나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11921 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 155-1 창원무동에스티엑스칸2차아파트 205동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 소재 '창북중학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상14층 건물 내 8층 803호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방 및 도시가스설비, 승강기 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 유사한 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 동쪽으로 중류1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(2014-12-20), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-12-21)(접합),
가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(창북중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(초등학교(무동리
산72)(설립예정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>,
공장설립승인지역(1호)<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11921 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리 155-1 창원무동에스티엑스칸2차아파트 205동 8층803호

* 아파트 정보: 창원무동STX칸2차, 205동 803호

* 토지면적: 76.45㎡ (약 23.13평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) - 전용면적 기준

* 용도: 아파트

* 감정가: 200,000,000원

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 사용승인일: 2015년 1월 28일

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 무동리에 위치하며, '창북중학교' 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 수준입니다.

* 도로 접근성: 아파트 단지 동측으로 폭 20m~25m의 중로1류와 접하고 있어 차량 통행 및 단지 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

* 채권자: 한OOOOOOO (본건 경매 신청 채권자로 추정)

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당권 (2022.07.18. 접수, 채권액 193,200,000원)

* 본 경매로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리(후순위 근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건에는 해당 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 3월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 매우 이례적인 상황으로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 보증금 액수가 명시되지 않은 경우(0원 포함)에도 법적 관계 및 명도 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

* 총채권액: 약 218,200,000원 (등기부 채권 총액 기준)

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 창원시 의창구 북면 무동리는 신축 아파트 단지가 조성되어 있는 주거 밀집 지역입니다. 인근에 학교, 근린생활시설 등이 있어 비교적 안정적인 생활권이 형성되어 있습니다.

* 주거 밀집 지역 특성: 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 지역 내 유동인구가 꾸준하며, 상권은 주로 주거민을 대상으로 한 업종(마트, 식당, 학원 등) 위주로 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 단지명: STX KAN 더 프레스티지 2차 (창원무동STX칸2차)

* 총 세대수: 231세대

* 총 동수: 5개동

* 최고층: 14층

* 주차 대수: 총 263대 (세대당 약 1.14대) - 옥내 기계식 255대, 옥외 기계식 8대

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소, 전기차 충전기(지하 5대) 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 생활 편의시설: 단지 인근에 편의점, 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상되며, 창북중학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 특이사항: 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인의 존재는 일반적인 사례가 아니므로, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인의 실제 점유 형태 및 권리관계에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 감정가 대비 최근 시세: 감정가(200,000,000원) 대비 최근 매매 사례(최고 174,000,000원) 간 가격 차이가 상당합니다. 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 입찰 시 이 부분에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

* 지역 개발 및 시장 변동성: 해당 지역의 미래 개발 계획이나 부동산 시장의 전반적인 변동성에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면의 신축 아파트 단지 내 물건으로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 신축 아파트라는 점과 지역 내 안정적인 생활권 형성은 긍정적인 요소입니다.

하지만, 보증금과 차임이 0원인 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있으며, 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 감정평가액이 최근 실거래가보다 높아 시장 가격과의 괴리가 존재하므로, 이를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 및 학교가 밀집한 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 우수한 단지 규모 및 시설: STX KAN 더 프레스티지 2차는 231세대의 비교적 큰 단지 규모와 함께 다양한 부대시설을 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 실거래가 기준 합리적 접근 가능성: 감정가는 높지만, 최근 실거래가를 기준으로 보수적인 접근 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 신축 아파트의 선호도: 2015년 준공된 아파트로, 비교적 최신 건축 연식을 선호하는 수요층의 관심 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 시세 분석:

* 최근 실거래 사례 (84.99㎡):

* 2026년 1월: 160,000,000원 (2층)

* 2026년 2월: 174,000,000원 (11층)

* 2026년 6월: 170,000,000원 (5층)

* 평균 실거래가 (84.99㎡): 약 168,000,000원

* 건물 면적당 평균가: 약 1,976,624원/㎡

* 감정가: 200,000,000원

* 예상 입찰가 산정:

* 본건은 8층으로 중간층에 해당하며, 최근 최고 실거래가(174,000,000원)를 상회하는 가격으로 입찰 시 낙찰 가능성을 높일 수 있습니다.

* 다만, 감정가(200,000,000원)와 최근 실거래가(최고 174,000,000원)의 격차를 고려하고, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재로 인한 명도 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최근 실거래가 평균(168,000,000원)에 8층이라는 이점을 고려하여 약 10% 수준의 상승분을 반영하고, 추가적인 낙찰 가능성을 높이기 위해 보수적으로 약 185,000,000원을 최적 입찰가로 제안합니다.

* 이 금액은 최근 실거래가 최고가 대비 약 6% 높으며, 감정가 대비 약 7.5% 낮은 수준입니다.

* 제안 입찰가: 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.