나이스옥션 법원경매 포항 2025타경474 [1] 경상북도 포항시 남구 상도동 603-8 상도동주상복합 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

포항시 남구 상도동 소재 ""신흥초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 상도동주상복합(통칭: 가우디타운) 공동주택 제5층 제501호 단위세대이며,

부근은 간선대로변 후면의 주상복합지대로서 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하고, 획지와 가로망이 정비되어 있습니다.

교통상황

간선대로변 인근에 소재하고, 노선버스승강장이 가까이 있어가 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 용이합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건 중 5층 501호로서
타워형, 복도식 유형이며,
외벽: 드라이비트 마감, 일부 화강석판 붙임
내벽: 벽지 및 타일 붙임
바닥: 바닥재 및 타일 마감
창호: 하이삿시 유리이중창입니다.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 내부구조는 방2, 거실겸주방, 욕실겸화장실 등인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단지의 세장형 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 공동주택 및 업무시설부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 속합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

건물외벽 '가우디타운'으로 표기됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 포항지원 2025타경474 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 상도동 603-8 상도동주상복합 5층501호

건물명: 상도동주상복합 (통칭: 가우디타운)

용도: 도시형생활주택

감정가: 93,000,000원

토지면적: 14.20㎡ (약 4.29평)

토지 지분: 14.20㎡ (약 4.29평)

건물면적: 35.41㎡ (약 10.71평)

건물 지분: 35.41㎡ (약 10.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 으뜸새마을금고

건축년도: 2017년

건물 층수: 총 8층, 해당 층수 5층

전용면적: 35.41㎡ (약 10.71평)

분양면적: 별도 확인 필요

건물 외벽 표기: '가우디타운'

2. 입지조건

부근 지역: 경상북도 포항시 남구 상도동 소재 신흥초등학교 북서측 인근에 위치하며, 간선대로변 후면의 주상복합지대로 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황: 간선대로변 인근에 소재하며 노선버스승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하고 차량 출입이 용이합니다.

도로상태: 남동측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 속합니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당됩니다.

혐오시설: 주변 지도상 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 7월 15일 접수된 으뜸새마을금고의 근저당 (을4, 채권최고액 81,600,000원)입니다.

등기상 권리:

* 소유권이전 (갑11, 갑14)

* 근저당 (을4) - 말소기준권리

* 가압류 (롯데카드, KB국민카드, 하나카드, 우리카드) - 모두 말소 예정

* 임의경매 (본건) - 말소 예정

등기부채권 총액: 약 130,361,437원

인수되는 권리: 본건 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-31

확정일자: 받음

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-31

확정일자: 2022-08-16

배당신고일자: 2025-10-21

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (두 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

주변 지역은 간선도로변 이면에 위치한 주상복합 밀집 지역으로, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 함께 분포하고 있습니다. 신흥초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조로 8층 건물 중 5층에 위치하며, 타워형 복도식 구조입니다.

내부 구조: 공급 정보상 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

편의시설: 인근 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 신흥초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 외벽 표기: 건물 외벽에 '가우디타운'으로 표기되어 있어 건물명을 통한 혼동의 소지가 있을 수 있습니다.

감정가 대비 시장가: 제공된 주변 시세 정보와 비교 시, 본 건의 감정가(93,000,000원)가 상대적으로 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (하단 '예상 입찰가' 참조)

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 상도동에 위치한 도시형생활주택으로, 신축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하며, 주변 환경이 주거 및 상업 활동에 적합합니다. 권리 분석상 인수되는 권리 없이 깨끗한 상태로 낙찰받을 수 있으며, 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 부담이 없습니다.

8. 투자 포인트

* 도심 상업지역 내 위치하여 투자 가치 기대 가능

* 신축급 건물로 관리 상태 우수 예상

* 인수 부담 없는 권리관계

* 편리한 교통 및 생활 인프라

9. 예상 입찰가

감정가는 93,000,000원입니다. 그러나 제공된 최근 매매 사례를 분석해 볼 때, 더 오래되고 면적이 큰 연립/다세대 주택의 거래 금액이 45,000,000원에서 65,000,000원 사이로 나타납니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 제곱미터당 약 88만원에서 124만원 수준입니다. 본 건의 감정가는 제곱미터당 약 263만원으로, 유사 사례 대비 높은 편입니다.

이러한 시세 분석을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

최근 거래된 유사 규모 및 연식의 주택이 아니므로 직접적인 비교는 어렵지만, 보수적인 접근을 위해 시세 분석 결과를 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 70,000,000원

(이는 제공된 시세 정보를 바탕으로 감정가를 보수적으로 조정하여 산출한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 최신 시세 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.