나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4021 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 2층 201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 소재 ""구룡포초등학교"" 동측 인근에 위치
하며, 주변은 상업용 부동산, 주상용부동산, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 위치,
환경, 접근정도 등으로 보아 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는바 제반 교통상황은 양호한
편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 지하 2층 지상9층 건물 중
2층 201호로서,(사용승인일자: 2006. 12. 06)
외벽: 외장 복합판넬 마감 등
내벽: 콘크리트 노출 등
바닥: 콘크리트 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일반음식점으로 등재되어 있으며, 현재는 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등이 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 제1,2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측, 남서측, 북서측 및 북동측으로 노폭 약 20미터, 약 8미터, 약 6미터 및 약 4미터
내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역),
상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 규제자유특구(포함 구룡포 과메기 산업특구), 중점
경관관리구역(2020-02-13)(구룡포항).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 포항지원 2025타경4021 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1, 구룡포여의주타워 가동 2층 201호

용도: 근린상가

감정가: 667,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새마을금고중앙회

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 64.96㎡ (약 19.65평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 356.14㎡ (약 107.74평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건축물대장상 연면적: 4699.9㎡

건축물대장상 토지 면적: 1520㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 소재 "구룡포초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 상업용 부동산, 주상용 부동산, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 입지, 환경, 접근성 등을 고려할 때 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 지하 2층, 지상 9층 건물 중 2층 201호입니다.

사용승인일자는 2006년 12월 6일로, 건물 노후도를 고려할 때 비교적 양호한 상태로 판단됩니다.

외벽은 복합판넬, 내벽은 콘크리트 노출, 바닥은 콘크리트 마감이며, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

2.4. 토지 현황

토지는 가장형으로, 제1, 2종 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등의 건물 부지로 이용 중입니다.

남동측, 남서측, 북서측, 북동측으로 폭 약 20미터, 8미터, 6미터, 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다.

이 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 규제자유특구(구룡포 과메기 산업특구 포함), 중점 경관관리구역(구룡포항) 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 6월 28일 접수된 새마을금고중앙회의 근저당권(을7)으로, 금액은 600,000,000원입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 다음 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전(신탁등기말소) (갑13)

* 소유권이전 (갑14)

* 근저당권 (을7) - 말소기준권리

* 가압류 (갑15) - 롯데카드, 5,708,642원

* 압류 (갑16) - 포항시

* 압류 (갑17) - 국민건강보험공단

* 압류 (갑19) - 국민건강보험공단

* 압류 (갑20) - 국민건강보험공단

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2021년 7월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

3.5. 인수 보증금

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.6. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 605,708,642원입니다. (근저당 600,000,000원 + 가압류 5,708,642원)

4. 상권 분석

4.1. 건물 이용 현황

본 건물은 일반음식점으로 등재되어 있으나, 현재는 공실 상태입니다.

건축물 현황에 따르면, 주요 용도는 숙박시설이며, 제1, 2종 근린생활시설, 위락시설로도 활용 가능한 복합 용도의 건물입니다.

4.2. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 구룡포읍 일대는 구룡포항을 중심으로 한 어업 활동과 함께 관광객 유치를 위한 상업 및 숙박 시설이 발달한 지역입니다.

주변에 상업용, 주상용 부동산이 혼재하고 있어 지역 내 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 내 편의시설

본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 주차장 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 편의시설은 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 구룡포초등학교가 소재하며, 버스정류장이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

구룡포항 인근 지역으로, 지역 특성상 관광객을 위한 식당, 카페, 숙박 시설 등이 밀집해 있어 관련 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 검색 결과들을 종합적으로 고려할 때, 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 포항시 전체적으로 폐기물 처리 시설 등의 입지 관련 논의가 일부 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 건물이 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 임차인 모집 및 공실 해소를 위한 전략이 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 동일 채무에 묶여있는 다른 부동산의 경매 진행 여부 등에 따라 본 건의 낙찰가나 향후 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

비록 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임 정보는 있으나 확정일자 및 배당신고 정보가 없어 소액임차인 최우선변제 대상 해당 여부 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (본 건의 경우 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 일반적인 주의 사항입니다.)

6.4. 지역 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등의 제한이 있어 토지 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 구룡포읍의 상업지역에 위치한 근린상가 및 숙박시설로 활용 가능한 복합 건물입니다. 구룡포초등학교 인근에 위치하며 교통 및 주변 환경이 양호한 편입니다.

건물 자체의 구조적 문제는 발견되지 않았으나, 현재 공실 상태인 점과 공동담보 물건이라는 특수성은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

구룡포항 관광지로서의 잠재력과 지역 상권 특성을 고려할 때, 적절한 운영 전략이 있다면 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 관광 수요

구룡포항 및 인근 관광지(일본인가옥거리 등)와의 접근성이 우수하여 관광객을 대상으로 한 숙박, 음식, 판매 시설 등으로 활용 시 높은 잠재력을 가집니다.

8.2. 복합 용도

건축물대장상 숙박시설 외에도 근린생활시설, 위락시설 등으로 활용 가능하여 다양한 사업 모델을 접목할 수 있습니다.

8.3. 접근성

차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 다양한 폭의 도로와 접해 있어 물류 이동 및 고객 접근이 편리합니다.

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 667,000,000원

* 최근 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 추이

* 건물의 현재 상태, 수리 및 리모델링 필요 비용

* 향후 예상되는 공실률 및 임대 수익률

* 지역 개발 계획 및 관광 수요 변화

위 사항들을 면밀히 분석하고, 현장 조사를 통해 건물의 실질적인 가치를 평가한 후 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 감정가는 일반적인 기준일 뿐이며, 실제 시장 가치는 다를 수 있음에 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.