나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1380 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2676-6 양산물금우남퍼스트빌 108동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '성산초등학교' 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서 인근에 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 제7층 704호로서,(사용승인일 : 2007.09.21)
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지바름 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감.

이용상태

대상물건은 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접 토지 및 도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 울산지방법원 2025타경1380 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2676-6, 양산물금우남퍼스트빌 108동 7층 704호

용도: 아파트

감정가: 310,000,000원

토지면적: 57.70㎡ (약 17.45평)

건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.69평)

건물면적 (분양면적 추정): 약 120.04㎡ (약 36.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 '성산초등학교' 북서측 인근에 위치.

인근에 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주위환경은 보통 수준.

* 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 용이함.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로상태

주변 가로망 상태는 양호한 편임.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2019년 9월 2일 접수된 조영자의 가압류 (갑6). 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리이므로, 낙찰자는 소유권을 취득함에 따라 해당 권리들은 소멸될 예정임.

* 강제경매 신청 채권자: 물금농업협동조합.

* 등기부채권 총액: 491,666,944원.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상.

주의사항: 임대차 관계가 확인되지 않아, 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 잠재적 위험에 대한 면밀한 검토가 필요함.

4. 상권분석

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* 물건지 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 교육시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 배후 수요가 안정적인 편임.

5. 생활정보

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* 주거 편의시설: 성산초등학교 등 교육시설과 인접하며, 단지 내/인근 근린생활시설 이용이 편리함.

* 아파트 단지 정보:

아파트명: 양산우남퍼스트빌

사용승인일: 2007년 9월 21일 (건령 약 19년)

총 세대수: 640세대 (108동 기준 84세대)

주차 대수: 총 784대 (단지 전체 기준)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등.

6. 잠재적 리스크

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* 임대차 관계 미상으로 인한 명도 협상 및 소요 시간 증가 가능성.

* 2007년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성 고려 필요.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규 준수 필요.

* 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 양산시 물금읍에 위치한 아파트로서, 주변 학군 및 생활 편의시설이 양호한 편입니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수하는 부담은 적을 것으로 보입니다.

* 다만, 임대차 관계 미상인 점은 명도 과정에서 고려해야 할 부분입니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

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* 지속적으로 개발되고 있는 양산 물금신도시 내 핵심 입지에 위치.

* 단지 내/인근 풍부한 편의시설 및 학군으로 안정적인 주거 가치 유지.

* 향후 지역 개발에 따른 추가 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

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* 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적대의 매매가는 252,000,000원 ~ 280,000,000원 수준입니다.

* 감정가 310,000,000원 대비 현재 시세가 다소 낮은 경향을 보입니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 280,000,000원으로 제시합니다. (최근 고가 거래 사례 및 향후 시세 상승 가능성을 고려한 가격입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.