나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5746 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1488-2 그린힐2차 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 ""동백초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 점포 및 공동주택 등으로 형성되어있으며, 제반입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 경사지붕 6층 건 내 5층 502호로서,
(사용승인일 : 2004.11.12)

외벽 : 사이딩 판넬 붙임 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감
내벽 : [폐문 및 부재]
바닥 : [폐문 및 부재]
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장등본 상 ""아파트"" 용도임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지를 택지조성한 세장형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 15m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-08-20), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018.2.21.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기 타 : 본건은 현장조사 시 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건, 관련공부(집합건축물대장등본 상 용도 및 건축물
현황도) 및 외부관찰 등에 의거 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산지방법원 동부지원 2025타경5746 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보입니다.

물건의 상세 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5746 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1488-2 그린힐2차 5층 502호

용도: 아파트

감정가: 543,000,000원

건축물 사용승인일: 2004년 11월 12일

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 손

1.2. 면적 정보

토지면적: 46.07㎡ (약 13.93평)

토지 지분: 46.0704㎡ (약 13.93평)

건물면적 (전용면적): 96.86㎡ (약 29.30평)

건물 지분: 96.858㎡ (약 29.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 동백초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 점포 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당됩니다.

(토지이용계획 관련 법적 내용은 2025년 8월 20일 및 2018년 2월 21일 기준입니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을9 근저당권 (접수일자: 2017-04-18, 권리자: 장산새마을금고, 채권최고액: 326,400,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존 (주식회사종합건설에스엘에이, 2004-11-19)

* 소유권 이전 (김경란, 2004-12-09)

* 근저당 (장산새마을금고, 2017-04-18, 326,400,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전 청구권 가등기 (이 , 2019-02-18)

* 강제경매 (손 , 2025-08-25, 197,052,349원) - 본 경매 개시 결정

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건에 대한 임차인 현황은 미상으로 기재되어 있습니다.

권리분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 현장 조사 시 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변은 해운대 해수욕장과 가까운 지역으로, 소규모 상점과 공동주택이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

해운대 해수욕장 및 달맞이길 관광 특구와 인접하여 관광객 수요가 있을 수 있으며, 주거지로서의 기본적인 상권 기능도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

동백초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

해운대여자중학교, 해운대고등학교 등도 인근에 소재합니다.

5.2. 편의시설 및 녹지

해운대 해수욕장, 달맞이길, 동백섬 공원 등 도보 및 차량으로 접근 가능한 휴식 공간이 풍부합니다.

다양한 상업시설, 병원, 은행 등이 해운대 시내권에 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 잠재적 혐오시설

주변을 확인한 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

주거 환경은 양호한 편으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 건물 내부 확인이 어려웠습니다.

내부 상태, 수리 필요 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 미상 임대 관계

임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다.

실제 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 가등기 존재

소유권 이전 청구권 가등기가 등기되어 있습니다.

본 경매 절차에서 해당 가등기의 처리 결과(말소 여부 등)를 명확히 확인해야 합니다. (등기부 요약상 말소되지 않은 것으로 표기)

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 중심부에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수하며, 인근 동백초등학교를 비롯한 교육시설과 해운대 해수욕장 등 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

건물 사용승인이 2004년으로 다소 오래되었으나, 철근콘크리트 구조로 안정성은 확보된 것으로 보입니다.

다만, 내부 확인 곤란, 미상 임대 관계, 등기상 가등기 존재 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 해운대 해수욕장, 달맞이길 등 해운대 중심지 접근성이 뛰어남.

* 우수한 생활 환경: 동백초 인접, 각종 편의시설 및 녹지 공간 풍부.

* 탄탄한 교통망: 차량 및 대중교통 이용 편리.

* 일괄 매각: 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계 단순화 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 543,000,000원

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 권리 관계, 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 시세 조사, 명도 가능성, 내부 상태 등에 대한 추가적인 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.