나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21854 [1] 경상남도 고성군 회화면 배둔리 1350-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 고성군 회화면 배둔리 소재 ""동고성체육공원"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
소규모공장 및 공업나지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 약 12m폭, 남측으로 약 8m폭의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형) 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제
한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추
리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도, 사진용지""와 같이 제시외 건물이 1동 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬잇기 등 마감
내 벽 : 판넬잇기 등 마감
창 호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

공장으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 영향받는 가격임.
- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2023-11호 및 제2024-6호 기계기구 매각 포함.
- 제시외 기계기구[감정서상 a, b] 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21854 (1)

소재지: 경상남도 고성군 회화면 배둔리 1350-1

용도: 공장

감정평가액: 2,574,085,290원

토지 면적: 3167.20㎡ (약 958.1평)

건물 면적: 1264.15㎡ (약 382.3평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 물건 현황

매각물건은 경상남도 고성군 회화면 배둔리 소재 공장용 부동산입니다. 토지 2필지(총 3167.20㎡)와 건물(총 1264.15㎡)이 일괄로 매각되며, 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계기구도 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 고성군 회화면 배둔리 소재 "동고성체육공원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 소규모 공장 및 공업 나지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통입니다. 물건지 북측으로는 약 12m폭, 남측으로는 약 8m폭의 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 국도14호선이 면 소재지를 통과하는 교통의 요충지에 해당합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(산업형)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 을5 (2022-11-25, 중소기업은행 근저당권)과 건물 등기부상 을1 (2023-02-24, 중소기업은행 근저당권)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 소멸되는 권리

상기 말소기준권리보다 선순위 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 확인되는 다수의 근저당, 가압류, 압류가 말소 대상입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 매각에서 제외되는 제시외 건물[감정서상 ㄱ]로 인하여 법정지상권 성립의 여지가 있습니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 3,225,044,672원으로, 감정평가액(2,574,085,290원)을 초과합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 고성군 회화면 배둔리는 소규모 공장 및 공업 나지가 혼재하는 지역입니다. 특히, 회화농공단지가 조성되어 있어 관련 기업들이 입주해 가동 중에 있습니다. 또한, 배둔지구는 국토교통부 도시재생사업 공모에 선정되어 주거환경 개선 및 지역 활성화를 위한 사업이 진행될 예정으로, 향후 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 동고성체육공원 등 편의시설이 인근에 있습니다.

5. 생활정보

공장용지이므로 주거 생활 정보보다는 업무 및 생산 활동과 관련된 정보가 중요합니다. 본 물건은 공장으로 이용 중이며, 급배수 및 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: Building appraisal summary]

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

가장 중요한 리스크 요인으로, 매각에서 제외되는 제시외 건물[감정서상 ㄱ]이 존재하여 이에 대한 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 건물을 사용함에 있어 제약을 초래할 수 있으며, 토지 이용에 따른 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액 및 유찰 가능성

등기부상 채권 총액이 감정평가액을 상회하므로, 채무 전액 변제가 어려운 경우 여러 차례 유찰될 가능성이 있습니다. 이 경우 최저매각가격은 하락할 수 있으나, 법정지상권 등의 위험 요소를 감안해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미상

감정평가서 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 회화면 배둔리에 위치한 공장용 부동산으로, 농공단지 내에 위치하고 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 또한, 지역 도시재생사업 추진으로 인한 향후 발전 가능성도 기대됩니다. 그러나 매각 제외되는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성은 본건의 가장 큰 위험 요소이며, 이를 반드시 고려하여 입찰에 참여해야 합니다. 기계기구가 포함 매각되는 점은 공장 운영을 목적으로 하는 경우 긍정적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 이점

회화농공단지 내에 위치하여 공장 운영에 유리하며, 국도14호선 인근으로 물류 이동이 용이합니다.

8.2. 지역 개발 호재

배둔지구의 도시재생사업 추진은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

8.3. 포함 매각 자산

공장 기계기구가 포함되어 있어, 즉시 생산 활동이 가능한 경우 투자 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액, 총 채권액, 시장 상황, 그리고 가장 중요한 법정지상권 성립 가능성이라는 중대 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하고 법정지상권 성립 가능성이 있어, 상당한 유찰을 예상해 볼 수 있습니다. 법정지상권으로 인한 토지 사용 제약을 감안하여 최저매각가격 대비 낮은 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 법률 전문가의 심층적인 검토가 필수적입니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.