사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

*임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

*임대관계: 미상입니다.

*주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 인수되는 권리가 있는지 반드시 현장 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

*주변에 학교, 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다.

*단지 내에도 주민 편의시설이 갖추어져 있으며, 일부 상업시설이 포함되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

*위생 및 급배수 시설, 도시가스 난방, 승강기 등이 설비되어 있습니다.

*아파트로 이용 중이며, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 아파트 단지 정보

*단지명: 송천주공아파트

*주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1268

*총 세대수: 1,992세대

*총 동수: 31동

*최고층: 15층 (본건 109동 최고 12층)

*주차 대수: 총 991대 (지하 66대, 지상 4대, 전기차 충전기 지하 34대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

*임대 관계가 미상으로, 실제 거주자가 누구인지, 보증금 및 월세는 어떻게 되는지에 대한 정보가 불확실합니다.

*따라서 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 지역 지구 관련 제한

*제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등의 지정으로 인해 향후 건물 이용 또는 신축, 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

*주변 지도 및 관련 정보를 종합적으로 검토한 결과, 해당 아파트 단지 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

*다만, 이는 현 시점에서의 일반적인 정보이며, 최종적인 판단을 위해서는 상세한 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

*본 물건은 전주시 덕진구 송천동에 위치한 아파트로, 전주신동초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

*현재 감정가는 185,000,000원으로 책정되어 있으나, 최근 거래 사례를 볼 때 시세 변동 가능성이 있습니다.

*등기부상 채권 총액은 169,800,000원이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

*다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요하며, 관련 지역 지구 제한 사항도 고려해야 합니다.

*전반적으로 주거용 아파트로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있으나, 잠재적 리스크에 대한 철저한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

*초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하여 실수요자 및 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

*최근 실거래가와 비교하여 시세 차익을 기대할 수 있는 가격대인지 분석이 필요합니다.

*건축된 지 20년이 넘어가는 아파트이므로, 재건축/리모델링 가능성 또한 장기적인 관점에서 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

*시세 분석

최근 실거래가 (2026년 6월 기준):

*19,300만원 (8층)

*17,800만원 (10층)

*21,800만원 (3층)

*최근 거래 평균가: 약 19,633만원

*현재 물건은 4층입니다. 3층(21,800만원) 실거래가보다는 낮고, 8층(19,300만원) 및 10층(17,800만원) 실거래가와 비교하여 층수별 가격 편차를 고려해야 합니다.

*감정가는 185,000,000원입니다.

*예상 입찰가 산정

*인수 보증금 합계: 0원

*최근 거래가 평균(19,633만원)과 감정가(18,500만원)를 종합적으로 고려합니다.

*4층이라는 점과 명도 리스크 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

*시세 하한선(17,800만원)과 평균가(19,633만원) 사이에서, 감정가(18,500만원)를 약간 상회하는 수준으로 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

*본건의 예상 입찰가는 18,500만원에서 19,500만원 범위로 제안합니다.

*최종 입찰가는 반드시 본인의 판단 하에 입찰 전에 충분한 조사를 거쳐 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.