나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31147 [1] 경상남도 산청군 신안면 하정리 926-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산감정 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 신안면 하정리 소재 「신안초등학교」남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 농경지, 단독주택, 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

자체지반 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 약 8m 내외의 포장도로와, 서측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구(15m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘트리트조 경사슬라브지붕 2층 숙박시설 건물로서,
(사용승인일 : 2002.07.13)
외벽 : 외장석재붙임 및 복합알루미늄판넬 마감 등입니다.
내벽 : 몰탈 위 페인트마감 등입니다.
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

기호(2) : 현재 공실 상태로 리모델링 중인 것으로 조사됩니다.

설비내역

제반 위생 및 배수설비, 전기설비, 보일러설비 등이 구비되어 있습니다

부합물 및 종물

‘지적 및 건물 개황도’에 도시한 바와 같이 부합물 내지 종물로 판단되는 소유자 미상의 미등재 제시 외 건물 기호 (ㄱ ~ ㅇ) 소재하며, 구조, 규모 등을 비추어 보아 본건의 사용, 수익 및 처분 등에 영향을 주지 않을 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물 기호(2) 옥탑 1층 부분은 일반건축물 대장상 연면적에 포함되어 있지 않으나, 평가 목적을 고려하여 감정평가하였습니다.
? 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물[감정서상 (ㄱ)~(ㅇ)] 매각포함.
-목록[2] 옥탑 1층 부분은 일반건축물 대장상 연면적에 포함되어 있지 않으나, 평가목적을 고려하여 감정평가함.
-목록[2] 현재 공실상태로 리모델링 중인 것으로 조사됨(기준일: 감정서 접수일 2025.09.12.).
-정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31147 (1)

소재지: 경상남도 산청군 신안면 하정리 926-1

용도: 숙박시설

감정가: 1,225,009,210원

토지면적: 479.00㎡ (약 145평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 702.20㎡ (약 212평)

건물 제시외면적: 78.18㎡ (약 24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 신안면 하정리 소재 「신안초등학교」 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 단독주택, 상가 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 원지시외버스정류소에서 도보로 약 5분 거리에 있으며, 단성 IC에서 차량으로 약 6분 거리에 있어 대중교통 이용 및 자가용 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지 및 건물 상태

토지는 자체 지반이 평탄한 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 북측과 서측으로 각각 약 8m 및 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 경사슬라브지붕 2층 숙박시설 건물로, 2002년 7월 13일 사용승인되었습니다. 현재 공실 상태로 리모델링 중인 것으로 조사되었습니다.

* 주변 시설 및 환경

인근에 신안초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 산청군은 농촌중심지 활성화 사업을 통해 신안면의 생활환경 개선을 추진하고 있으며, 신안면 생활문화센터 조성 사업 등이 예정되어 있어 지역 인프라 개선이 기대됩니다. 원지마을은 산청의 신주거단지로 부상하고 있으며, 인구 증가율이 높은 지역입니다.

동의보감촌, 지리산 자락 등 건강 및 힐링 관련 관광 자원이 풍부하여 지역 브랜드 가치를 높이고 있습니다.

다만, 산청군 일부 지역에서 축산 폐수 처리장, 하수 종말 처리장 등의 혐오 시설이 조성되는 사업이 추진된 사례가 있으나, 해당 물건지와 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다. 또한, 최근 집중 호우로 인한 지역 침수 피해 사례가 보고되었으나, 해당 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구(15m 이하), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을12 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2023.03.14. 접수)

* 등기부 현황 (인수 여부)

* 갑3 소유권이전 (장두선, 2021.11.23. 접수): 매매, 말소 대상 (을12 근저당권보다 후순위)

* 을12 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2023.03.14. 접수): 864,000,000원, 말소기준권리, 말소 대상

* 갑6 압류 (산청군, 2023.12.22. 접수): 말소 대상

* 갑7 가압류 (이일용, 2024.07.05. 접수): 58,631,740원, 말소 대상

* 갑8 압류 (사천시, 2024.10.07. 접수): 말소 대상

* 갑11 임의경매 (농업협동조합자산관리회사, 2025.08.13. 접수): 808,626,821원, 본건 경매 개시, 말소 대상

* 갑12 소유권이전 (조용태외 2명, 2025.09.09. 접수): 상속, 말소 대상 (을12 근저당권보다 후순위)

* 갑13, 14, 15 지분압류 (진주세무서, 국민건강보험공단, 산청군, 2025.09.18. ~ 10.16. 접수): 말소 대상

* 갑12-1 소유권경정 (조용태, 2025.11.06. 접수): 상속 포기 관련, 말소 대상

* 갑16 압류 (진주시, 2026.05.15. 접수): 말소 대상

* 건물 등기부 현황도 토지 등기부와 동일한 권리 관계를 보이며, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 서여원

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 1,900,000원

* 전입일자: 2025.01.08

* 확정일자: 2025.10.22

* 배당신고일자: 2025.10.22

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 해당 임차인은 확정일자를 받았으나, 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 배당 신청을 하였으므로, 보증금 전액 또는 일부를 배당받지 못하는 경우에도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 주의사항

* 일괄매각 대상입니다.

