나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21818 [1] 경상남도 거제시 옥포동 233 삼도로얄맨션 105동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평감정 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '성지중학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 학교, 아파트단지 및 임야 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주거환경은 보통시됨.

교통상황

관련 차량 출입이 자유로우며, 간선도로와의 접근성, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식구조 슬래브지붕 15층 건 내 5층 505호로서,
(사용승인일자 : 1994.09.17)

외 벽 : 몰탈 페인팅 등 외장재 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 등 내장재 마감.
창 호 : 샷시창호.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

공동주택으로서, 기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 방재설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지이며 공동주택(아파트)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 포장도로에 접하며, 주출입구는 남동측에 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2019-08-09)(옥포성지중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(2024-11-11)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(애서튼국제외국인학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 별지 ""감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견"" 참조.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 통영지원 2025타경21818 (1)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 233 삼도로얄맨션 105동 5층 505호

용도: 아파트

감정가: 48,000,000원

토지면적: 43.10㎡ (약 13.04평)

건물면적 (전용면적): 59.93㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '성지중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트 단지, 임야 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 자유롭고, 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용이 편리하여 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 포장도로에 접하고 있으며, 주출입구는 남동측에 위치합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(옥포성지중학교, 애서튼국제외국인학교) 등으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 해당 주소지 인근에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 김우섭, 이미연 (최근 소유권 이전 거래 확인)

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (접수일자 2015-01-02, 권리금액 111,600,000원). 해당 권리는 말소 예정입니다.

* 임의경매 개시결정: 한국자산관리공사 (채권금액 88,617,495원). 해당 권리도 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없으며, 기재된 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주 관계 및 보증금/차임 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없더라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 거제시 옥포동은 지역 주민을 위한 생활 편의시설과 주거 단지가 밀집된 주거 중심 지역입니다. 인근에 학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 아파트 단지들이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 단지명: 삼도로얄맨션

* 주소: 경상남도 거제시 옥포동 233

* 준공년도: 1994년 9월 17일 (노후도 약 32년)

* 총 동수: 6개 동

* 총 세대수: 384세대

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 174대 (지상 3대, 지하 14대 - 제공된 정보 상의 수치이며, 실제 주차 가능 대수는 세대당 부족할 수 있습니다.)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등

* 건물 구조: 철근콘크리트조 벽식구조 슬래브 지붕 15층 건물 내 5층 505호.

* 내벽: 벽지 및 타일 마감

* 외벽: 몰탈 페인팅 등 마감

* 창호: 샷시 창호

* 설비내역: 공동주택으로서 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 방재, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 이용상태: 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상이며 보증금 또한 0원으로 명시되어 있어, 점유 관계 및 인수될 수 있는 권리 분석에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 건축물 노후도: 1994년 준공된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간: 총 세대수에 비해 주차 공간이 부족할 수 있어, 입주민 간 주차 관련 불편이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 거제시 옥포동에 위치한 삼도로얄맨션 아파트 105동 5층 505호입니다. 학교와 주거 단지가 혼재된 지역에 위치하여 생활 여건은 보통 수준이며, 교통 역시 편리한 편입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 인수되는 보증금이 0원이라는 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 1994년 준공된 건물로 노후도가 있으나, 아파트라는 점을 감안할 때 적절한 관리가 이루어졌을 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 48,000,000원 대비 최근 유사 면적 매물이 34,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 옥포동은 거제시 내에서도 주거 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 소멸되는 권리만 존재하여, 낙찰 후 권리 문제 발생 가능성이 낮습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 자료를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 동일 면적(59.93㎡)의 아파트가 2026년 3월 34,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 감정가는 48,000,000원으로, 최근 실거래가와 감정가 사이에 상당한 차이가 존재합니다.

* 시세 분석:

* 최근 동일 면적 실거래가: 34,000,000원

* 감정가: 48,000,000원

* 현재 시세는 최근 실거래가인 34,000,000원을 기준으로, 감정가격을 참고하여 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가:

최근 실거래가와 감정가를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 40,000,000원 ~ 45,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

가장 적정하다고 판단되는 금액은 42,000,000원 (4200) 수준이며, 이는 최근 실거래가 대비 약 23.5% 상승한 가격이나 감정가 대비 12.5% 낮은 가격으로, 경쟁 및 물건의 상태를 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.