나이스옥션 법원경매 진주 2025타경900 [1] 경상남도 사천시 동동 342-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 사천시 대방초등학교 북동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 사다리 평지로서 현황 단독주택 부지임.
기호3) 사다리 평지로서 현황 단독주택 부지임.
기호5) 부정형 평지로서 현황 단독주택 부속토지임.

인접 도로상태

기호1,5) 일괄하여 남동측으로 노폭 약2.5m 내외의 현황 도로에 접함.
기호3) 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)-제1종일반주거지역(2017-08-31)(제1종일반주거지역),소로2류(폭 8m~10m)(소로2-199호선)(접합),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-10-16)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
기호3)-제1종일반주거지역(2017-08-31)(제1종일반주거지역),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-10-16)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>
기호5)-제1종일반주거지역(2017-08-31)(제1종일반주거지역),소로2류(폭 8m~10m)(소로2-199호선),가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-10-16)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 주택
시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층
외벽 치장벽돌 및 몰탈 페인팅 등 마감
창호 새시창호

기호 2) 창고 및 변소
시멘트블록조 슬래브지붕 단층
외벽 몰탈 페인팅 등 마감

기호 4) 변소
시멘트블록조 슬래브지붕 단층
외벽 몰탈 페인팅 등 마감

이용상태

기호2) 주택, 창고 및 변소
기호4) 창고(소재불명), 변소

설비내역

기호2) 위생설비 등이 갖추어져 있음.
기호4) 위생설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

- 구조 : 별첨 ""지적개황도 및 건물개황도""와 같이 기호 ㉠~㉣이 소재함.
- 영향 : 구조?규모?이용 상황 등으로 보아 감정 물건에 미치는 영향이 있을 것 으로 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물(감정서상‘ㄱ~ㄷ’) 매각포함.
-목록[2]건물 중 주택은 공부상 면적은 ‘62.24㎡’이나, 현황 ‘122.2㎡’이며 현황 기준으로 평가, 건물 중 공부상 ‘변소’이나 현황 ‘창고 및 변소’로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경900 (1)

소재지: 경상남도 사천시 동동 342-3

용도: 단독주택

감정가: 20,797,310원

토지면적: 149.00㎡ (약 45.08평)

건물면적(공부상): 63.84㎡ (약 19.31평)

건물면적(현황): 122.2㎡ (약 36.96평)

건물 제시외면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 물건은 경상남도 사천시 대방초등학교 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택 등으로 형성된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

기호1,5 토지는 남동측으로 노폭 약 2.5m 내외의 현황 도로에 접하며, 기호3 토지는 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2004년 7월 30일자 강동일의 가압류(갑19, 창원지방법원 2004카단4097)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 8월 27일자 주식회사일운의 강제경매(갑2, 창원지방법원 진주지원 2025타경900)입니다.

3.2. 인수되는 권리

특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으므로, 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

대상 물건은 사천시 동동의 주거 지역에 위치한 단독주택입니다. 주변은 대부분 단독주택으로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

인근에 '한성주택'이라는 연립주택 단지가 있으며, 해당 단지의 최근 매매 사례를 볼 때, 본건 또한 토지 면적과 실제 건물 면적을 고려할 때 상당한 가치를 지닐 것으로 예상됩니다. 다만, 본건은 연립주택과는 달리 단독주택으로서 토지 활용도가 높을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

대방초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다. 본건은 교육환경보호구역(상대보호구역)에 해당합니다.

5.2. 편의시설

주택가에 위치하여 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황과 공부상 면적의 차이

공부상 주택 면적은 62.24㎡이나 현황 122.2㎡로 평가되었으며, 이는 약 60㎡ 가량의 면적이 공부와 다릅니다. 이는 불법 건축 또는 증축의 가능성을 시사하며, 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정적 제재나 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 현황 이용 용도 불일치

감정서상 'ㄱ~ㄷ'으로 표기된 제시외 건물들이 매각에 포함되며, 공부상 '변소'로 표기된 건물이 현황 '창고 및 변소'로 이용 중인 점은 용도 불일치 사항입니다.

6.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부, 내용, 인수 부담 등을 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 건물 노후도 및 수리 필요성

단독주택 및 제시외 건물의 노후 상태, 유지보수 필요 여부 등에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 사천시 동동에 위치한 단독주택으로, 149㎡의 토지 면적과 현황 122.2㎡의 넓은 건물 면적을 가지고 있습니다. 감정가는 20,797,310원으로 주변 유사 주택의 시세와 비교할 때 매우 낮게 책정되었습니다. 이는 현황 건물 면적과 공부상 면적의 큰 차이, 제시외 건물 포함, 소멸되지 않는 지상권 등의 잠재적 리스크가 반영된 것으로 보입니다. 권리 관계상 인수 부담이 적다는 점은 긍정적이나, 불법 건축물 관련 리스크와 지상권 인수 여부를 철저히 조사한 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(149㎡)을 활용한 건축 또는 재건축 가능성.

* 현황 실제 사용 면적(122.2㎡) 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대.

* 권리 관계상 인수 부담이 적어 비교적 안전한 낙찰 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 20,797,310원

주변 연립주택 매매 사례 분석:

* 동동 6-8 소재 연립주택 (1987년 건축):

* 2023년 11월 거래: 46.71㎡ (약 14.13평) / 375,000,000원

* 2025년 4월 거래: 42.96㎡ (약 12.99평) / 300,000,000원

* 평당 약 2,300만원 ~ 2,650만원 수준으로 거래됨.

본건은 단독주택으로, 면적, 구조, 용도 등에서 주변 연립주택과 차이가 있으나, 이를 감안하여 보수적으로 접근합니다.

주변 시세(평당 약 2,300만원 ~ 2,650만원)를 적용하여 현황 건물 면적 122.2㎡(약 37평)의 잠재적 가치를 산출해 보면 약 8억 5천만원 ~ 9억 8천만원 수준이 될 수 있습니다.

그러나 본건의 감정가(2,079만원)는 이러한 시장 가격과 현저한 괴리를 보입니다. 이는 현황과 공부상 면적의 큰 차이(불법 증축 가능성), 제시외 건물, 소멸되지 않는 지상권 등 중대한 법적·행정적 리스크가 크게 반영된 결과로 해석됩니다.

따라서, 현 시세 대비 상당한 할인율을 적용하여 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

추정 입찰가 범위: 1억 5천만원 ~ 2억 5천만원

본 입찰가 범위는 주변 시세, 현황 건물 면적, 그리고 잠재적 리스크(특히 불법 건축물 관련 제재 가능성 및 지상권 인수 여부)를 종합적으로 고려한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태, 법적 문제, 지상권 여부 등을 면밀히 조사하고, 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다. 현재의 낮은 감정가는 큰 위험을 내포하고 있을 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.