나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21864 [1] 경상남도 거제시 옥포동 OO 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 ‘팔랑포마을’ 내에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '주거용 건부지' 로 이용 중입니다.

인접 도로상태

동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2): 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인일자 : 2014.05.26.) 외 벽 : 몰탈위페인트 마감, 창 호 : 하이샷시창호입니다.

이용상태

'주상용 건부지'로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있는 것으로 조사되나 정상적인 작동여부는 확인이 불가능한바 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 요망됩니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 건물은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태 인 바, 내부구조 및 제반 상황 등을 인근 주민, 건축물대장 및 건축물현황도에 의거하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21864 (1)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 29 (신주소: 팔랑포1길 55-8)

용도: 근린주택 (건축물대장상 단독주택)

감정가: 593,248,000원

토지면적: 409.00㎡ (약 123.74평)

건물면적: 376.80㎡ (약 113.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제일금속주식회사

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 ‘팔랑포마을’ 내에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

토지이용 및 현황: 토지는 부정형 완경사지이며, 지면은 대체로 평탄한 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되고 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리 요약:

말소기준권리: 2017년 7월 11일 농협은행 주식회사의 근저당권 (을12)

총 채권액 (등기부채권 총액): 758,800,000원

말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소예정 권리 내역:

* 근저당권 (농협은행주식회사, 2017-07-11, 220,800,000원) - 말소기준

* 근저당권 (제일금속주식회사, 2024-07-19, 528,500,000원)

* 가압류 (이앤피협동조합, 2022-10-20, 9,500,000원)

* 압류 (국민건강보험공단, 2024-06-20)

* 압류 (창원시, 2024-08-13)

* 압류 (창원세무서장, 2024-10-24)

* 압류 (창원시, 2025-01-06)

* 임의경매개시결정 (제일금속주식회사, 2025-08-27, 528,500,000원) - 본건

소유권 이전 내역:

* 백남경 (2014-06-20)

* 주식회사보온 (2022-06-03)

임차인 현황:

* 임차인: 유향지

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-01-03

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 유사 물건 시세 분석:

제공된 JSON 정보는 옥포동의 '연립' 주택의 최근 거래 사례를 나타냅니다. 이들 건물의 건축 연도는 1980년대 중반~후반이며, 각 거래 금액은 2,000만 원 ~ 2,500만 원 수준입니다. 해당 사례들의 전용 면적(약 48.61㎡ ~ 57.33㎡) 대비 거래 금액을 환산하면, m²당 약 37만 원 ~ 47만 원으로 계산됩니다.

본 건은 2014년에 신축된 4층 근린주택(건축물대장상 단독주택)으로, 건축 연도, 건물 규모, 용도 등에서 제공된 JSON의 '연립' 주택과는 큰 차이가 있습니다. 따라서, 제공된 JSON의 거래 사례는 본 건의 실제 시장 가치를 직접적으로 반영하기 어렵다고 판단됩니다. 본 건의 감정가(593,248,000원)는 m²당 약 157만 원 수준으로, JSON 데이터의 m²당 가격과 현저한 차이를 보입니다.

시세 분석 결과, 주변 '연립' 주택의 거래 정보를 바탕으로는 본 건의 정확한 시세를 산정하는 데 한계가 있으며, 본 건의 실질 가치는 감정가 및 개별적인 시장 조사에 근거하여 판단해야 합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

본 건은 경상남도 거제시 옥포동 '팔랑포마을' 내에 위치하며, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 접근성은 양호하며, 차량 이용이 편리합니다.

주변 지역은 생활 편의시설이 적절히 분포되어 있을 것으로 예상되나, 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아 별도 확인이 필요합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 '단독주택'으로 등재되어 있으나, 실제 이용 상태는 '주상용 건부지'로 표시되어 있어, 건축물대장 상의 용도와 실제 이용 용도 간의 일치 여부를 현장 조사 시 확인해야 합니다.

건물 내부의 위생, 급배수, 난방 설비 등은 조사되었으나 정상적인 작동 여부는 확인이 불가능한 상태입니다. 입찰 전 반드시 내부 점검을 통해 설비 작동 상태를 재확인해야 합니다.

폐문부재로 인해 건물 내부 구조 및 상세 현황 파악에 한계가 있었습니다. 인근 주민, 건축물대장 및 현황도에 의거하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

토지의 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적도면 기준 목측 확인만으로는 부족할 수 있으며, 필요한 경우 측량을 통한 재확인 작업이 요구될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2014년에 준공된 비교적 현대적인 건물이라는 점이 큰 장점입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확하며, 인수해야 할 임차인의 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 전혀 없습니다.

다만, 건축물대장 상의 용도와 실제 이용 용도의 차이, 내부 설비의 작동 여부 확인 필요성, 정확한 지적 확인 필요성 등 추가적인 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

2014년 신축 건물로 비교적 최신 건축물입니다.

인수 부담이 있는 임차인이 없어 명도 진행이 용이합니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 복잡하지 않습니다.

공동담보 물건으로, 등기부채권 총액이 감정가를 초과하여 경매 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 593,248,000원입니다.

등기부채권 총액은 758,800,000원으로, 이는 감정가를 상회하는 수준입니다. 이는 채권자들이 우선적으로 변제받을 권리가 있어, 낙찰자가 추가적인 채무를 인수할 위험은 낮다는 것을 의미합니다.

주변 '연립' 주택의 거래 정보는 본 건과의 건물 연식, 규모, 용도 차이가 커 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

건축물대장 상 용도와 실제 이용 용도의 불일치 가능성, 내부 설비 작동 여부 미확인 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

예상 입찰가는 감정가 대비 75% ~ 85% 수준인 약 4억 4천 5백만 원 ~ 5억 4백만 원 선으로 제안합니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세의 심층적인 재확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.