나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경698 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 938-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 소재 '달산소류지' 동측 인근에 위치하며, 본건의
주위 일대는 중소규모의 공장, 대학교, 임야 등으로 형성되어 있고, 북측으로 정관신도시가
위치함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

형태 및 이용상태

대체로 북하향 경사지대 내의 장방형 토지로서 자체 지반은 대체로 등고 평탄하게 조성되어
있으며, 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 서측으로 노폭 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(2016-10-26)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

1) 구조·규모 및 이용상태
별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' ㉠,㉥ 참고.

2) 감정물건에 미치는 영향
구조·규모 및 용도 등을 고려할 때 사용·수익 및 처분에 영향을 미치는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-1. 철골조 판넬지붕 단층 건물로서
내외벽: 1.2m 조적 위 판넬잇기,
주기둥: H-Beam 300×200mm,
층 고: 약 9m,
창 호: 알미늄새시창임.

기호 2-2. 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호: 알미늄새시 및 목재이중창임.

이용상태

기호 2-1 건물은 공장, 기호 2-2 건물은 사무실 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

1) 구조·규모 및 이용상태
별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' ㉡~㉤, ㉦ 참고.

2) 감정물건에 미치는 영향
구조·규모 및 용도 등을 고려할 때 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 별무할 것으로
판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경698 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 938-5

용도: 공장

감정가: 1,488,450,000 원

토지면적: 1658.00㎡ (약 501.55평)

건물면적: 584.00㎡ (약 176.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 소재 '달산소류지' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 중소규모 공장, 농경지, 산림 등으로 형성되어 있고, 북측으로는 정관신도시에 인접해 있습니다. 인근에 한국폴리텍7대학 동부산캠퍼스가 위치하고 있어 산업 및 교육 환경을 동시에 갖추고 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 남측 및 서측으로 각각 노폭 6미터 내외의 도로에 접해 있어 물류 이동에 유리합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반공업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

3. 1.2. 권리분석

등기부 현황:

토지 등기부 요약:

* 소유권이전 (1995-12-18): 이학성

* 소유권이전 (2006-12-05): 최기수 (임의경매로 인한 매각)

* 근저당권 (2022-03-11): 국민은행 (1,188,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (2023-10-18): 주식회사 우리카드 (12,875,548원) - 말소

* 가압류 (2023-10-26): 신용보증기금 (222,200,000원) - 말소

* 가압류 (2023-11-07): 중소기업은행 (13,882,864원) - 말소

* 가압류 (2023-11-14): 부산신용보증재단 (20,000,000원) - 말소

* 가압류 (2023-11-20): 중소벤처기업진흥공단 (146,937,994원) - 말소

* 압류 (2024-01-23): 금정세무서장 - 말소

* 압류 (2024-08-14): 기장군(부산광역시) - 말소

* 임의경매 (2025-08-27): 더블유케이2403유동화전문 (1,121,230,116원) - 본건 경매개시결정

건물 등기부 요약:

* 소유권이전 (1995-12-18): 이학성

* 소유권이전 (2006-12-05): 최기수 (임의경매로 인한 매각)

* 근저당권 (2022-03-11): 국민은행 (1,188,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (2023-10-13): 현대카드 (17,667,363원) - 말소

* 가압류 (2023-10-18): 주식회사 우리카드 (12,875,548원) - 말소

* 가압류 (2023-10-26): 신용보증기금 (222,200,000원) - 말소

* 가압류 (2023-11-07): 중소기업은행 (13,882,864원) - 말소

* 가압류 (2023-11-14): 부산신용보증재단 (20,000,000원) - 말소

* 가압류 (2023-11-20): 중소벤처기업진흥공단 (146,937,994원) - 말소

* 임의경매 (2025-08-27): 더블유케이2403유동화전문 (1,121,230,116원) - 본건 경매개시결정

권리분석 요약: 본건의 말소기준권리는 2022년 3월 11일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 본건 경매개시결정 등기(2025타경698)보다 선순위인 권리는 국민은행 근저당권이며, 이는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이후 접수된 가압류, 압류, 임의경매 등기들은 모두 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-06-22

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

임차인: 최

보증금: 0원

차임: 3,000,000원

전입일자(사업일자): 2023-09-20

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 관련 주의 문구: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 임차인 중 대항력이 없다고 표시되더라도, 관련 법령 및 판례에 따라 인수되는 보증금 또는 기타 부담이 있는지 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 대항력이 없더라도 배당요구를 하지 않거나 일부만 배당받는 경우 채무자의 일반재산에 대하여 권리를 행사할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 소재 '달산소류지' 동측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 공장, 농경지, 산림 등으로 형성되어 있고, 북측으로는 정관신도시에 인접해 있습니다. 인근에 한국폴리텍7대학 동부산캠퍼스가 위치하고 있어 산업 및 교육 환경을 동시에 갖추고 있습니다.

