나이스옥션 법원경매 창원 2025타경699 [1] 경상남도 창원시 진해구 남문동 1253-1 더원프라자1동 5층501호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 진해구 남문동 소재‘웅천초등학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층건 내, 제5층 제501호 및 504호로서
외 벽 : 석재 등 마감
내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

기호1), 기호2) 공히 집합건축물대장 전유부상의 용도는 '의원'(현황 공실) 입니다.

설비내역

대상 물건이 속한 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 사다리형의 평지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 북측으로 대로2류, 동측으로 중로2류, 남측으로 중로3류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,경제자유구역 (2025-04-21)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>,경제자유구역용도지구기타<경제자유구역 의 지정 및 운영에 관한 특별법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.
②대상물건 기호1), 기호2)의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

2022년 6월부터 현황조사시점(2025년 9월 경)까지 14,570,000원의 미납관리비가 있는 것으로 현황조사보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경699 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 남문동 1253-1, 더원프라자 1동 5층 501호

용도: 의료시설 (현황 공실)

감정가: 290,000,000원

토지 면적: 44.83㎡ (약 13.56평)

건물 면적: 113.44㎡ (약 34.31평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 울산행복신용협동조합

2. 입지조건

위치 및 주위 환경

대상 물건은 경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 '웅천초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인접 도로 상황이 양호하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

건물 구조 및 외관

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 중 5층 501호 및 504호에 해당하며, 외벽은 석재 등으로 마감되었습니다. 건물 높이는 23.55m입니다.

토지 형상 및 이용 상태

대지권의 목적인 토지는 사다리형의 평지이며, 현재 '상업용건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로 상태

건물 북측으로 대로2류, 동측으로 중로2류, 남측으로 중로3류와 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 소로3류, 중로2류, 중로3류에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역이며, 경제자유구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2021년 3월 5일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(을1)입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 모든 권리는 말소될 예정입니다.

임차인 현황

현재 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

등기부 요약

* 등기부채권 총액: 264,400,000원

* 주요 권리 내역:

* 주식회사 시안디앤씨 (소유권이전 2번 신탁등기 말소, 2021-03-05)

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 (근저당, 198,000,000원, 2021-03-05, 말소기준)

* 국민건강보험공단 (압류, 2021-03-19, 말소)

* 주식회사 동양건설산업 (전세권설정, 50,000,000원, 2021-03-23, 말소)

* 이블루테크 (가압류, 16,400,000원, 2024-09-13, 말소)

* 창원시 (압류, 2025-06-24, 말소)

* 울산행복신용협동조합 (임의경매, 309,758,939원, 2025-08-28, 경매 개시)

4. 상권분석

주변 환경 및 상업 시설

본 물건이 위치한 지역은 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 기본적인 상권 수요가 형성되어 있습니다.

업종 적합성

'의원' 용도로 사용되었으며, 제1종 근린생활시설로서 소매점 등 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

잠재적 성장 가능성

경제자유구역으로 지정된 지역으로, 향후 개발 계획에 따른 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

현재 상태

현황은 공실 상태로, 신규 임차인 확보를 통해 즉시 수익 창출이 가능합니다.

5. 생활정보

교육 시설

웅천초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

편의 시설

주변 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

기타

주변 지역은 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

미납 관리비

2022년 6월부터 현재까지 14,570,000원의 미납 관리비가 확인되었습니다. 이는 낙찰 후 인수해야 할 부담이므로, 입찰 전 반드시 확인하고 비용 처리를 고려해야 합니다.

공실 위험

현재 공실 상태이므로, 임차인 모집 및 공실 기간 발생에 따른 공실 위험을 감수해야 합니다.

경제자유구역 규제

경제자유구역으로 지정됨에 따라 관련 법규 및 규제 변경 가능성이 있으며, 이는 사업 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 노후도

2019년 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구의 상업지역 내에 위치하며, 대로와 중로에 접해 있어 접근성과 가시성이 뛰어난 상가입니다. 현재 공실 상태이지만, 주변의 주거 단지 및 상업 시설과의 연계성을 고려할 때 잠재적 임대 수요가 충분할 것으로 판단됩니다. 특히 경제자유구역 지정은 장기적인 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다. 다만, 상당한 금액의 미납 관리비가 부담으로 작용할 수 있으므로, 이를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 접근성 및 가시성: 주요 도로에 접해 있어 고객 접근이 용이합니다.

지역 개발 잠재력: 경제자유구역 지정으로 인한 향후 가치 상승 가능성이 높습니다.

수익형 부동산으로서의 잠재력: 주변 배후 수요를 바탕으로 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 기대 가능합니다.

활용도 높은 건물 용도: 의료시설뿐 아니라 다양한 근린생활시설로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 감정가 290,000,000원을 기준으로 하되, 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 미납 관리비 14,570,000원 부담액

* 현재 공실 상태에 따른 초기 임대료 수입 예측

* 경매 물건의 경쟁률 및 주변 시세 분석

* 경제자유구역 개발 진행 상황 및 향후 전망

* 법원 감정평가액의 적정성 여부

따라서, 위 요소들을 면밀히 검토하고 현장 조사를 거친 후, 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.