* 감정서상 제시외 건물 [(ㄱ)~(ㅇ)]은 매각에 포함됩니다.

* 건물 옥탑 1층 부분이 일반건축물 대장상 연면적에 포함되어 있지 않으나, 감정평가 목적상 포함하여 평가되었습니다.

* 현재 공실 상태로 리모델링 중입니다.

* 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 산청군 신안면 하정리에 위치하며, 주변은 농경지, 단독주택, 상가 등이 혼재되어 있어 지역 상권의 일부를 형성하고 있습니다. 숙박시설로서의 잠재력을 가지고 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 소규모 상권의 특성을 보입니다. 신안면은 산청군 내에서 인구 증가율이 높은 지역 중 하나이며, 농촌중심지 활성화 사업을 통해 생활 인프라 개선이 진행 중입니다.

5. 생활정보

* 교육

* 신안초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 경우 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 교통

* 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로를 통해 타 지역으로 이동이 편리합니다.

* 원지시외버스정류소가 가까워 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설

* 주변에 농경지, 단독주택, 상가 등이 혼재되어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 산청 동의보감촌, 지리산 등 관광 자원과 인접하여 관광객 유치 가능성이 있습니다.

* 신안면 자체적으로 생활문화센터 등 지역 인프라 개선 사업이 추진 중에 있습니다.

* 의료

* 직접적인 의료 시설 정보는 제공되지 않았으나, 산청군 내에는 한의학 박물관, 한방 자연 휴양림 등 건강 관련 시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 현재 공실 상태이며 리모델링 중으로, 추가적인 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 측량 필요: 정확한 위치 및 경계 확정을 위해 측량이 필요하며, 이에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

* 자연재해: 최근 산청군 신안면 지역에 극한 호우로 인한 침수 피해 사례가 보고되었습니다. 해당 물건지에 대한 직접적인 피해 여부는 확인되지 않았으나, 지역적 특성상 우기 시 침수 위험 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건축물대장 상 연면적 불일치: 옥탑 1층 부분이 일반건축물대장상 연면적에 포함되어 있지 않아, 향후 건축물 관련 인허가나 재건축 시 문제가 될 소지가 있습니다. 다만, 현재 감정평가에는 포함되었습니다.

* 혐오시설 인근 가능성: 산청군 내 혐오시설 조성 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 신안면 하정리에 위치한 숙박시설로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 12억 2500만원 수준이며, 현재 공실 상태로 리모델링 중에 있습니다. 교통 접근성은 양호하나, 주변 환경은 농경지와 주택, 상가가 혼재된 지역입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 임차보증금은 없습니다.

신안면은 지역 개발 사업을 통해 생활 인프라 개선이 이루어지고 있으며, 동의보감촌 등 관광 자원과 인접해 있어 숙박 시설로서의 잠재력은 보유하고 있습니다. 그러나 현재 리모델링 중인 건물 상태, 정확한 경계 확정을 위한 측량 필요성, 자연재해 및 건축물대장 상 연면적 불일치 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인접: 산청 동의보감촌 등 지역 관광 자원과 연계하여 숙박 시설로서의 활용 가능성이 높습니다.

* 지역 개발 호재: 신안면의 농촌중심지 활성화 사업 및 생활문화센터 조성 등 인프라 개선 사업으로 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 후 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리 관계가 명확합니다.

* 리모델링 후 활용: 현재 리모델링 중이라는 점은 초기 투자 비용 증가 요인이 될 수 있으나, 최신 트렌드에 맞춰 리모델링 완료 시 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,225,009,210원입니다. 현재 공실 상태로 리모델링 중이며, 추가적인 리모델링 비용 및 측량 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 산청군 신안면의 숙박 시설 시세 및 경쟁 물건과의 비교 분석이 필요합니다.

단, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 투자 수익률 산출에 한계가 있습니다. 따라서, 주변 부동산 시세 조사, 현장 방문을 통한 건물 상태 정밀 점검, 향후 예상되는 리모델링 비용 및 수익 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

일반적으로 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본 물건의 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 판단하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 본 건의 경우, 잠재적 리스크 요인과 현재 리모델링 중인 점을 감안하여 감정가 대비 75~85% 수준을 보수적인 입찰 범위로 제안합니다. (예상 입찰 범위: 9억 1천 8백만원 ~ 10억 4천 1백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.