교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스정류장 이용도 가능한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

도로 접근성: 본건 남측 및 서측으로 각각 6미터 내외의 도로에 접해 있어 물류 이동에 유리합니다.

토지 이용: 공업용 건부지로 이용 중이며, 일반공업지역으로 지정되어 있어 공장 운영에 적합한 용도 규제를 받고 있습니다.

주변 시설 검색 결과:

* 본 물건지 주변에는 농경지, 소규모 공장, 산림이 혼재되어 있으며, 한국폴리텍7대학 동부산캠퍼스가 인근에 위치합니다.

* 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 1.4. 생활정보

교육 시설: 인근에 한국폴리텍7대학 동부산캠퍼스가 위치하여 직업 교육 및 산학 연계 활동에 유리한 환경입니다.

교통 편의: 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 주요 도로 접근성이 좋습니다.

기타: '달산소류지'가 인근에 위치하여 자연 환경을 접할 수 있으나, 공장 밀집 지역 특성상 주거 편의시설은 상대적으로 부족할 수 있습니다. 북측의 정관신도시와의 접근성을 활용하여 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물: 토지 감정평가상 제시외 건물(약 486.80㎡)이 존재하며, 이는 "사용·수익 및 처분에 영향을 미치는 것으로 판단됨"이라는 평가가 있습니다. 반면 건물 감정평가상으로는 "사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 별무할 것으로 판단됨"이라고 기술되어 있어, 해당 제시외 건물의 정확한 현황과 법적·물리적 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 명도 과정이나 건물 이용 시 예상치 못한 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

유동화물건: 본건은 유동화 물건으로, 이는 채권이 유동화되어 관리 주체가 변경되는 특성이 있습니다. 통상적인 경매 절차와는 다소 상이한 부분이 있을 수 있으나, 최종적으로는 매각 절차에 따라 권리가 정리됩니다.

공장 운영 관련 환경 문제: 공장 밀집 지역 특성상 소음, 분진, 폐수 처리 등 환경 관련 민원 발생 가능성은 존재합니다. (특별히 보고된 대규모 혐오시설은 없으나, 공장 밀집 지역의 특성상 예상되는 환경적 요인은 고려해야 합니다.)

7. 1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 기장군 정관읍에 위치한 공장용 물건으로, 넓은 토지 면적과 적절한 규모의 건물, 양호한 도로 접근성을 갖추고 있습니다. 주변의 산업 시설 및 대학과의 근접성은 사업 운영에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 제시외 건물과 관련된 잠재적 리스크는 면밀히 검토해야 합니다.

8. 1.7. 투자 포인트

안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 안전하게 물건을 취득할 수 있습니다.

산업 입지: 중소규모 공장 밀집 지역에 위치하여 관련 산업과의 연계 및 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

접근성: 차량 접근이 용이하고 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 물류 이동에 유리합니다.

정관신도시 인접: 북측의 정관신도시 개발 지역과의 연계성을 통해 향후 지역 발전 가능성을 활용할 수 있습니다.

9. 1.8. 예상 입찰가

본건은 인수할 보증금이 없는 물건이며, 감정가는 1,488,450,000원입니다.

전체 채권 총액은 토지 등기부 기준 약 16억 389만 6,406원, 건물 등기부 기준 약 16억 2,156만 3,769원입니다.

입찰가는 감정가 및 채권 총액, 물건의 현황(제시외 건물 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

명확한 시장 조사를 통해 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요하나, 초기 접근 시에는 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다. (예: 약 11억 9천만 원 ~ 13억 4천만 원 선)

본 가격은 잠정적인 제안이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 본건의 상태 등을 종합적으로 재평가해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.