나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경723 [1] 부산광역시 남구 대연동 919-5 새천년빌라 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산공업고등학교 남동측 인근에 소재하는 새천년빌라 4층 402호로서 주위는 아파트단지, 주택, 근린상가, 학교 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건인 4층 402호로서 외 벽: 치장벽돌 및 몰탈위 페인트 마감 내 벽: 벽지 및 타일 마감 창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄하게 조성된 정방형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 5미터 내외 도로 남서측으로 노폭 약 3미터 내외 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2017-12-13) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-30)(부산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

물건 비고

본건 대연8재개발정비사업지역에 속하며, 감정서 및 대연8구역재개발정비사업조합의 사실조회회신(2026.8.7.자) 및 남구 사실조회회신(2026.8.20.자)에 의하면 2020. 4. 7. 조합설립인가, 2025. 9. 5. 사업시행계획인가일이며 채무자 및 소유자인 조병수, 조영태는 2026. 4. 28.자로 조합원 분양신청접수를 완료한 상태임. 현재 분양신청 접수만 완료된 상황이며, 분양자격여부에 대한 검증절차가 완료되어야 최종적으로 분양권이 확정됨. 특별한 결격, 제한 사유가 없는 한, 경매 절차를 통해 해당부동산을 적법하게 매수한 자는 원칙적으로 종전 소유자의 조합원 지위 및 분양신청에 따른 권리, 의무 일체를 포괄적으로 승계하나 정확한 승계여부, 최종분양자격, 권리와 의무의 범위는 한국부동산원의 분양자격 검증결과, 수립 및 인가된 관리처분계획의 내용, 조합정관에 따라 확정됨. 응찰시 기타 매수인의 지위, 권리, 의무에 관한 자세한 사항은 위 재개발 정비사업조합에 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경723 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 919-5 새천년빌라 4층402호 (도로명: 부산광역시 남구 유엔로 118-7)

용도: 아파트

감정가: 460,000,000원

토지 면적: 49.79㎡ (약 15.06평)

건물 면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농협은행

1.1. 건물 정보

건축물 용도: 공동주택 (아파트)

건축 연면적: 961.6㎡

건폐율: 44.72%

용적률: 206.4%

사용승인일: 2000년 9월 29일

본건 위치: 5층 건물 중 4층

1.2. 면적 상세

토지 지분 면적: 49.79㎡ (약 15.06평)

건물 전용 면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

(참고: 제공된 자료에서 정확한 분양 면적은 명시되지 않았습니다. 건물 연면적은 961.6㎡이며, 본건은 402호 전용 면적 기준입니다.)

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산공업고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주택, 근린상가, 학교 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 2월 28일 농협은행의 근저당(72,000,000원)입니다.

* 모든 권리는 말소기준권리보다 늦게 설정되었으므로, 매각으로 인하여 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 변동:

* 2013년 2월 20일: 조병수 (협의분할에 의한 상속)

* 2021년 4월 29일: 조영태 (증여)

* 현재 소유자는 조병수, 조영태 공동입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임차인으로 인한 명도 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교(부산공업고등학교) 및 근린상가 등이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 주요 상권은 인근 아파트 단지 및 상업 시설을 중심으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 부산공업고등학교, 대연초등학교, 대천중학교 등이 인근에 위치합니다.

* 교통: 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 근린상가 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재개발/정비구역: 본건은 대연8재개발정비사업구역에 속해 있습니다.

* 조합 설립 인가일: 2020년 4월 7일

* 사업 시행 계획 인가일: 2025년 9월 5일

* 소유자는 2026년 4월 28일자로 조합원 분양 신청 접수를 완료하였으나, 분양 자격 여부 검증 절차가 완료되어야 최종 분양권이 확정됩니다.

* 분양권 승계: 경매 낙찰자는 원칙적으로 종전 소유자의 조합원 지위 및 분양 신청에 따른 권리, 의무를 포괄적으로 승계합니다. 다만, 정확한 승계 여부, 최종 분양 자격, 권리 및 의무 범위는 한국부동산원 검증 결과, 관리처분계획, 조합 정관 등에 따라 확정되므로, 응찰 전 재개발 정비사업조합에 반드시 확인이 필요합니다.

* 사업 진행 불확실성: 분양 자격 검증 및 관리처분계획 수립 등 향후 재개발 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으며, 사업 완료까지 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 남구 대연동에 위치한 아파트로, 재개발 사업이 진행 중인 지역입니다.

* 권리관계는 비교적 명확하나, 재개발 사업의 진행 상황 및 분양권 확정 등 추가적인 절차가 남아 있어 사업 완료까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 재개발 사업의 잠재적 리스크와 불확실성을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 사업 완료 시 미래 가치 상승 기대: 현재 사업 초기 단계이나, 성공적으로 재개발이 완료될 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 조합원 지위 승계 가능성: 적법하게 매수한 낙찰자는 종전 소유자의 조합원 지위를 승계하여 일반 분양 대비 유리한 조건으로 신축 아파트를 취득할 가능성이 있습니다.

* 입지 개선 잠재력: 재개발을 통해 주거 환경이 전반적으로 개선될 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 460,000,000원입니다.

* 본 건은 인수되는 보증금이나 별도의 인수 권리가 없는 물건입니다.

* 예상 입찰가는 본건의 현재 감정가, 재개발 사업의 진행 현황 및 예상 완료 시점, 향후 사업성, 주변 시세, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 응찰 시 재개발 정비사업조합에 분양권 승계 여부, 추가 부담금, 사업 진행 일정 등에 대한 상세 내용을 반드시 확인하시어 본인의 투자 성향과 리스크 감내 수준에 맞춰 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.