나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경722 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1787 해운대 에스케이뷰 101동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 '동백중학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 해운대해수욕장 인근으로 숙박시설, 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도2호선 '중동역'이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상29층 건물 내 제9층 제901호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감, 인조석 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 스프링클러설비, 소화기 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 남서측으로 노폭 약 30미터, 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 각각 접하며, 아파트 단지내 진출입로, 주차장시설 및 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-11)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(주택재개발정비구역(상세내용은 별도문의:건축과)<도시 및 주거환경정비법>, 온천지구(해운대온천)<온천법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경722 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1787 해운대 에스케이뷰 101동 9층901호

* 용도: 아파트

* 감정가: 652,000,000 원

* 토지 면적: 38.95㎡ (약 11.78평)

* 건물 면적: 84.98㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO

* 특이사항: 재개발구역, 정비구역

1.2. 건물 상세 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상29층 건물 중 9층 901호

* 사용승인일: 2011년 1월 19일

* 아파트 정보: 해운대 SK뷰, 총 2개동 183세대, 최고 29층

* 주차: 단지 내 진출입로 및 주차장 시설이 잘 정비되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 평가 대상 물건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 '동백중학교' 남서측 인근에 위치함.

* 부근은 해운대해수욕장 인근으로 숙박시설, 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 인접 도로상태: 남서측으로 노폭 약 30미터, 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접하며, 아파트 단지 내 진출입로 및 가로망 정비가 잘 되어 있음.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 도로, 소로1류

* 가축사육제한구역, 상대보호구역

* 정비구역(주택재개발정비구역), 온천지구(해운대온천)

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 등기부상 주요 권리: 소유권보존, 소유권이전 (다수), 근저당권 (국민은행, 2건), 전세권설정 (송응석, 말소), 가압류 (우리카드, 말소), 임의경매 (국민은행, 말소)

* 등기부채권 총액: 587,087,291 원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송

* 보증금: 200,000,000 원

* 차임: 700,000 원

* 전입일자: 2022년 09월 15일

* 확정일자: 2022년 09월 15일

* 배당신고일자: 2025년 10월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 송응석은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 등기부상 전세권 설정 200,000,000원은 말소되었고, 본 경매 물건에 대한 인수 보증금 합계는 0원임. 따라서 본 임차인의 권리는 말소될 것으로 예상되며, 임차인에게 지급할 보증금은 없음.

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸/인수 관계

* 말소 기준 권리: 2018년 07월 25일 접수된 국민은행 근저당권 (을6)

* 경매 신청 채권자: 국민은행 (갑8)

* 본 경매로 인해 말소되는 권리: 등기부 상의 모든 권리 (을6, 을8, 을9, 갑7, 갑8 등)는 말소 기준 권리보다 후순위이거나 경매 신청 채권자의 권리이므로 매각으로 소멸함.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 해운대해수욕장 인근으로 다양한 숙박시설, 상가, 오피스텔 등이 밀집하여 상권이 활성화되어 있음.

* 근린생활시설 및 각종 편의시설 이용이 용이함.

4.2. 잠재적 개발 가능성

* 해당 물건지는 재개발구역 및 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있음.

* 구체적인 재개발 진행 상황 및 내용은 건축과 등 관련 부서에 별도 확인 필요.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 해운대해수욕장, 동백중학교 등 주요 시설 인근에 위치하여 생활 편의성이 높음.

* 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있음.

5.2. 교육시설

* 동백중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적임.

5.3. 교통

* 차량 접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 '중동역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발/정비구역 관련 리스크

* 재개발/정비구역 사업은 사업 지연, 주민 반대, 추가 분담금 발생 등의 변수가 있을 수 있음. 사업 진행 현황 및 예상 분담금에 대한 면밀한 사전 조사 필요.

6.2. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 확인되지 않음. 주변 환경은 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있음.

6.3. 명도 관련

* 임차인 송응석은 대항력이 없으나, 배당받지 못하는 경우 명도 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있으므로, 사전에 법적 절차 검토 필요.

7. 투자 포인트

7.1. 우수한 입지 조건

* 부산 최고의 관광지인 해운대해수욕장 인근에 위치하며, 도심 접근성 및 생활 인프라가 뛰어남.

7.2. 미래 가치 상승 잠재력

* 재개발/정비구역 지정으로 인한 향후 시세 상승 기대.

7.3. 시세 대비 합리적 가격 기대

* 최근 실거래가 및 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 높은 투자 수익 기대 가능.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대의 핵심 입지에 위치한 아파트로, 우수한 생활환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 재개발/정비구역으로 지정되어 있어 향후 미래 가치 상승이 기대되는 매력적인 물건입니다. 등기부 상 모든 권리가 말소되어 인수되는 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 재개발 사업의 불확실성과 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 전략 수립이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례:

* 2026년 3월: 58,000만원 (23층)

* 2026년 4월: 64,000만원 (13층)

* 2026년 6월: 59,800만원 (1층)

* 평균 최근 매매가: 약 60,600만원

* 감정가: 65,200만원

* 인수 보증금: 0원

* 종합적인 시장 상황, 감정가 대비 할인율, 향후 개발 가능성 등을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 60,000만원 ~ 62,000만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 최근 거래 사례의 평균가 수준이며, 감정가 대비 약 8%~11% 할인된 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.