나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1391 [1] 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 105동 17층 1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 '신명초등학교' 북동측 인근에 위치한 ""양산천년가더힐"" 105동 17층 1703호로서 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 및 임야, 소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건중 17층 1703호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽: -
창호: 샷시창호 등.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관리설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

경사지에 위치한 장방형에 유사한 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 및 주변 가로망 상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1391 (1)

소재지: 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 105동 17층 1703호

용도: 아파트

감정가: 237,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 상명새마을금고

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 52.22㎡ (약 15.80평)

건물면적 (전용면적): 73.17㎡ (약 22.14평)

토지 지분: 52.2203㎡ (약 15.80평)

건물 지분: 73.1686㎡ (약 22.14평)

전체 대지면적 (총괄표제부 기준, 10개동 합산): 31,649.1㎡

105동 총 연면적 (표제부 기준): 6,795.1417㎡

105동 세대수 (표제부 기준): 75세대

105동 평균 분양/공급 면적 (추정): 약 90.6㎡ (약 27.4평)

1.3. 건물 정보

아파트명: 양산천년가더힐

동/호수: 105동 17층 1703호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 중 17층

사용승인일: 2024년 01월 31일

건축 연면적 (총괄표제부): 76,374.8125㎡

총 세대수 (총괄표제부): 625세대

총 주차대수 (주차장 총괄 표제부 기준): 638대 (실내 기계식 463대, 실외 175대)

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 '신명초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 및 임야, 소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 내 및 주변 가로망 상태 또한 양호합니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한사항

제2종일반주거지역

지구단위계획구역

광로3류 (폭 40m~50m) 접합

중로2류 (폭 15m~20m) 접합

축사육제한구역 (모든 축종 제한 지역)

2.3. 주변 시설

신명초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

아파트 단지 인근으로 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

주변에 농경지, 임야, 소규모 공장이 혼재되어 있어 일부 지역은 환경적 영향을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 요약

소유권보존: 주식회사아라마루 (2024-02-05)

말소기준권리: 우리은행 근저당 (111,600,000원, 2024-02-05 접수)

기타 권리:

* 우리은행 근저당 (말소)

* 상명새마을금고 근저당 (말소, 130,536,000원)

* 주택도시보증공사 가압류 (말소, 1,000,000,000원)

* 상명 임의경매 (말소, 111,123,200원, 본건 사건)

등기부채권 총액: 1,242,136,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-21

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원

3.3. 인수되는 권리

본 경매 물건은 매각으로 인해 위 등기부상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 박 은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설 및 주거 형태

주거 지역 내 아파트 단지로서, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

농경지, 임야, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 지역 특색이 복합적입니다.

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 양산천년가더힐

총 동수: 9개동

총 세대수: 625세대

사용승인일: 2024년 01월 31일 (신축 아파트)

최고층: 20층, 본건 17층

주차: 총 638대 (실내 기계식 463대, 실외 175대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

5. 생활정보

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5.1. 교육 및 편의시설

교육: '신명초등학교'가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

생활편의: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주거 편의시설

건물 내 최신 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재관리 설비가 설치되어 있습니다.

총 638대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있어 차량 보유 가구의 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로, 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 공동담보 물건으로 설정되어 있어, 다른 담보 물건의 상태에 따라 추가적인 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다 (정보 부족).

6.2. 특이사항 분석

주변에 농경지, 임야, 소규모 공장이 혼재하고 있어, 향후 개발 계획이나 공장 운영에 따라 소음, 악취 등의 환경적 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본건은 2024년 준공된 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지와 편의시설을 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가 대비 최근 시세가 다소 낮은 점, 주변에 공장 등이 혼재하고 있다는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

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* 최신식 신축 아파트 (2024년 사용승인)

* 안정적인 주거 환경 (초등학교 인접, 근린생활시설)

* 명확한 권리관계 및 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

최근 실거래가:

* 2026년 4월 16일: 20,700만원 (73.1686㎡, 16층)

* 2026년 7월 3일: 20,700만원 (73.1686㎡, 18층)

최근 전월세:

* 2025년 3월 5일: 보증금 22,200만원 (73.1686㎡, 18층) - 월세 0원

* 2026년 5월 30일: 보증금 2,000만원, 월세 60만원 (73.1686㎡, 2층)

감정평가액: 237,000,000원

분석: 최근 실거래가(20,700만원)는 감정평가액(23,700만원)보다 약 12.6% 낮게 형성되어 있습니다. 이는 신축 아파트임에도 불구하고 시장 상황 또는 주변 환경 요인이 반영된 결과로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 합계가 0원이므로, 실제 낙찰가 외 추가 부담은 없습니다.

최근 실거래가 20,700만원을 기준으로, 시장 경쟁 및 물건 가치를 고려하여 100~105% 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 21,700만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.