나이스옥션 법원경매 부산 2025타경3530 [1] 부산광역시 동구 좌천동 567-2 다전리치텔 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 좌천동 부산광역시 도시철도 1호선 '좌천역' 남서측 인근에 위치하며 인근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 좌천역 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 지상 13층 건물 내 12층 1201호로서,
(사용승인일:2003.03.17)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소화전, 기계식 주차설비 등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 부정형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6미터, 남동측 및 북측으로 폭 약 2~3미터 내외의 포장도로 및 계단도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

좌천동 567-2 :일반상업지역, 제2종일반주거지역(2024-04-10), 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(금성중,금성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(일신유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2015-11-11)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경3530 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 다OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동구 좌천동 567-2 다전리치텔 12층1201호

용도: 오피스텔

감정가: 46,000,000원

토지면적: 5.33㎡ (약 1.61평)

건물면적: 32.92㎡ (약 9.96평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 지상 13층 건물 내 12층 1201호

사용승인일: 2003년 3월 17일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동구 좌천동에 소재하며, 부산 도시철도 1호선 '좌천역' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 부산 도시철도 1호선 좌천역 및 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 부산광역시 동구 좌천동 567-2번지로, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(금성중, 금성고, 일신유치원), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 부산지방법원 강제경매개시결정(2025타경3530)이며, 이는 2025년 8월 27일에 접수된 다전리치텔관리단의 권리입니다.

본 건에는 매각으로 소멸되지 않는 선순위 임차권이 존재합니다. 을구 7번 임차권등기(한국토지주택공사, 보증금 45,000,000원, 전입일자 2022년 9월 2일, 확정일자 2022년 8월 16일)는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-02

* 확정일자: 2022-08-16

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

3.3. 집합건물 등기부 요약

등기부상 소유권 보존 및 이전 내역과 함께, 2008년 11월 19일 한승민에게 소유권이전(강제경매 2007타경44506)된 사실이 있습니다. 또한, 을구 7번 주택임차권(한국토지주택공사, 45,000,000원)이 존재하며, 이는 인수 조건입니다. 말소기준권리인 다전리치텔관리단의 강제경매(2025타경3530) 외 서울보증보험주식회사의 강제경매(2025타경23263)도 등기되어 있으나, 이는 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 좌천동 일대는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 부산항 도심 일원 중점경관관리구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(다전리치텔) 내 유사 면적의 오피스텔 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 3일: 36.301㎡ / 13층 / 41,600,000원

* 2026년 6월 11일: 33.364㎡ / 9층 / 39,000,000원

* 2026년 7월 9일: 32.923㎡ / 2층 / 30,000,000원

본건은 전용면적 32.92㎡로, 최근 거래된 9층(33.364㎡, 39,000,000원) 및 13층(36.301㎡, 41,600,000원) 사례와 비교할 때, 층수를 고려하면 약 39,000,000원 ~ 41,000,000원 수준의 가치를 가지는 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의 시설

인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 주위 환경은 공동주택 및 주택가와 혼재되어 있습니다.

5.2. 교육 환경

본건은 금성중학교, 금성고등학교, 일신유치원 인근에 위치하여 해당 교육 시설들의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본 건에는 대항력 있는 선순위 임차인(한국토지주택공사)이 존재하며, 보증금 45,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 최우선적으로 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 물건 상태 및 기타 리스크

현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 내부 상태, 마감재, 하자 여부 등에 대한 파악이 불가능하므로, 실제 가치 평가 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

중복사건(부산지방법원 2025타경23263)이 존재하며, 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 1호선 좌천역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 상권 및 주거 환경이 형성되어 있어 실거주 및 투자가치가 있는 오피스텔입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 크므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 배당 예측이 필수적입니다. 내부 상태를 직접 확인할 수 없는 점 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 좌천역 이용이 용이한 역세권 단지입니다.

* 우수한 교통망: 대중교통 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 지역 개발 잠재력: 부산항 도심 일원 중점경관관리구역 지정 등으로 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 적절한 입찰가 산정 시, 최근 거래 사례 대비 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 46,000,000원입니다. 최근 유사 면적 거래 사례를 분석한 결과, 30,000,000원에서 41,600,000원 사이의 시세를 형성하고 있습니다. 본 건의 면적(32.92㎡)과 12층이라는 층수를 고려할 때, 물건 자체의 시장 가치는 약 39,000,000원 ~ 41,000,000원 수준으로 추정됩니다.

예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 물건의 순수 시장 가치를 기준으로 산정합니다. 그러나 본 건에는 45,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰 후 추가 부담이 발생할 수 있음을 유념해야 합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근 시 40,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 임차인 보증금의 실제 인수 금액 및 배당 여부에 따라 최종 부담액이 달라지므로, 입찰 전 반드시 배당표 예측 및 추가적인 권리 분석을 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.