나이스옥션 법원경매 진주 2025타경873 [1] 경상남도 진주시 이반성면 용암리 164 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 이반성면 용암리 소재 '용암마을' 내에 위치하며, 부근은 농가주택, 농경지 등으로 형성된 순수농촌지대임.

교통상황

본건까지 소형차량 출입 가능하나 면 외곽지대에 위치하여 관내 대중교통 사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

기호(1) 지반 대체로 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서 주택부지로 이용중에 있음.
기호(3) 현황 '도로 등'임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 5m, 서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 공히 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 가축사육제한지역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-05-30)<문화재보호법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반목구조 기와지붕위 강판보강지붕 단층건(한옥구조)으로서,
사용승인일: 2005.09.14.
외벽: 황토벽위 회벽칠, 일부 점토벽돌마감 등
내벽: 황토벽위 한지마감, 벽지마감, 타일마감 등
창호: 새시창마감임,

이용상태

기호(2) 단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 전기보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 지적및건물개황도, 사진용지와 같이 종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ) 및 제시외수목 기호(a)가 소재함.

공부와의 차이

제시목록 및 공부상 지붕이 기와지붕으로 되어 있으나 현황은 기와위 강판보강지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ'), 제시외 수목(감정서상 'a') 매각 포함.
-목록2 건물은 공부상 지붕이 기와지붕이나 현황은 기와위 강판보강지붕임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명

경상남도 진주시 이반성면 용암리 164 단독주택

사건번호

진주지원 2025타경873 (1)

소재지

경상남도 진주시 이반성면 용암리 164

용도

단독주택

감정가

156,843,700원

토지면적

585. 00㎡ (약 177평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

63. 44㎡ (약 19평)

건물 제시외면적

73. 50㎡

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 강제경매

채권자

조OO

건축물표제부 요약

* 신축일자: 2005년 09월 14일

* 주용도: 단독주택

* 구조: 일반목구조 (기와 위 강판보강지붕)

* 건축면적: 63.44㎡ (약 19평)

* 총 면적: 63.44㎡ (약 19평)

* 건폐율: 11.62%

* 용적률: 11.62%

* 주소: 경상남도 진주시 용암길 84-1 (이반성면 용암리)

1.1. 토지 이용현황

* 기호(1) (토지): 지반 대체로 평탄한 사다리형에 유사하며, 주택부지로 이용 중임.

* 기호(3) (현황): 도로 등

1.2. 건물 이용현황

* 기호(2) (건물): 단독주택으로 이용 중임.

* 구조: 일반목구조 기와지붕 위 강판보강지붕 단층건(한옥구조)

* 설비: 급배수, 위생, 전기보일러 난방 설비 등

1.3. 제시외 물건

* 별지 지적및건물개황도, 사진용지와 같이 종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ) 및 제시외수목 기호(a)가 소재하며, 본건 매각에 포함됨.

1.4. 공부와의 차이

* 건물: 공부상 지붕은 기와지붕이나 현황은 기와 위 강판보강지붕임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 진주시 이반성면 용암리 소재 '용암마을' 내에 위치함.

* 부근은 농가주택, 농경지 등으로 형성된 순수 농촌지대임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 소형차량 출입 가능함.

* 면 외곽지대에 위치하여 관내 대중교통 사정은 보통 정도임.

2.3. 도로상태

* 본건 북측으로 폭 약 5m, 서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1,2) 공히 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 가축사육제한지역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-05-30)<문화재보호법>임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 (토지): 2013-01-25 접수, 근저당권 (경남원광신용협동조합, 58,000,000원)

* 을1 (건물): 2005-10-18 접수, 근저당권 (마산원광신용협동조합, 58,000,000원)

* 말소기준권리는 토지와 건물 모두 2013년 1월 25일에 접수된 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸됩니다.

* 본건은 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조정원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2008-01-24

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 320,072,542원

* 건물 등기부채권 총액: 320,072,542원

* 이는 모든 권리 관계를 포함한 총 채무액으로, 실제 경매 채권액과는 다를 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본건 소재지는 농촌지대로서, 농가주택과 농경지가 주를 이루는 한적한 지역입니다.

* 주변에 대규모 상업시설이나 편의시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 용암마을 내에 위치하여 지역 공동체와의 유대감이 있을 수 있으나, 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

* 혐오시설 검색 결과, 본건 주변에서 주거 환경에 심각한 영향을 줄 만한 대규모 공장, 산업단지, 폐기물 처리시설 등은 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 농업 관련 시설이나 소규모 축사가 존재할 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통은 소형 차량의 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 생활 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등은 차량 이동을 통해 인근 읍면 소재지로 나가야 할 것으로 예상됩니다.

* 주변은 조용한 농촌 환경으로, 전원생활이나 귀농·귀촌을 희망하는 분들에게 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물(감정서상 'ㄱ') 및 제시외 수목(감정서상 'a')이 매각에 포함되어 있어, 해당 부분에 대한 처리 계획이 필요할 수 있습니다.

* 건물의 지붕이 공부상 기와지붕이나 현황은 기와 위 강판보강지붕으로, 이 부분은 추후 유지보수나 재건축 시 확인이 필요합니다.

* 토지가 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 가축사육제한지역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 용도지구 및 제한 사항에 묶여 있어 건축이나 토지 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 조정원 씨는 대항력이 없으며 보증금과 차임이 0원이므로 법적으로 인수할 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 진주시 이반성면의 조용한 농촌 마을에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다.

* 오랜 기간 지역에 자리 잡은 주택으로, 토지 가치 상승 잠재력과 함께 전원생활을 위한 공간으로 활용 가능성이 있습니다.

* 다만, 주변 편의시설 접근성이 다소 낮고, 토지 이용에 다양한 규제가 적용되고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 건물은 2005년에 건축되어 노후도가 있을 수 있으며, 지붕 상태 변경 등 공부와의 차이에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지 면적 대비 낮은 건물 면적은 향후 증축이나 신축을 통한 활용 방안을 고려할 수 있는 장점이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 585㎡ (약 177평)의 토지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 농촌 주택의 가치: 조용한 전원생활을 추구하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 현 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목 포함: 별도의 추가 비용 없이 기존 상태 그대로 활용하거나 정리할 수 있습니다.

* 소멸되는 권리: 낙찰자는 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)를 말소하고 깨끗한 등기를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 156,843,700원입니다.

* 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 이반성면 지역의 단독주택(토지 약 500~700㎡)은 일반적으로 120,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악되었습니다.

* 감정가는 해당 지역의 토지 가치와 건물 상태 등을 종합적으로 고려한 적정 수준으로 판단됩니다.

* 잠재적 리스크(토지 이용 규제, 건물 현황과 공부상 차이 등)와 시장 상황을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 150,000,000원에서 165,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 경쟁 상황, 본인의 자금 계획, 해당 물건의 추가 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.