나이스옥션 법원경매 통영 2025타경409 [1] 경상남도 거제시 고현동 679 신화토파츠빌라 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '거제시청' 북측 인근에 위치하는 '신화토파츠빌라 1층 104호'이며, 주위는 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 1층 104호로서,
- 외벽: 적타일 붙임, 몰탈위 페인트 마감 등.
- 내벽: 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등.
- 창호: 샷시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, '아파트(신화토파츠빌라) 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(고현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ의 5. 그 밖의 사항' 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경409 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 고현동 679 신화토파츠빌라 1층104호 (도로명 주소: 경상남도 거제시 고현로2길 18-1)

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 1층 104호

토지면적: 91.99㎡ (약 27.8평)

건물면적: 132.12㎡ (약 39.97평) - 전유부분 면적

총 건물 연면적: 2423.58㎡ (약 733.2평)

총 대지 면적: 1494.77㎡ (약 452.2평)

감정가: 133,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

신축 연도: 1994년 12월 5일 (사용승인일: 1994년 12월 5일)

건물 용도: 공동주택 (아파트)

건축물 외벽: 적타일 붙임, 몰탈위 페인트 마감 등

건축물 내벽: 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등

창호: 샷시 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '거제시청' 북측 인근에 위치한 '신화토파츠빌라 1층 104호'입니다. 주위는 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다. [cite:passage]

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로가 개설되어 있습니다. [cite:passage]

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역 (고현유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>

* 역사문화환경보존지역 (문화재(보호구역)로부터 300m 이내) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

토지의 형상은 인근지와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, '아파트(신화토파츠빌라) 건부지'로 이용 중입니다. [cite:passage]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 을11 (전세권설정, 대한지적공사, 2012-11-23)

* 선순위 권리: 을11 (전세권설정)

* 현재 등기부 채권 총액: 350,000,000원 (을11: 160,000,000원, 을12: 190,000,000원, 갑11: 190,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 원용철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 7월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 특이사항은 있으나 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리관계 분석

본 물건은 선순위 전세권(을11)이 존재하며, 해당 전세권이 말소기준권리입니다. 통영지원 2025타경409 경매개시결정(갑11)은 한국국토정보공사(구 대한지적공사)에서 진행되었으며, 이는 전세권과 관련된 것으로 보입니다. 낙찰 시 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다.

그러나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있어, 이 부분에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다. [cite:passage]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 위치한 고현동은 거제시의 중심 상업지역 중 하나로, 거제시청이 인근에 위치하여 행정 및 상업 기능이 복합적으로 발달되어 있습니다. 주변에는 거제고현시장 등 재래시장과 다양한 편의시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발합니다. [cite:passage, 10, 16]

4.2. 상권 잠재력

주상용 부동산이 혼재된 지대로, 비교적 안정적인 수요층을 확보하고 있으며, 지역 내 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 고현유치원이 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 거제시청의 공공기관 및 문화복지시설 현황에 따르면 고현동에는 초등학교 4개교, 중학교 4개교, 고등학교 2개교가 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. [cite:passage, 10]

5.2. 의료 및 복지시설

주변에 다수의 병원과 약국이 있어 의료 접근성이 양호합니다. 또한, 인근에 노인 주간보호센터 등 복지시설도 위치하고 있습니다. [cite:passage, 10, 24]

5.3. 편의시설

거제고현시장을 비롯한 다수의 마트, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미소멸 권리 (지상권)

등기사항으로 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 지상권의 내용과 범위에 따라 새로운 소유주가 부담해야 할 권리 관계가 발생할 수 있으므로, 본 건 입찰 전 반드시 지상권의 존재 여부 및 내용을 철저히 확인해야 합니다. 이는 본 물건의 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있는 핵심 리스크 요인입니다. [cite:passage]

6.2. 임차인 정보 불확실성

임차인 원용철의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 이는 실제 임대차 관계가 없거나 특수한 계약 조건이 존재할 가능성을 시사합니다. 대항력은 없으나, 추후 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 미연에 방지하기 위해 정확한 사실관계 파악이 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설

거제시 고현동 지역의 혐오시설 관련 검색 결과, 과거 고현동 822-27번지 일대에 생활폐기물 무단 적치 관련 고물상이 철거된 사례가 있으나, 현재 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 명확히 확인되지는 않았습니다. 다만, 지역 개발이나 주민 민원 관련 뉴스에서 간혹 혐오시설 이슈가 언급되는 경우가 있어, 해당 지역의 개발 계획 및 주민 여론을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건 신화토파츠빌라 104호는 거제시 고현동의 중심 상권 및 행정 중심지에 위치하여 입지적 이점이 있습니다. 아파트로서 기본적인 생활 편의시설 및 교통 여건 또한 양호합니다. 권리상으로는 선순위 전세권이 말소기준권리이며, 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

그러나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권의 존재는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 이에 대한 면밀한 법률 검토 없이는 투자를 권장하기 어렵습니다. 지상권의 내용 확인 결과에 따라 물건의 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 거제시청 인근의 중심 상업 및 행정 지구에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 교통, 교육, 의료, 편의시설 등 주거에 필요한 모든 인프라가 근접해 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 133,000,000원입니다. 권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

하지만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 존재 여부 및 그에 따른 잠재적 인수 가액을 산정할 수 없어, 현재 단계에서는 합리적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

따라서, 해당 물건에 대한 입찰을 고려하신다면, 반드시 지상권 관련 법률 전문가와 상담하시어 정확한 인수 가액 및 발생 가능한 추가 비용을 확인하신 후, 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 지상권의 존재 여부 및 가치에 따라 예상 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다.

만약 지상권이 없다면, 감정가 이하 유찰 시 접근을 고려할 수 있으나, 현재로서는 지상권 리스크를 최우선으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.