나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31691 [1] 대구광역시 서구 중리동 76-1 진달래 102동 5층507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 중리동 소재 ""달서초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는
아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(가)철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건내 5층 507호 단위세대로서,
-외벽: 몰탈위 페인트마감 등,
-내벽: 벽지마감, 일부 타일마감 등,
-바닥: 실내바닥재마감 등,
-창호: 샷시창호 등임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로, 동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로,
북측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 아파트지구, 중
로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역(경덕여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구달서초등
학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중리중학교)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 절대보호구역(대구달서초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31691 (1)

소재지: 대구광역시 서구 중리동 76-1 진달래 102동 5층507호

용도: 아파트

감정가: 175,000,000원

면적:

* 토지: 55.38㎡ (약 16.75평)

* 건물 (총면적): 82.29㎡ (약 24.9평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 현대해상화재보험주식회사

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 서구 중리동 소재 달서초등학교 동측 인근

* 주변 환경: 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변 도로망을 이용한 제반 교통 상황은 보통 수준임

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 이전 (갑1, 갑2, 갑3)

* 근저당권 (을7, 을9 - 현대해상화재보험주식회사, 2012-11-30, 2014-01-14, 말소)

* 가압류 (갑4 - 차지은, 2022-05-31)

* 압류 (갑5 - 서대구세무서장, 2024-05-22)

* 압류 (갑6 - 서구청, 2025-03-24)

* 임의경매개시결정 (갑7 - 현대해상화재보험주식회사, 2025-08-20, 본건 경매 개시)

* 압류 (갑8 - 국민건강보험공단, 2026-03-19)

* 말소기준권리: 본건 경매는 현대해상화재보험주식회사의 근저당권을 말소기준으로 하여 진행됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (물건명세서 참고사항 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음')

* 임차인 현황:

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 임차인 현황에 대한 철저한 현장 조사가 반드시 필요합니다. 인수 보증금이 0원이라도 점유 관계 확인은 필수입니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 (진달래아파트):

* 2025년 12월: 전용면적 43.8975㎡ (약 13.3평) - 120,000,000원 (약 273만원/㎡, 약 902만원/평)

* 2026년 1월: 전용면적 69.6975㎡ (약 21.1평) - 175,000,000원 (약 251만원/㎡, 약 829만원/평)

* 2026년 6월: 전용면적 69.6975㎡ (약 21.1평) - 115,500,000원 (약 166만원/㎡, 약 547만원/평)

* 분석: 최근 2026년 6월 거래 사례에서 2026년 1월 거래가 대비 가격 하락이 두드러지게 나타났습니다. 본건은 건물 총면적 82.29㎡ (약 24.9평)으로, 최근 거래된 전용면적 69.6975㎡ (약 21.1평)보다 넓습니다. 따라서 단순 비교 시 더 높은 가격대를 형성할 수 있으나, 시장 하락 추세와 전용면적과 공급면적 간의 차이를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 5층 건물 중 5층 단위 세대

* 내외부 마감: 외벽 몰탈위 페인트 마감, 내벽 벽지마감 및 일부 타일마감, 바닥 실내바닥재 마감, 창호 샷시창호 등

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 공급 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있음

* 단지 정보 (진달래1차아파트):

* 사용승인일: 1983년 2월 4일 (준공 43년차)

* 총 동수: 6개 동, 총 세대수: 335세대

* 주차: 총 180대 (지상 4대, 지하 0대). 세대당 약 0.54대 수준으로 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

* 주변 시설:

* 교육 시설: 달서초등학교, 중리중학교, 경덕여자고등학교 등 교육 시설 인근 위치

* 생활 편의: 근린생활시설 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이함

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1983년 준공으로 약 43년 경과된 노후 아파트로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 주차 대수가 0.54대로, 주차 공간 부족으로 인한 불편이 예상됩니다.

* 최근 매매가 하락 추세: 2026년 6월 거래가 하락은 시장의 불안정성 또는 해당 매물의 특수성을 시사하므로, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

* 임대 관계 미상: 실제 점유자 및 임대차 현황 파악이 되지 않아 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사에서 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 잠재적 요인으로 고려할 필요는 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 서구 중리동에 소재한 진달래1차아파트 102동 5층 507호입니다. 달서초등학교를 비롯한 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 실거주 목적에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

하지만 1983년에 준공된 아파트로 건물의 노후화가 상당하며, 세대당 주차 공간이 부족한 점은 단점으로 지적될 수 있습니다. 또한, 최근 실거래가 데이터에서 2026년 6월에 큰 폭의 가격 하락이 관찰되어, 현재 부동산 시장의 변동성과 본건의 가치에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

권리 관계는 말소기준권리를 통해 정리될 것으로 보이나, 임대 관계가 미상인 점은 현장 방문을 통한 철저한 점유자 확인 및 명도 전략 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 달서초등학교, 중리중학교, 경덕여자고등학교 등 교육 시설 접근성이 용이하여 학군을 고려하는 투자자에게 매력적입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

* 실거주 매력: 주거 지역 내 위치하며 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하여 안정적인 실거주 목적으로 적합합니다.

* 장기적 가치 상승 가능성: 향후 단지 리모델링 또는 재건축 사업 추진 시 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 175,000,000원

* 최근 매매 시세 분석 결과, 2026년 1월 거래가(69.6975㎡, 175,000,000원)와 2026년 6월 거래가(69.6975㎡, 115,500,000원) 사이에 큰 격차가 존재하며, 시장 하락 추세가 관찰됩니다.

* 본건의 건물 총면적(82.29㎡)을 고려하고, 감정가 및 최근 시장 상황을 종합적으로 판단할 때, 약 140,000,000원부터 165,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 특히 2026년 6월의 거래가 하락세를 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 제시하는 예상 입찰가: 150,000,000원

* (참고: 본 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 보수적으로 산정된 것이며, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 추가적인 시장 정보 등에 따라 실제 입찰가는 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.