나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31177 [1] 경상남도 사천시 서포면 구평리 산42-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 사천시 서포면 구평리 소재 "서포초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 농경지, 임야, 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1~4):대상토지까지 차량출입이 가능하고 일반적 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1):부정형 완경사로서 토지임야임. 기호(2):사다리 완경사로서 전(휴경지)임. 기호(3):부정형 완경사로서 주거용 건부지임. 기호(5):부정형 완경사로서 전(휴경지)임.

인접 도로상태

기호(1):남동측 및 북서측으로 소로 및 세로와 접함. 기호(2):남동측 및 북동측으로 소로 및 세로와 접함. 기호(3):남동측 및 북서측으로 소로 및 세로와 접함. 기호(5):남동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):제1종전용주거지역(2011-08-04), 소로1류(폭 10m~12m)(2023-08-03)(소로1-18호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-53호선)(저촉) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(2,3,5):제1종전용주거지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호(3) 지상 제시외건물이 소재함.(지적개황도 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4)-시멘트벽돌조 슬래브지붕 1층 건물(사용승인일 : 1996.08.28)로서, 외 벽 :적별돌 쌓기 내 벽 :벽지 바름, 타일 붙임 등 바 닥 :장판지 깔기, 타일 깔기 등 창 호 :샤시창호.

이용상태

기호(4):주택임.

설비내역

기호(4):난방설비 위생 및 급배수설비 기타설비(태양열·태양광설비) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ’] 매각포함.
-본건 토지의 일부는 도시계획시설 도로에 저촉 및 현황도로로 이용 중이며, 이를 감안하여 평가함.
-목록[4]건물의 일부(다용도실)는 목록(1) 지상에 소재하며, 감정평가서 상 ‘4-1’(시멘트블록조 슬래브지붕 단층 창고 38㎡)은 멸실되어 평가 제외.
-본건 토지상의 수목, 석축 등은 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상남도 사천시 서포면 구평리 산42-14

1.2. 물건종별

단독주택

1.3. 토지면적

3107. 00㎡ (약 939.87평)

1.4. 건물면적

164. 76㎡ (약 49.84평)

* 부속건물: 38㎡ (건축물대장 상 부합건물)

1.5. 감정가

736,290,200원

1.6. 사건번호

진주지원 2025타경31177 (1)

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 사용승인일

1996년 8월 28일

1.10. 총채권액 (등기부상)

736,964,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 서포면 구평리에 소재하며, "서포초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 임야, 주택 등으로 형성된 한적한 농촌 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 토지까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 것으로 예상됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 남동측, 북서측, 북동측 등 소로 및 세로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 어려움은 없습니다. 다만, 토지의 일부가 도시계획시설 도로에 저촉되거나 현황 도로로 이용 중인 점은 특이사항입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종전용주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류 및 소로2류 도로에 접합하거나 저촉되며, 가축사육제한구역 및 준보전산지(일부)에 해당합니다.

2.5. 외부시설 조사

주변에 서포초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 농촌 지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추고 있으나, 대규모 상업시설이나 병원 등은 사천시 중심지로 이동해야 이용 가능합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 9월 16일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (720,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서, 매각으로 인해 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 소멸될 예정입니다. 그러나, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있어, 이에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 현황 정보는 없습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 기존 점유자와의 관계에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 등기부상 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 736,964,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 매매 동향

제공된 주변 시세 정보는 연립, 다세대, 빌라 유형으로, 본건과 같은 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 덕원빌라(1996년 준공, 84.975㎡)는 2024년 5월 3일 89,500,000원(약 350만원/평)에 거래되었습니다.

* 대성빌(2017년 준공, 71.8524㎡)은 2025년 9월 29일 165,000,000원(약 760만원/평)에 거래되었습니다.

이 자료는 본건의 실제 가치를 반영하기에 한계가 있으며, 단독주택 및 넓은 토지의 가치는 별도 평가가 필요합니다.

