나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12411 [1] 울산광역시 남구 선암동 589-4 남양그린빌아파트 101동 5층509호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 선암동에 소재하는 남양그린빌아파트 101동 5층 509호로서, 주위는
아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 일반적인 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층 건 중 5층 509호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅.
내벽 : 벽지, 타일 마감.
창호 : 샷시창.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 경사지대내 자체지반 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음.

물건 비고

2022.9.23.자 접수 제99669호 청량농업협동조합 명의의 근저당권은 소멸됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 울산지방법원 2025타경12411 (1) 사건에 대한 물건 명세 및 분석 내용을 담고 있습니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12411 (1)

소재지: 울산광역시 남구 선암동 589-4 남양그린빌아파트 101동 5층 509호

용도: 아파트

감정가: 149,000,000 원

토지면적 (토지 지분): 74.34 ㎡ (약 22.5 평)

건물면적 (전용면적): 58.18 ㎡ (약 17.6 평)

건물면적 (공급면적): 약 80.47 ㎡ (약 24.3 평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

경매 신청인: 조원영

1.2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 울산광역시 남구 선암동에 위치한 남양그린빌아파트 101동 5층 509호로, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 일반적인 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됩니다. 인접한 가로망 상태 또한 보통 수준입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에서는 폐기물 처리 시설 증설 등과 관련하여 주민들의 반대 의견이 있었으나, 본건 아파트와 직접적으로 인접하거나 심각한 영향을 줄 만한 혐오 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 과거 유사 시설 관련 이슈가 있었던 점은 인지할 필요가 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022.09.23. 접수 제99669호 청량농업협동조합 명의의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 아래 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 청량농업협동조합 근저당권 (72,000,000원)

* 조원영 근저당권 (120,000,000원)

* 조원영 임의경매개시결정 (120,000,000원)

* 울산광역시 압류

* 울산세무서장 압류

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (등기부채권 총액: 192,000,000원)

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 관련 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 실제 거주자 명도 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 주변으로 주거 시설 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층 건물 중 5층 509호입니다.

* 마감재: 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 현재 등기부상 인수되는 임차인의 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 여부는 미상으로 확인되었습니다. 이에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구에 위치한 아파트로, 권리관계가 비교적 명확하며 말소기준권리보다 후순위의 다수 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 아파트로서 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다. 임대차 관계에 대한 미확인 부분이 리스크 요인이 될 수 있으나, 명확한 권리관계와 감정가를 고려할 때 투자 가치를 고려해 볼 만합니다.

1.8. 투자 포인트

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 소멸되어 권리 분석이 용이합니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도 시 절차 간소화가 예상됩니다.

* 안정적인 주거용 부동산으로서의 가치를 지니고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 149,000,000원을 기준으로 하되, 실거래가, 주변 시세, 본건의 하자 유무 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본건은 인수할 보증금이 없어 입찰가 산정 시 추가적인 부담은 없습니다. 투자 목적과 시장 상황에 대한 면밀한 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.