나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1388 [1] 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 101동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산감정 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 '신명초등학교 소재 '북동측 인근에 위치하는 양산천년가
더힐 101동 9층 901호로서 주변은 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 지역
임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 9층 901호로서
외 벽: 몰탈위 페인팅 등
내 벽: 벽지바름, 일부 타일붙임
창 호: 샷시창

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 옥내소화전, 승강기, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서 공동주택(아파트)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭약 40미터, 북측으로 폭약 15미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m
)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1388 (1)

소재지: 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 101동 9층901호

용도: 아파트

감정가: 189,000,000원

토지면적: 42.57㎡ (약 12.88평)

건물면적: 59.65㎡ (약 18.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 상OOOOOOO (상명새마을금고)

특이사항: 공동담보

주의사항:

2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 평산동 '신명초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물의 동측으로는 약 40미터, 북측으로는 약 15미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 매각으로 인해 소멸되는 권리가 다수입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당(2024년 2월 5일 접수, 87,600,000원)보다 늦게 등기된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

말소될 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 우리은행 근저당: 2024-02-05 접수, 87,600,000원 (말소기준권리)

* 상명새마을금고 근저당: 2024-07-01 접수, 103,488,000원

* 상명 임의경매: 2025-08-26 접수, 97,624,950원 (본건 경매 개시)

* 주식회사광우엔지니어링 가압류: 2025-11-03 접수, 63,400,000원

총 등기부채권액은 254,488,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

본 물건에는 인수되는 보증금이 없으나, 임대관계가 미상인 점에 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 그리고 일부 농경지가 혼재된 지역입니다. 신명초등학교 인근으로, 주거와 편의시설이 복합적으로 발달한 배후 주거 단지의 성격을 띱니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조이며, 총 20층 건물 중 9층에 위치한 901호입니다.

외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

위생급배수 시설, 옥내소화전, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지(양산천년가더힐) 정보:

* 사용승인일: 2024년 1월 31일 (신축)

* 총 세대수: 625세대

* 총 주차대수: 638대 (지하 자동 463대, 옥외 자동 175대)

* 최고 층수: 20층

6. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 인수되는 보증금이 0원이더라도, 해당 임차인의 대항력 유무 및 계약 조건에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 동일 채무에 대한 다른 담보물이 존재할 수 있으나, 본건 자체의 권리관계는 경매 절차를 통해 정리될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년 준공된 신축 아파트로, 현대적인 주거 환경을 제공합니다. 양호한 입지와 편리한 도로 접근성을 갖추고 있으며, 경매 절차를 통해 권리 관계가 명확하게 정리될 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 남아있는 부분은 반드시 추가적인 확인 및 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년에 준공되어 비교적 최신식 건물이며, 하자 발생 가능성이 낮고 유지보수 비용이 절감될 수 있습니다.

* 우수한 입지: 학교 및 생활 편의시설과 인접한 지역에 위치하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리 소멸: 경매를 통해 기존의 모든 등기상 부담이 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

* 시장 잠재력: 새로운 주거 단지로서 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 양산천년가더힐 아파트의 실거래가 정보를 분석한 결과, 2026년 4월과 7월에 각각 73.17㎡ (약 22.13평) 면적의 아파트가 207,000,000원에 거래되었습니다.

이를 기준으로 산정한 제곱미터당 시세는 약 2,829,000원 수준입니다.

본건 물건의 전용면적 59.65㎡ (약 18.05평)에 이 시세를 적용할 경우, 예상 시세는 약 168,770,000원 (2,829,000원/㎡ * 59.65㎡)으로 추정됩니다.

감정가는 189,000,000원입니다.

최근 대형 평형의 실거래가가 감정가보다 낮게 형성된 점을 고려하여, 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 감정가 대비 약 90%~95% 수준의 금액 또는 그 이하를 고려하는 것이 합리적입니다.

경쟁력 있는 최적의 입찰가로 175,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.