4.2. 시세 분석

본건은 넓은 토지(3107㎡)를 보유하고 있으며, 건물 면적(164.76㎡) 대비 토지 면적이 매우 넓습니다. 일반적으로 이러한 경우 토지 가치가 중요하게 작용합니다. 제공된 빌라 시세로는 정확한 분석이 어렵기에, 본건의 토지 가치와 향후 개발 가능성 등을 고려한 별도의 시세 조사가 필수적입니다. 감정가는 7억 3천6백만원 수준입니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 서포초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 지역 내 소규모 편의시설 및 관공서 이용은 가능하며, 사천시 중심지 접근성 고려 필요.

* 주거환경: 농경지, 임야와 인접한 조용하고 한적한 농촌 주거 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

매각으로 소멸되지 않는 권리로 법정지상권이 언급되어 있어, 토지와 건물의 소유 관계에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요합니다. 이는 본건 매입 시 가장 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 해당 채무와 관련된 추가적인 파생 리스크 가능성은 낮으나, 담보 설정 현황을 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 토지 일부 도로 저촉 및 현황도로 이용

토지 일부가 도시계획시설 도로에 저촉되거나 현황 도로로 이용 중인 점은 토지 이용에 제한이 될 수 있으며, 이는 토지 가치 평가에 반영되었습니다.

6.4. 건물 일부 타 지상 소재

목록 건물(주택)의 일부(다용도실)가 다른 목록(토지) 지상에 소재하는 것으로 파악되어, 이에 대한 법적 관계를 명확히 확인해야 합니다.

6.5. 멸실된 건물 평가 제외

감정평가서 상 ‘4-1’(시멘트블록조 슬래브지붕 단층 창고 38㎡)은 멸실되어 평가에서 제외되었습니다.

6.6. 미상 임대차 관계

전반적인 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 현재 점유자 유무 및 법적 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본건은 넓은 토지를 보유한 단독주택으로, 주변 환경은 조용하고 한적한 농촌 지역입니다. 감정가는 7억 3천6백만원 수준이며, 이는 토지와 건물의 가치를 종합적으로 평가한 금액으로 판단됩니다. 하지만, 매각으로 소멸되지 않는 법정지상권 및 건물 일부 타 지상 소재 등 중대한 법적 리스크가 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

7.2. 향후 전망

법정지상권 문제를 명확히 해결할 수 있다면, 넓은 토지를 활용한 재건축, 전원주택 신축, 주말농장 운영 등 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다. 다만, 지역적 특성상 신속한 매각이나 높은 시세 차익을 기대하기보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 가치

3107㎡에 달하는 넓은 토지는 본건의 가장 큰 장점입니다. 향후 개발 가능성이나 활용도에 따라 높은 잠재 가치를 지닙니다.

8.2. 주택 개량 가능성

1996년 사용승인된 주택은 연식이 있으나, 건물의 구조 및 상태에 따라 리모델링 또는 증축을 통해 가치를 높일 수 있습니다.

8.3. 입지 장점

서포초등학교 인근에 위치하며, 차량 접근성이 양호합니다. 농촌 지역의 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

제공된 주변 시세 정보는 연립, 다세대 빌라로 본건과의 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 핵심 가치는 넓은 토지에 있으며, 해당 토지의 정확한 시세 파악이 최우선입니다.

9.2. 감정가 대비 분석

감정가는 736,290,200원이며, 등기부상 총채권액 역시 이를 상회하는 수준입니다. 법정지상권 등 중대한 리스크가 해소되지 않은 상태에서는 감정가 이하에서 입찰가를 고려해야 할 수 있습니다.

9.3. 최종 제안가

본건의 예상 입찰가는 법정지상권 등 잠재적 리스크에 대한 정밀한 조사 및 법률적 검토 결과를 바탕으로 결정해야 합니다. 현재 정보로는 감정가 수준(약 7.3억 원)을 기준으로 하되, 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 권장 입찰가 범위: 6억 5천만 원 ~ 7억 5천만 원

* 리스크 해소 및 토지 가치 재평가 결과에 따라 상향 조정 가능.

* 특히, 법정지상권 문제 해결 가능성 및 비용을 철저히 검토 후 최종 입찰가 결정 필요.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.