나이스옥션 법원경매 전주 2025타경912 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 574-1 신동아백합다세대 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 소재 ""전주한들초학교"" 동측 인근에 위치하는
""신동아백합다세대 제2층 제203호""로서, 주위는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 메너머1길, 메너머2길이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 4층 중 제2층 제203호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로서, 인접지와 고자차는 있으나 본건 자체는 평탄하며, ""대(다세대주택용 건물
용지)""로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6M의 도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역),
상대보호구역(한들초등학교)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다.
-기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경912 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 574-1 신동아백합다세대 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 65,000,000원

토지면적: 24.95㎡ (약 7.55평)

토지지분: 24.955㎡ (약 7.55평)

건물면적: 28.08㎡ (약 8.50평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 전주한들초등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 차량 진입이 가능하며, 시내버스 승강장 및 도로망이 인접해 있어 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지는 장방형이며 평탄한 상태로, 다세대주택 용지로 이용 중입니다. 본건은 북동측으로 폭 약 6M의 도로를 통해 출입합니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(주거밀집지역), 상대보호구역(한들초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 북전주세무서장의 압류(2025-07-22)입니다 [cite: result 10]. 해당 권리보다 후순위인 채권자 신성관의 강제경매(2025-08-27)는 말소될 예정입니다 [cite: result 10].

임차인 현황을 살펴보면, 임차인 신성관은 보증금 75,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2022-07-11, 확정일자는 2022-06-24입니다 [cite: result 1]. 중요한 점은 해당 임차인이 대항력이 있다는 사실입니다. "인수 보증금 합계"는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않고 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인의 보증금이 75,000,000원인 점과 대항력 유무를 고려할 때, 경매 배당 결과에 따라 임차인의 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 중화산동2가는 주거 지역이면서도 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 주변에 학교(전주한들초등학교, 전주중산초등학교 등)가 위치하고 있어 학생 및 학부모를 대상으로 한 소규모 상권이 발달해 있을 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 쇼핑센터 등은 인접하지 않아, 본격적인 상업 활동보다는 배후 주거지의 소비를 충족시키는 수준의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진입이 용이하며, 시내버스 승강장 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 전주한들초등학교가 인근에 위치하며, 문학초등학교 등도 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. Y식자재마트 중화산동점 등이 가까이 있습니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 보증금 75,000,000원에 대항력이 있는 임차인이 존재하며, 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, "인수 보증금 합계"가 0원으로 기재된 점은 긍정적입니다.

* 건물 노후: 신동아백합다세대는 1996년에 준공되어 약 30년 가까이 되어가므로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 1996년에 건축된 건물로 다소 노후되었으나, 전용 면적 28.08㎡(약 8.50평)의 실용적인 크기를 가지고 있습니다. 가장 큰 특징은 대항력있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 보증금 회수를 위해 강제 경매를 신청한 사건이라는 점입니다. "인수 보증금 합계"가 0원으로 명시되어 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 배당 금액에 따라 임차인이 전액 보증금을 회수하지 못할 경우 추가적인 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 주변 유사 물건의 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 완산구 중화산동2가는 비교적 안정적인 주거 생활이 가능한 지역입니다.

* 우수한 교육 환경: 초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 세대에게 매력적입니다.

* 소형 평형: 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 소형 평형으로 수요층이 꾸준할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 유사한 시기에 지어진 '신동아장미주택'(1997년식, 25.2㎡)이 2026년 7월 4,000만원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 면적이 약간 큰 28.08㎡이며, 감정가는 65,000,000원으로 책정되었습니다. 그러나 건물의 연식(1996년식)과 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 감정가보다는 다소 낮은 선에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 대항력 있는 임차인의 보증금(75,000,000원)이 경매를 통해 우선 변제될 것이라는 전제 하에, 시장 시세를 반영한 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 이 중 55,000,000원 내외를 합리적인 입찰가로 제안하며, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준에 따라 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.