나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5768 [1] 부산광역시 해운대구 반송동 216-188 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반송동 소재 '송운초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도4호선 윗반송역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송운초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(상세내용은 별도문의:건축과)<도시 및 주거환경정비법>에 속함.

제시목록 외의 물건

1) 본건 토지 지상의 건물은 등기사항전부증명서상 소유자‘허삼선'‘블록조 스레트지붕 단층 주택 24.16㎡’로 등기되어 있으나 멸실된 것으로 보이고, 현황 및 일반건축물대장상 소유자‘허삼선’'벽돌조 스라브지붕 2층 주택 1,2층 각 31.28㎡ 사용승인일 1992.06.08.’으로 등재되어 있으니 참고하시기 바람.

2) 본건 토지 지상에 일반건축물대장상 소재하는 것으로 등재 되어 있는 의뢰되지 않은 제시외 건물이 소재하나, 귀 법원의 요청에 의거하여 토지만을 감정평가하였으며, 제시외 건물의 구조, 용재, 시공상태, 현황 등으로 보아 본건 토지의 사용, 수익, 처분에 영향을 미치는 것으로 판단되나, 평가 목적 등을 고려하여 이에 구애됨 없이 평가하였으며, 제시외 건물로 인하여 영향을 받는 토지평가액을‘토지감정평가명세표’상에 별도 표기하였으니, 경매 진행 및 응찰시 제시외 건물의 일괄처분여부 등을 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 본건은 공유지분의 토지로서 평가대상인 정의영(1/6) 지분의 위치 및 경계확인이 곤란한바 전체면적을 기준으로 한 가격을 적용하였으며, 면적은 공부상 지분 비율에 의거하였음.

물건 비고

①지분매각.
②제시외 단독주택 벽돌조 10.42㎡는 매각에서 제외함. 본건 최저매각 가격은 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격을 기준으로 결정하였음. 매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음.
③공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5768 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 반송동 216-188

* 용도: 대지

* 감정가: 6,930,000원

* 토지면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

* 토지 지분: 6.0012㎡ (약 1.82평)

* 매각대상: 토지 지분 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOO (엠메이드대부유한회사)

* 매각 제외 건물: 벽돌조 단독주택 10.42㎡

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 해운대구 반송동 216-188에 소재하고 있습니다.

* 주위 환경: '송운초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도4호선 윗반송역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 토지 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

* 본건은 토지 지분(1/6)에 대한 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 말소기준권리: 2025년 8월 25일 접수된 엠메이드대부유한회사의 강제경매 개시 결정 등기(갑3)가 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 있습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 등기부 현황: '정미나 외 5명'이 상속을 원인으로 소유권이전 등기(갑2)를 하였으며, 본 건은 이 지분 중 하나에 대한 강제경매입니다.

4. 상권분석

* 주변 지역은 단독주택, 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 상권을 위한 기본적인 수요를 충족하는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: '송운초등학교'가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편의 시설: 각종 근린생활시설이 주변에 분포하여 일상생활에 필요한 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 주거 환경: 본 물건 주변 지역에 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

* 주변 지역: 주거 지역으로서 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 전체 토지(36.00㎡) 중 6.0012㎡(1/6 지분)만을 매각 대상으로 합니다. 이로 인해 향후 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수 신고: 민법상 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 본 건의 경우 공유자 우선매수 신고가 있을 경우 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다. (1회에 한하여 행사 가능)

* 법정지상권: 매각 대상에서 제외되는 제시외 건물(벽돌조 단독주택 10.42㎡)을 위해 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 이는 토지의 사용, 수익, 처분에 중대한 제약을 야기할 수 있습니다.

* 제외 건물로 인한 토지 가치 영향: 법정지상권 성립 가능성이 있는 제외 건물의 존재는 본건 토지의 실질적인 가치를 제한하는 요인이 될 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 점유하고 대항력을 갖춘 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 임대차 관계 및 실제 점유 현황에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

* 주거환경개선지구: 해당 지구 지정으로 인한 향후 개발 계획 및 건축 관련 규제 사항을 별도로 상세히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 해운대구 반송동의 역세권(도시철도4호선 윗반송역 인근)에 위치한 대지 지분 경매 물건으로, 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 하지만 본건은 지분 매각, 법정지상권 성립 가능성, 공유자 우선매수 신고 등 복합적인 권리 및 법적 문제를 내포하고 있어 투자 결정에 신중을 기해야 합니다.

* 제시외 건물이 매각에서 제외되나, 법정지상권으로 인해 토지의 활용 범위가 제한될 수 있다는 점을 명확히 인지해야 합니다.

* 주거환경개선지구라는 특수성을 고려하여 향후 개발 가능성과 건축 관련 규제를 종합적으로 검토할 필요가 있습니다.

* 투자 전 법률 전문가와의 상담을 통해 권리 관계를 명확히 파악하고, 발생 가능한 리스크를 충분히 이해하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 해운대구라는 지역적 희소성과 윗반송역 역세권이라는 입지 강점을 보유하고 있습니다.

* 주거환경개선지구 지정으로 인한 장기적인 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 법정지상권 및 공유자 관계 등 복합적인 리스크를 명확히 분석하여, 이를 바탕으로 한 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 6,930,000원입니다. 그러나 지분 매각, 법정지상권 성립 가능성, 공유자 우선매수 신고 가능성 등 다수의 위험 요소를 고려할 때, 감정가 그대로 입찰하기에는 신중함이 요구됩니다.

* 입찰가 산정을 위해서는 법정지상권으로 인한 실질적인 토지 가치 하락분, 공유자 우선매수 신고 시 예상되는 최고가, 낙찰 후 예상되는 법적 분쟁 비용 및 토지 활용의 제약 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 주변 유사 부동산의 시세 및 거래 사례를 철저히 조사하여 본 건의 실제 가치를 재평가하고, 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 이하에서 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 심층 조사 및 법률 자문이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.