나이스옥션 법원경매 전주 2025타경909 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 5-26 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 완산구 서신동 소재 '서신초등학교' 남동측 인근에 위치하며 인근은 단독주택, 공동주택 및 주상용건물이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

기호1~3)일괄 유사사다리형으로 인접 대비 평지이나 남측의 도로보다는 다소 낮은 토지로서 현황 어린이집 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1~3)남측으로 노폭 약8~9미터 내외 북측으로 노폭 약4~5미터 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1,2)제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서신초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

- 기호3)제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서신초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

4) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층으로 현재 리모델링을 위해 내부시설이 철거되고
창호 등이 해체된 상태이며 외부에 가림막시설 및 강관비계시설이 설치된 상태로서
- 외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감 등,
- 내벽 : 콘크리트노출 및 몰탈마감,
- 바닥 : 콘크리트노출,
- 창호 : 샷시창호(해체분리된 상태)임.

이용상태

1~4층 어린이집(현재 공실), 옥탑1,2층 물탱크실 및 계단실로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 화재탐지, 소화전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

1. 일괄매각
2. 현재 어린이집(상호: 오렌지어린이집)이 운영되지 않고, 인테리어 공사를 진행하다가 멈춘 상태로 보임(현황조사서 및 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경909 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 5-26

용도: 교육연구시설 (건축물대장상 노유자시설, 교육연구및복지시설)

감정가: 1,840,937,780원

토지면적: 859.00㎡ (약 260.15평)

건물면적: 1468.97㎡ (약 444.36평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전주농업협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보, 유치권 신고 있음

주의사항:

* 일괄매각 대상입니다.

* 현재 어린이집(상호: 오렌지어린이집) 운영이 중단된 상태로, 내부 인테리어 공사가 중단된 것으로 보입니다. (현황조사서 및 감정평가서 참조)

1.2. 토지 정보

토지면적: 859.00㎡ (약 260.15평)

토지지분: 859.00㎡ (약 260.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 1468.97㎡ (약 444.36평)

건물지분: 1468.97㎡ (약 444.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층

건물 이용상태: 1~4층 어린이집 (현재 공실), 옥탑 1,2층 물탱크실 및 계단실 이용 중

설비내역: 기본적인 위생설비, 화재탐지, 소화전설비 등

건물 상태: 리모델링을 위해 내부 시설이 철거되고 창호 등이 해체된 상태이며, 외부에 가림막 및 비계 시설이 설치되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전주시 완산구 서신동 소재 '서신초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택 및 주상용건물이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 현황

기호1~3) 토지는 일괄하여 유사사다리형의 평지로, 남측의 도로보다는 다소 낮은 지대에 위치하고 있습니다. 현재 어린이집 건물 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호1~3) 토지는 남측으로 노폭 약 8~9미터, 북측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호1,2,3: 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (주거밀집지역)

* 상대보호구역 (서신초등학교)

* 기호3: 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부등본상 말소기준권리는 2015년 4월 22일 접수된 전주농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 1,636,850,000원입니다.

3.3. 주요 권리 내역

* 소유권 관련: 김경자, 박종성 등 소유권 이전 내역 확인 (토지), 박종성 소유권 보존 내역 확인 (건물).

* 담보권 관련: 전주농업협동조합의 다수 근저당권, 박승돈의 근저당권 (2025-05-09)

* 기타 권리: 이길상 명의의 소유권이전청구권가등기 (2025-05-09)

* 경매 개시 결정: 전주농업협동조합 임의경매 (2025-08-27)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 유치권 신고

* 정병훈으로부터 2026년 6월 18일자로 공사대금 채권 63,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 전주시 완산구 서신동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재된 복합 상권입니다. 단독주택 및 공동주택 비율이 높아 안정적인 배후수요 확보가 가능하며, 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

인근에 서신초등학교가 위치하여 교육 관련 시설이나 어린이 관련 업종이 입점하기에 유리한 환경입니다. 또한, 주상용 건물이 혼재되어 있어 유동인구 또한 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 본건 남동측 인근에 서신초등학교가 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통시설: 인근 간선도로를 통해 시내 및 외곽으로의 접근성이 양호합니다.

* 기타: 주변 주거 밀집 지역으로서 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

현재 건물이 공실 상태이며, 내부 인테리어 공사가 중단되어 철거 및 해체된 상태이므로, 입찰 전 건물의 복구 및 보수 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 유치권 존재 가능성

공사대금 6,300만원에 대한 유치권 신고가 있으나 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 적법하게 성립될 경우, 낙찰자가 부담해야 할 위험이 존재합니다.

6.3. 가등기

이길상 명의의 소유권이전청구권가등기 (2025-05-09)가 등기되어 있어, 본 경매 절차와 별개로 소유권 분쟁의 소지가 있습니다. 가등기의 말소 여부 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 채무 부담

높은 금액의 근저당권이 설정되어 있어, 채무 총액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 서신동의 교육 및 주거 밀집 지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 토지 면적이 넓어 향후 개발 잠재력도 예상되나, 현재 건물의 공사 중단 상태, 불분명한 유치권의 존재, 그리고 소유권이전청구권가등기 등으로 인해 잠재적 리스크가 상당히 높은 물건입니다. 낙찰 후 상당한 시간과 비용이 투입될 것으로 예상되며, 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

초등학교 인근 지역으로 교육 관련 시설이나 복지 시설 등으로의 전환 시 수요 확보 가능성이 있습니다.

8.2. 토지 활용성

넓은 토지 면적을 활용하여 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 향후 시장 변화

지역 개발 계획 및 수요 변화에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 상당한 수준의 리스크를 내포하고 있어, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 현장 조사, 법률 검토, 복구 비용 산출 등이 필요합니다. 감정가 1,840,937,780원을 기준으로 하되, 상기 언급된 유치권, 가등기, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다. 예상 입찰가는 상기 리스크 요인들을 감안하여 감정가를 하회하는 수준에서 결정될 가능성이 높습니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 직접적인 영향은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.