나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11998 [1] 경상남도 김해시 동상동 1104 롯데캐슬가야2단지 205동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 동상동 소재 '김해동광초등학교' 북측 인근에 위치하며,
부근은 아파트단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 10층건 내 제6층 제604호로서,
. 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
. 내 벽 : 몰탈위페인팅 마감 및 벽지붙임 등
. 창 호 : 샷시창호 구조

이용상태

'아파트'로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 사다리형의 토지로서, '아파트 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 북서측으로 중로3류에 접하며, 남서측 및 남동측, 북동측으로 소로2류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(45미터), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로3류
(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2017-06
-29)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-02-29)<문화
유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건번호

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창원지방법원 2025타경11998 (1)

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1.2. 소재지

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경상남도 김해시 동상동 1104 롯데캐슬가야2단지 205동 6층604호

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1.3. 용도

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아파트

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1.4. 감정가

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310,000,000원

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1.5. 면적

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* 토지 면적: 85.60㎡ (약 25.9평)

* 건물 면적: 134.43㎡ (약 40.7평)

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1.6. 매각대상

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토지/건물 일괄매각

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1.7. 경매구분

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부동산임의경매

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1.8. 채권자

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주OOOOOOOO

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1.9. 아파트 정보

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* 단지명: 김해롯데캐슬가야2단지

* 주소: 경상남도 김해시 동상동 1104

* 사용승인일: 2005년 12월 29일

* 총 동수: 5동

* 총 세대수: 214세대

* 총 면적 (단지): 28761.8㎡

* 최고층 (단지): 10층

* 주차대수: 총 100대 (지하 12대, 지상 4대)

* 부대복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

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1.1. 입지조건

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1.1. 1. 위치 및 주위 환경

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본건은 경상남도 김해시 동상동 소재 '김해동광초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

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1.1. 2. 교통상황

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차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

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1.1. 3. 주변 시설

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* 김해동광초등학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 근린생활시설이 주변에 다수 분포하고 있습니다.

* 특이 혐오시설은 현재 확인되지 않았습니다.

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1.2. 권리분석

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1.2. 1. 임차인 현황

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* 임차인: 공

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-12

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인에게 보증금 및 차임이 지급되지 않은 점은 긍정적이나, 관련 절차 진행 시 명확한 확인이 필요합니다.

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1.2. 2. 등기부 현황

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집합건물 등기부상 권리 내역을 분석한 결과, 을16 근저당권(경남은행, 297,000,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리 이후 등기된 모든 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

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1.2. 3. 인수 권리

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* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 바로는 없습니다.

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1.2. 4. 등기부 채권 총액

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473,662,611원

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1.3. 상권분석

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1.3. 1. 지역 특성

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본건이 위치한 김해시 동상동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역으로, 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

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1.3. 2. 상권 활성화 정도

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인근 아파트 단지의 배후 수요와 함께 근린생활시설이 형성되어 있어, 꾸준한 상권 유지가 가능할 것으로 보입니다.

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1.4. 생활정보

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1.4. 1. 건물 구조 및 상태

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* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕 10층 건물 내 제6층 제604호입니다.

* 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지 붙임 등으로 되어 있습니다.

* 창호: 샷시 창호 구조입니다.

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1.4. 2. 이용 상태

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'아파트'로 이용 중입니다.

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1.4. 3. 설비 내역

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위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

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1.4. 4. 단지 정보

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* 총 동수: 5동

* 총 세대수: 214세대

* 주차대수: 총 100대 (지하 12대, 지상 4대)

* 부대복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

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1.5. 잠재적 리스크

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1.5. 1. 명도 관련

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* 임차인 공 은 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

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1.5. 2. 권리관계

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* 등기부상 권리는 대부분 말소될 것으로 예상되나, 경매 진행 중 추가적인 권리 변동이나 압류, 가압류 등이 발생할 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

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1.5. 3. 시장 변동성

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* 부동산 시장의 전반적인 침체 또는 지역 경기 변동에 따른 가치 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

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1.6. 종합 의견

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본 물건은 경상남도 김해시의 아파트로, 학교 및 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리분석 결과 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 명도 과정에서의 잠재적 리스크와 시장 변동성에 대한 충분한 고려가 필요합니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 안정적인 주거 환경: 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

* 시세 대비 합리적 낙찰 가능성: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

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1.8. 1. 시세 분석

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제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 유사 면적(84.9895㎡, 약 25.7평) 아파트가 2026년 5월 220,000,000원, 2026년 6월 200,000,000원에 거래되었습니다. 더 넓은 면적(152.9775㎡, 약 46.3평) 아파트는 2026년 7월 280,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 134.43㎡ (약 40.7평)으로, 최근 거래된 면적들 사이에 위치합니다.

본건의 감정가는 310,000,000원입니다.

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1.8. 2. 예상 입찰가 산정

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최근 거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단됩니다. 85㎡ 면적이 2억 초반, 153㎡ 면적이 2.8억에 거래된 점을 감안할 때, 134㎡ 면적의 적정 시세는 2.8억 ~ 3.1억 사이로 추정할 수 있습니다.

다만, 경매의 특성상 경쟁 입찰이 이루어지므로, 시세 대비 적정 수익률 확보를 위한 입찰가 결정이 중요합니다.

본 건의 경우, 최근 거래가 중 가장 높은 280,000,000원 (152.9775㎡)을 고려하고, 본 건의 면적(134.43㎡) 및 6층이라는 점을 감안하여, 보수적으로 접근 시 270,000,000원 ~ 290,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

낙찰 시 발생하는 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여, 합리적인 입찰가는 290,000,000원 전후로 제시하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.