나이스옥션 법원경매 의성 2025타경10267 [1] 대구광역시 군위군 의흥면 지호리 산77-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼감정 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1)은 대구광역시 군위군 의흥면 지호리 소재 통칭 '음지마' 남동측 약 1.2Km 지점에
위치하며 북측에 '주수지(池)'가 소재하며 주위는 순수 임야지대로 형성되어 있습니다.
기호 2,3)은 대구광역시 군위군 의흥면 지호리 소재 통칭 '음지마' 마을 입구 간선도로변에
위치하며 주위는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호 1)은 '주수지'까지 차량접근 가능하며 기호 2,3)은 본건까지 차량접근 용이하며 제반
교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1) : 북측 하향 급경사지에 위치한 부정형 토지로서 '자연림'입니다.
기호 2,3) : 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 '전'입니다.

인접 도로상태

기호 1) : 맹지입니다.
기호 2,3) : 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 농림지역, 보전관리지역 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>,
공장설립승인지역(2016-11-28)(승인지역2호)<수도법>
기호 2) : 농림지역 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2018-11-12)<농지법>,
도로구역(군도11호선)<도로법>, 공장설립승인지역(승인지역2호)<수도법>

기호 3) : 농림지역 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>,
공장설립승인지역(승인지역2호)<수도법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

자연림이며 맹지임. 자생수목 포함 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의성지원 2025타경10267 (1)

* 소재지: 대구광역시 군위군 의흥면 지호리 산77-2

* 용도: 임야

* 감정가: 39,451,100원

* 토지면적: 30,347.00㎡ (약 9,180.64 평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

2. 입지조건

* 위치: 본건은 대구광역시 군위군 의흥면 지호리 소재 '음지마' 마을 남동측 약 1.2km 지점에 위치합니다 (기호 1). 또한, '음지마' 마을 입구 간선도로변에도 위치합니다 (기호 2,3).

* 주위환경: 기호 1)은 북측에 '주수지'가 소재하며 순수 임야지대로 형성되어 있습니다. 기호 2,3)의 주위는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 기호 1)의 경우 '주수지'까지 차량 접근이 가능합니다. 기호 2,3)은 본건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 기호 1) 토지는 맹지입니다. 기호 2,3) 토지는 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 9월 24일자 국토해양부 압류 등기가 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 여기에는 2012년 9월 24일 이후의 압류, 가압류, 강제경매 등기 등이 포함됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 따르면 '지상권'은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 다만, 이에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되었으며, 임차인의 보증금 및 차임에 대한 정보는 0원으로 명시되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 등기부등본에 기재된 채권 총액은 13,905,824원입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 대구광역시 군위군 의흥면의 임야로, 자연림, 농경지, 농가주택 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 상업 시설: 제공된 정보만으로는 주변 상업 시설의 발달 수준이나 종류를 파악하기 어렵습니다. 지역 특성상 농업 및 임업 활동과 관련된 환경으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 주변에 일부 농가주택이 분포하고 있으나, 대규모 주거 단지나 기타 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

* 편의시설: 제공된 정보만으로는 인근 편의시설(마트, 병원, 학교 등)의 접근성이나 현황을 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 기호 1) 토지는 도로에 직접 접하지 않는 맹지로서, 토지 이용 및 건축 허가 등에서 제약을 받을 수 있습니다.

* 자연림 및 경사지: 본건(기호 1)은 자연림 상태이며 북측 하향의 급경사지를 이루고 있어 토지의 개발 및 활용에 어려움이 예상됩니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지, 공장설립승인지역 등 관련 법규에 따른 개발 및 행위 제한이 존재합니다.

* 건축물 부재: 건축물대장이 존재하지 않는 상태이므로, 신축 시 건축 허가 절차 및 관련 법규 검토가 중요합니다.

* 수목 포함 평가: 감정가에 자생 수목이 포함되어 있으나, 향후 수목의 관리, 처분 등에 따른 비용 및 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 군위군 의흥면의 임야로, 특히 기호 1) 토지의 경우 맹지이며 자연림 상태의 급경사지를 포함하여 접근성과 개발에 상당한 제약이 있습니다. 기호 2,3)은 도로에 접하고 농경지, 농가주택 등과 혼재된 형태이나, 제공된 정보와 단일 주소 및 면적을 종합할 때 전체 필지의 특성을 함께 고려해야 합니다. 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 보이나, 지상권 등 소멸되지 않는 권리 유무에 대한 최종 확인이 필요합니다. 현재로서는 자연 취락 지구 또는 임업 활동 관련 용도로의 제한적 활용이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 개발 가능성 낮은 물건: 맹지, 자연림, 급경사지 등 개발에 제약이 많아 일반 투자자에게는 접근이 쉽지 않은 물건입니다.

* 엄격한 토지 이용 제한: 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지 등 여러 법규에 따른 행위 제한이 적용됩니다.

* 특수 목적 활용 가능성: 장기적 관점에서 산림 자원 활용, 조경, 휴양림 조성 등 특수 목적의 투자를 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 실효성 검토: 낮은 개발 가능성으로 인해 감정가가 토지의 실제 가치를 반영하는지에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가 39,451,100원(약 9,180.64 평)을 기준으로 산정하되, 맹지, 자연림, 급경사지, 개발 제한 등의 명확한 리스크 요인을 반드시 고려해야 합니다.

* 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 토지의 현황 및 법규상 제한을 감안할 때, 감정가 이하에서의 신중한 접근이 요구됩니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 필지별 정확한 상태 확인, 주변 유사 토지 거래 사례 비교, 개발 가능성 및 용도 제한에 대한 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 최적의 입찰가를 구체적으로 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.