나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1393 [1] 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 109동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 ""신명초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 및 지상18층 건물 내 3층 301호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임, 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 40미터 내외, 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상
2. 기타 : 본건 현장조사 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매진행 및 응찰 시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대한 재확인하신 후 업무진행에 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1393 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 주진동 710, 양산천년가더힐 109동 3층 301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 282,000,000원

* 토지면적: 60.66㎡ (약 18.35평)

* 건물면적 (공급/분양): 85.00㎡ (약 25.71평)

* 전용면적: 73.1686㎡ (약 22.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 상명새마을금고 (경매 신청 채권자)

* 사용승인일: 2024년 1월 31일 (신축 아파트)

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 양산시 주진동에 소재하며, 신명초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 일반적인 주거 지역입니다.

* 교통상황: 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 동측으로 폭 약 40미터, 북측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 광로3류(폭 40~50m) 및 중로2류(폭 15~20m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 소유권: 2024년 2월 5일 주식회사아라마루 명의로 소유권 보존 등기되었습니다.

* 말소기준권리: 2024년 2월 5일 접수된 우리은행의 근저당권(120,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 후순위 권리:

* 2024년 7월 1일 접수된 상명새마을금고 근저당권(172,416,000원)

* 2025년 5월 29일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(1,000,000,000원)

* 2025년 8월 26일 접수된 상명(채권자)의 임의경매개시결정(152,778,930원)

* 2025년 11월 3일 접수된 주식회사광우엔지니어링의 가압류(63,400,000원)

* 매각 후 소멸: 상기 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (총 등기부채권액: 1,355,816,000원)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 감정평가 당시 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 곤란하였으므로, 응찰 전 내부 구조, 관리 상태, 리모델링 여부 등을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 본건은 대규모 아파트 단지(양산천년가더힐) 내에 위치하고 있으며, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 양산천년가더힐 아파트는 총 625세대로 구성되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 교육시설: 본건 북동측 인근에 신명초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능한 거리에 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 638대의 주차 공간이 확보되어 있어 세대당 약 1.02대의 주차가 가능하며, 지하 자주식 주차 공간이 463대, 옥외 자주식 주차 공간이 175대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 내부 상태 확인: 감정평가 시 현장 방문이 여의치 않아 외부 관찰 및 관련 공부에 기초하여 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태(마감재, 설비 등) 및 관리 상태는 평가와 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 시장 가격 변동성: 감정가(282,000,000원) 대비 최근 실거래가(20,700,000원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 향후 자산 가치 평가 및 투자 결정에 중요한 요소가 될 수 있습니다.

* 신축 아파트의 초기 자금 흐름: 2024년 1월 사용승인된 신축 아파트임에도 불구하고, 2024년 2월 소유권 보존 및 근저당 설정 이후 여러 건의 가압류 및 임의경매 신청이 발생한 점은 자금 관련 사항에 대한 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 검색 결과, 아파트 단지와 직접적으로 인접한 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

* 본건은 2024년에 신축된 양산천년가더힐 아파트로, 양호한 주거 환경과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 신명초등학교가 인접하여 학군 또한 장점입니다.

* 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 가격 괴리는 투자자에게 잠재적인 시세 차익의 기회를 제공할 수 있습니다.

* 다만, 현장 답사 불가로 인한 내부 상태 미확인, 권리 분석상 다수의 가압류 및 경매 신청 내역 등은 경매 참여 시 신중한 접근이 요구됩니다. 인수되는 임차인이 없어 권리관계 자체는 명확한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 최신 구축물: 2024년 준공된 신축 아파트로, 최신 건축 설계 및 설비를 갖추고 있어 유지보수 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 양산시 주진동의 신흥 주거 지역에 위치하며, 신명초등학교 인접 등 교육 환경이 뛰어나고 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 가격 메리트: 감정가 대비 낮은 실거래가는 잠재적인 투자 수익률을 높일 수 있는 요소입니다.

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 안정적인 주거 환경 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

* 본건의 감정평가액은 282,000,000원이지만, 최근 실거래가(2026년 4월, 7월)는 207,000,000원 수준으로 파악되었습니다. 이는 감정가 대비 약 26.6% 낮은 가격입니다.

* 해당 물건은 3층으로, 최근 실거래가(16층, 18층)보다 낮은 층수에 위치하므로, 이를 감안한 가격 조정이 필요합니다.

* 최근 실거래가 20,700,000원과 물건의 층수, 현장 답사를 통한 정확한 상태 파악 등을 종합적으로 고려했을 때, 190,000,000원 ~ 205,000,000원 범위 내에서의 입찰가 산정을 권장합니다.

* 권장 입찰가 : 200,000,000원 (2억 원)

* 투자 결정 전, 반드시 주변 시세 조사 및 현장 답사를 통해 물건의 정확한 가치를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.