나이스옥션 법원경매 진주 2025타경889 [1] 경상남도 하동군 악양면 평사리 산82-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 악양면 평사리 소재 '외둔마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 국도주변 산림지대임.

교통상황

본건 또는 그 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1~3) 토지는 남서측으로 하향 경사진 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건 기호 (1,3)토지는 맹지임. 본건 기호 (2)토지는 남서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의보존 및 활용에 관한 법률>,공익용산지<산지관리법>,공장설립제한지역(2020-03-31)(공장설립제한지역)<수도법>,군립공원(2019-09-26)<자연공원법>,공원자연환경지구(2019-09-26)<자연공원법> - 기호(2) : 농림지역, 보전관리지역, 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 군립공원(2019-09-26)<자연공원법>, 공원자연환경지구(2019-09-26)<자연공원법> - 기호(3) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 군립공원(2019-09-26)<자연공원법>, 공원자연환경지구(2019-09-26)<자연공원법>

제시목록 외의 물건

본건 기호(2) 토지 지상에 제시 외 건물(㉠)이 소재하나, 구조.규모.이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용.수익.처분 등에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(2) 토지 지상에 사방댐이 소재하는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물(감정서상 ‘ㄱ’)매각포함.
-목록[2]사방댐이 소재함.,
-목록[2~3]분묘 8기소재하며, 최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 진주지원 2025타경889 (1)

소재지: 경상남도 하동군 악양면 평사리 산82-2

용도: 임야

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOOOOOO (하동신용협동조합)

특이사항: 분묘기지권 성립 여지 있음.

주의사항: 일괄매각. 제시외건물(감정서상 ‘ㄱ’) 매각 포함. 목록 사방댐 소재. 목록[2~3] 분묘 8기 소재하며, 최저매각가격은 분묘 소재를 감안한 금액임.

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 807,222,660원

토지면적: 51,441.00㎡ (약 15,561.45평)

건물 제시외면적: 20.10㎡

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

본건은 경상남도 하동군 악양면 평사리 소재 '외둔마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 국도주변 산림지대임.

본건 또는 그 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준임.

하동군 악양면 평사리는 대하소설 '토지'의 무대로 유명하며, '최참판댁', '평사리 들판(무딤이들)', '부부송', '동정호' 등 다채로운 문화관광 콘텐츠를 보유하고 있어 관광 명소로 알려져 있음. 또한, 2022년 유엔세계관광기구(UNWTO)로부터 '최우수 관광 마을'로 선정될 정도로 그 가치를 인정받고 있음.

2.2. 토지 현황 및 도로 접근성

기호(1~3) 토지는 남서측으로 하향 경사진 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.

기호(1,3) 토지는 맹지이며, 기호(2) 토지는 남서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접함.

기호(2) 토지 지상에 제시 외 건물(㉠)이 소재하나, 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됨.

기호(2) 토지 지상에 사방댐이 소재함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 여러 지역·지구에 속해 있어 개발에 따른 행위 제한이 많음.

기호(1) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공익용산지, 공장설립제한지역, 군립공원, 공원자연환경지구.

기호(2) : 농림지역, 보전관리지역, 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역, 공익용산지, 임업용산지, 공장설립제한지역, 군립공원, 공원자연환경지구.

기호(3) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공익용산지, 공장설립제한지역, 군립공원, 공원자연환경지구.

2.4. 주변 시설

본건 소재지는 전원적인 산림 지대로, 주변으로 농경지와 임야가 혼재하며 '외둔마을'과 같은 주거 지역이 산재해 있음.

주요 문화관광 자원으로는 박경리문학관, 최참판댁, 동정호, 고소성군립공원 등이 있으며, 이는 지역의 관광 가치를 높이는 요인으로 작용함.

별도로 확인된 혐오시설은 없으나, 토지이용계획상의 제한사항들이 개발 가능성을 제한하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건은 부동산 임의경매로, 채권자는 하동신용협동조합임. 등기부등본 상 현재 소유권은 이동진 외 다수에게 있으며, 여러 권리 관계가 설정되었으나 대부분 말소 예정 또는 말소된 상태임.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 을3, 2015-04-23, 근저당권, 하동신용협동조합, 104,000,000원.

상기 말소기준권리보다 늦은 을구의 근저당권 및 기타 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리 (미소멸 권리)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 분묘기지권 성립 여지 있음.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

보고서상 임차인에 대한 정보는 없으며, 인수할 보증금 또한 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

본건은 주로 임야로 구성되어 있어 일반적인 상권 분석은 제한적임. 다만, 인근 평사리 지역은 '토지' 문학 관련 관광지로 개발되어 있어 관광객을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있음을 확인할 수 있음.

5. 생활정보

생활 편의시설은 인근 '외둔마을' 및 평사리 관광지 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보임.

대규모 도시 시설과의 접근성은 낮으나, 자연 경관이 뛰어나고 조용한 전원생활을 누릴 수 있는 환경임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘 문제

본건 토지(목록[2~3])에 8기의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있음. 최저매각가격 산정 시 분묘 소재가 감안되었음을 유념해야 함.

6.2. 맹지 (도로 미접)

기호(1,3) 토지는 맹지이므로 도로 접근성이 없어 토지 이용 및 활용에 심각한 제약을 받음. 기호(2) 토지만 도로에 접해 있음.

6.3. 개발 제한

자연환경보전지역, 역사문화환경보존지역, 공익용산지, 공장설립제한지역, 군립공원, 공원자연환경지구 등 다수의 용도지역 및 지구에 속해 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제한이 따름.

6.4. 기타

제시외 건물(㉠)이 매각에 포함되었으며, 사방댐이 소재함. 이는 별도의 관리 또는 철거 문제가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 넓은 면적의 임야로서, 아름다운 자연 경관과 관광 자원으로 둘러싸여 있으나, 개발에 있어 여러 제약이 따르는 물건임. 특히 분묘의 존재와 기호(1,3) 토지의 맹지라는 점, 그리고 다양한 개발 제한 용도지역 지정은 본건의 활용 가치를 크게 낮추는 요인으로 작용함. 그럼에도 불구하고, 감정평가액은 이러한 제반 사항을 고려한 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

상당히 넓은 면적의 임야로, 관련 법규 및 규제 내에서 친환경적 테마 시설, 장기적인 보존 목적의 투자, 또는 농업적 활용(기호2) 등을 고려할 수 있음.

평사리 지역이 '최우수 관광 마을'로 선정되는 등 관광 자원으로서의 가치가 높다는 점은 긍정적으로 평가될 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 감정평가액인 807,222,660원을 기준으로, 입찰자의 자체적인 법률, 개발, 활용 가치 분석 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

본건의 경우, 임차인 현황에서 인수할 보증금이 없어 해당 금액을 제외한 금액을 산정할 필요는 없음.

입찰 시에는 분묘 문제, 맹지, 각종 개발 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 감안하여 신중한 접근이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.