나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5763 [1] 부산광역시 남구 대연동 1375-2 일동지에닌 101동 30층3007호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도2호선 ‘대연역’ 서측 인근에 소재하며, 부근은 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 '대연역' 소재함.

건물의 구조

2006.11.03 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 31층 건 내 30층 3007호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 아파트로 등재되어 있음.

설비내역

승강기설비, 소방설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 일반도로(접합) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5763 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1375-2 일동지에닌 101동 30층3007호

용도: 아파트

감정가: 405,000,000원

토지면적: 11.11㎡ (약 3.36평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 2006년 11월 03일

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 31층 건물 중 30층

건물명: 일동지에닌주상복합 (ILDONG GIENNEN)

총 세대수: 242세대 (전체 단지 기준)

총 주차대수: 241대 (지하 자동주차 212대, 옥외 자동주차 9대, 지하 기계주차 20대)

전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동에 위치하며, 부산도시철도 2호선 '대연역' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통은 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2호선 '대연역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인접 도로 상태는 공로와 접해 있어 차량 진출입이 용이하며, 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 일반도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역(기준 높이 85m, 최고 높이 120m)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 11월 10일자 한국주택금융공사 근저당권 (을10)

등기부등본상 권리 분석 결과, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (갑2, 갑3, 갑4, 을10, 을11, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14, 갑15, 갑16, 갑17, 갑18 모두 말소 예정 또는 말소된 권리임)

총 등기부채권액: 676,531,109원

임차인 현황:

* 임차인: 이기원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 대연동 지역은 부산 남구의 중심 생활권 중 하나로, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

부산도시철도 2호선 '대연역'을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병의원, 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

단지 내 및 주변에 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

주변에 대규모 공업 단지나 혐오 시설은 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 대연역 도보 접근 가능, 다수의 시내버스 노선 이용 편리

* 교육: 대연초등학교, 대연중학교, 대연고등학교 등 도보 및 차량 근거리 위치

* 편의시설: 인근 대연역 주변 상업시설 이용 편리, 홈플러스, 이마트 등 대형마트 접근 용이 (차량 이용 시)

* 의료시설: 부산의료원 등 종합병원 접근 가능, 다수의 병의원 밀집

* 공원/녹지: 이기대공원 등 자연 친화적인 공간 접근 가능 (차량 이용 시)

* 주차: 단지 내 총 241대 주차 가능 (자동 및 기계 주차 포함)

1.6. 잠재적 리스크

현재까지 파악된 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸되므로 권리상 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 2006년 준공된 건물로 약 18년이 경과하였으므로, 향후 유지보수 및 리모델링 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

물건 명세서 상 '특이사항', '주의사항', '특수물건정보' 란에 기재된 내용이 없어 추가적인 특이사항은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 핵심 입지에 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

30층의 고층 유닛으로 조망권 및 일조권이 우수할 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수되는 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 형성되어 있으나, 고층이라는 점을 감안하면 시세 대비 경쟁력 있는 입찰이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산지하철 2호선 대연역 인접으로 뛰어난 교통 접근성

* 우수한 생활 인프라: 대규모 상업 시설, 병의원, 학교 등 생활 편의시설 풍부

* 고층 프리미엄: 30층의 고층으로 탁월한 조망과 쾌적한 주거 환경 기대

* 권리 깨끗: 매각으로 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 405,000,000원입니다.

최근 실거래 사례를 살펴보면, 2026년 6월 9층(84.99㎡)이 375,000,000원에 거래되었으며, 15층(84.99㎡)은 335,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 30층이라는 점을 고려할 때, 9층 거래가보다 높게 평가될 수 있습니다.

따라서, 시세 및 층수 프리미엄을 고려하여 예상 입찰가를 385,000,000원 수준으로 제안합니다.

입찰 시에는 낙찰 후 명도 및 추가적인 수리비 등을 감안하여 신중하게 금액을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.