나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경769 [1] 경상북도 울진군 울진읍 고성리 14 금광베네스타 104동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 울진군 울진읍 읍내리 소재 '울진초등학교' 북서측 인근에 위치하는 '금광 베네스타' 제104동 제1층 제101호 외 2개호이며 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건이며 -외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 -내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 -바닥 : 장판지 및 타일 등 마감 -창호 : 샷시창호임.

이용상태

상업용 및 업무용(모두 공실추정)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(울진읍도시지역) , 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역) , 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 내역

사건번호: 영덕지원 2025타경769 (1)

소재지: 경상북도 울진군 울진읍 고성리 14 금광베네스타 104동 1층101호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

토지면적: 65.56㎡ (약 19.83평)

토지지분: 65.5622㎡ (약 19.83평)

건물면적: 72.00㎡ (약 21.78평)

건물지분: 72㎡ (약 21.78평)

1.2. 감정평가 요약

감정가: 162,000,000원

1.3. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOO (서포항농업협동조합)

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 없음

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본 물건은 경상북도 울진군 울진읍 고성리 14번지 금광베네스타 104동 1층 101호에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독 주택 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 '울진초등학교'가 위치하고 있습니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물이며, 본 건은 1층 101호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판지 및 타일로 마감되었습니다. 현재 상업용 및 업무용으로 이용 중이며, 공실 상태로 추정됩니다. 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2.3. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며 전반적인 교통 상황은 양호합니다. 본 건물은 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

* 2015-01-28 접수: 소유권이전1번신탁등기말소 (미강주택건설주식회사) [갑2]

* 2015-01-28 접수: 소유권이전 (박미진, 매매) [갑3]

* 2015-07-01 접수: 근저당권 (서포항농업협동조합, 370,500,000원) - 말소기준권리 [을3]

* 2025-08-27 접수: 임의경매 (서포항농업협동조합, 308,552,509원) - 말소 [갑8]

등기부채권 총액은 370,500,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 명확한 임대차 관계 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

을구 3번의 근저당권(서포항농업협동조합, 2015-07-01)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 위 권리 및 그 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 울진읍 고성리는 울진군청, 병원, 터미널, 시장 등 생활 기반 시설이 갖춰진 울진읍 생활권에 위치합니다. 인근에 '울진초등학교'가 있어 교육 수요를 고려할 수 있습니다. 주변 지역은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 상업 시설 밀집도나 유동 인구에 대한 상세한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 울진읍 중심부에 위치하여 군청, 병원(울진군의료원), 시외버스터미널, 시장 등 주요 생활 편의 시설에 접근성이 좋습니다. 또한, '울진초등학교'가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용은 차량 접근이 용이한 편이며, 지역 내 교통망을 이용할 수 있습니다. 북측으로는 남대천이 있어 일부 지역에서 수변 환경을 활용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 추정: 현재 상업용 및 업무용으로 이용 중이나 공실 상태로 추정되어, 임대 수입 발생까지 공실 기간이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 업종의 사업 운영 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 공동담보/별도등기: 등기부상 공동담보 및 별도등기 내역이 있어 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있으나, 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

* 울진읍 중심 생활권: 군청, 병원, 시장 등 관공서 및 편의시설 접근성이 우수하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 초등학교 인접: 학생 및 학부모 관련 업종의 입점 시 유리할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득할 수 있어 관리 및 운영이 용이합니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 시세 조사를 통해 시세차익 또는 안정적인 임대 수익을 고려할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상북도 울진군 울진읍 중심지에 위치한 근린상가로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 뛰어나며 인근 학교가 있어 잠재적인 수요층을 확보할 수 있습니다. 다만, 현재 공실 추정 상태이며 임차인 관계가 미상이라는 점에서 권리 분석 및 현장 확인을 통한 세부적인 사항 파악이 중요합니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 감정가 대비 합리적인 입찰가를 산정한다면 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 162,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 본건의 수익률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통해 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.